[ 朱士利 ]——(2012-2-26) / 已閱13652次
【前注】面對房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，中央政府早在幾年前就已經(jīng)意識到已經(jīng)到了必須采取調(diào)控措施的時候，目前政府已經(jīng)連續(xù)出臺了若干調(diào)控政策，力求逐步達到調(diào)控房地產(chǎn)市場，防止房地產(chǎn)價格過快增長，逐步消減房市風險，穩(wěn)定房市價格，穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展秩序的最終目標。本文針對政府推出的若干政策，從法律視角進行分析，提出房地產(chǎn)市場價格調(diào)控的若干法律規(guī)制意見，以供參考。
關(guān)鍵詞：主體資格 利潤公式 經(jīng)濟底座 經(jīng)濟過熱 法律規(guī)制 陰陽合同
一、中央政府推出的房地產(chǎn)市場價格調(diào)控政策
中央政府房市調(diào)控政策主要涉及以下方面：
1、房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)；
2、商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；
3、商業(yè)銀行暫停發(fā)放不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民購房貸款；
4、貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；
5、貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于50%，利率不低于基準利率1.1倍；
6、商業(yè)銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。
7、支持房地產(chǎn)企業(yè)承擔中低價位、中小套型商品住房項目和參與保障性安居工程貸款；
8、對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅的清算和稽查；
9、增加住房有效供給，房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量；
10、落實支持公共租賃住房建設的稅收優(yōu)惠政策；
11、鼓勵金融機構(gòu)支持保障性安居工程建設、制定支持公共租賃住房建設貸款政策；
12、查處經(jīng)紀機構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂陰陽合同等行為
13、查辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期。
二、關(guān)于政府房市調(diào)控政策內(nèi)容的法律分析
根據(jù)本文前述歸納的政府出臺的13個方面的房市調(diào)控政策，本文從以下若干方面進行法律分析：
1、對房地產(chǎn)市場購買方的調(diào)控：
本文歸納的政府政策第1、2、3、4、5項，主要針對房產(chǎn)購買方，在房產(chǎn)貸款購買數(shù)量、貸款購買條件、貸款購買者資格等方面對房產(chǎn)購買方進行了較為嚴格的限制，尤其是提高第一套房貸款首付比例，大幅增加第二套房貸款成本、禁止第三套房貸款，從很大程度上遏制了投機者，對穩(wěn)定房地產(chǎn)價格具有不可忽視的作用。
2、對房地產(chǎn)市場銷售方的調(diào)控：
本文涉及政策第7、8、10、11、13項，主要針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，即房產(chǎn)銷售方。涉及政策可以用一句話總結(jié)：堅決支持承建中低價位民生工程和政策性安居工程房地產(chǎn)企業(yè)，堅決打擊唯利是圖和惡意對抗國家房市調(diào)控政策的房地產(chǎn)企業(yè)。
3、對房地產(chǎn)市場經(jīng)紀方的調(diào)控：
本文涉及政策第12項，主要針對房地產(chǎn)經(jīng)紀方，在城市房地產(chǎn)市場，特別是城市二手房地產(chǎn)市場中，經(jīng)紀公司對房產(chǎn)價格的影響是非常巨大的，大中城市的二手房交易絕大多數(shù)是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)辦理的，房地產(chǎn)經(jīng)紀人已經(jīng)成為我國二手房地產(chǎn)市場領(lǐng)域的中堅力量，中央政府加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀方的調(diào)控和管理是明智的，也是必須的。
4、對房地產(chǎn)市場土地供應和政府政策的調(diào)控：
本文涉及政策第9項，主要涉及房地產(chǎn)市場的土地供應鏈和地方政府政策，該項的執(zhí)行必須因地制宜，主要由地方政府根據(jù)實際情況執(zhí)行。同時該項政策制定能夠切實保障房地產(chǎn)經(jīng)濟有序發(fā)展，證據(jù)政策基于從源頭上保障供應，從政策上有效調(diào)控，進而使得房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，進而持續(xù)帶動國家經(jīng)濟的發(fā)展。
5、政府調(diào)控的主要途徑：
從本文歸納的政府13項政策看，政府調(diào)控的主要途徑是通過商業(yè)銀行進行調(diào)控，所使用的主要調(diào)控類型屬于間接調(diào)控，所運用的主要調(diào)控方式屬于漸進性調(diào)控。
三、逐步建立房市調(diào)控的目標體系和法律規(guī)范制度
1、房市調(diào)控目標體系：
本文認為，房地產(chǎn)市場價格調(diào)控應當設立一系列的調(diào)控目標，并歸結(jié)設置成為國家經(jīng)濟宏觀調(diào)控在房地產(chǎn)市場的目標體系。目標和目標體系的設置基礎、原則、標準應當根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展的各項指數(shù)，尤其是涉及價值利潤比率、成本利潤比率、不動產(chǎn)基數(shù)比率，是設置調(diào)控目標和目標體系的重中之重。
例如，房產(chǎn)建造（包括建筑商和監(jiān)理）的土木成本價值數(shù)據(jù)是20，政府稅費和土地價值數(shù)據(jù)是20，房產(chǎn)商運營成本（人員工資、策劃、營銷等）價值數(shù)據(jù)是10，房屋成本定價數(shù)據(jù)50，市場售價100，則成本利潤比為100%（實現(xiàn)利潤的期限為利潤周期，在相同的經(jīng)濟指數(shù)下，利潤周期越短，則利潤產(chǎn)生能力越高），根據(jù)經(jīng)濟學價值利潤公式，當成本利潤超過100%時，即可以稱之為經(jīng)濟過熱，結(jié)合區(qū)域供需能力及經(jīng)濟基礎和運行特性等經(jīng)濟運行指標即可以判斷該地區(qū)的房市是否存在經(jīng)濟泡沫。基于此，政府調(diào)控目標應當基于經(jīng)濟學原理，運用經(jīng)濟價值規(guī)律，在保障企業(yè)合理利潤的基礎上，逐步建立一系列調(diào)控目標或目標體系，以保障基礎價值，穩(wěn)定市場價格，維護經(jīng)濟運行底座（社會房地產(chǎn)市場價值占國民經(jīng)濟價值總量的比例越高，國家經(jīng)濟風險指數(shù)相應越高），防止經(jīng)濟鏈斷裂和經(jīng)濟危機及社會經(jīng)濟危機的產(chǎn)生，力使國家公民和團體的社會經(jīng)濟生活穩(wěn)定、有序發(fā)展。
2、房市調(diào)控法律規(guī)范制度：
本文認為，要從根本上解決房地產(chǎn)市場過熱，房市價格盲目攀升的問題，僅僅從間接因素和政策調(diào)整入手是遠遠不夠的，應當考慮基于合理的目標體系，從根本上著手，從法律規(guī)范制度角度進行直接的法律規(guī)制。
本文認為，政府進行間接調(diào)控，實施一系列調(diào)控政策措施，在目前是非常有用和必要的，同時也為制定法律規(guī)范制度奠定了良好的基礎，目前可以考慮論證并逐步建立長久、穩(wěn)定的法律機制，以更穩(wěn)妥的解決房地產(chǎn)市場價格調(diào)控問題。
基于以上論述，本文提出以下可以用于調(diào)控房市的法律規(guī)范制度：
（1）避免一味調(diào)控，注重引導，合理設計城市布局，正確引導人才和人口流向，注重農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展和穩(wěn)定農(nóng)村經(jīng)濟和農(nóng)村人口。設計、論證、逐步制定切實可行的城市經(jīng)濟導向和居民管理法律法規(guī)，運行經(jīng)濟學原理和社會學原理指導城市發(fā)展，從科學和法律大環(huán)境中解決城市房地產(chǎn)市場調(diào)控問題。
（2）借鑒國外房市調(diào)控制度并頒布相關(guān)法律。例如新加坡的租屋制度，從根本上說，房地產(chǎn)經(jīng)濟效率僅是暫時的，20年到30年的房屋建設周期更是對國家資源的極度浪費，從長遠角度看，應當著重支持科技、實業(yè)和切實提高居民生活水平的經(jīng)濟行業(yè)，避免城市居民都變成房奴，從而帶來某種程度的社會經(jīng)濟隱患。
（3）設置房地產(chǎn)市場的交易、使用規(guī)制并法制化。例如在所在城市工作滿一定年限方可取得購房資格，房屋購置后空置一定時限收歸國有，房屋出租必須區(qū)域登記征稅，購買新房必須在規(guī)定期限內(nèi)出售原住房，房產(chǎn)出售必須繳納個人所得稅，房屋價值法定評估和重罰陰陽合同雙方，房產(chǎn)贈與及繼承必須征稅……
綜上所述，房地產(chǎn)市場調(diào)控的最終目的是穩(wěn)定房市經(jīng)濟，保障居民居住權(quán)，維護穩(wěn)定和經(jīng)濟秩序。房地產(chǎn)調(diào)控應當堅決打擊房地產(chǎn)投機者和炒房者，將炒作房地產(chǎn)的資金引入股市和實體經(jīng)濟領(lǐng)域，僅僅依靠炒作房地產(chǎn)，國家經(jīng)濟從根本上無法得到長久和真正發(fā)展，國家和政府只有進行有效調(diào)控和引導，真正制定并落實惠民法律法規(guī)，保障民生，從而保障確實有購房需求的居民有房可買且能夠買得起房，國家經(jīng)濟方可穩(wěn)固發(fā)展。
參考文件：
中央電視臺新聞聯(lián)播、新民網(wǎng)、北京晚報關(guān)于房市調(diào)控的報道；
作者：北京市兆中律師事務所 朱士利 律師 郵箱：zsldls@126.com
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