[ 奚正輝 ]——(2010-9-20) / 已閱11072次
定金與違約金的選擇適用
奚正輝
2010年5月31日，樊某通過中介公司向鄒某購買了上海市北京西路一套房屋，總價700萬，雙方簽署了《房地產買賣居間協議》，《居間協議》約定：《居間協議》簽署后15日內簽署《上海市房地產買賣合同》，若賣方未能履行，應向買方雙倍返還定金；若買方未能履行，已支付的定金不予返還；守約方亦可要求違約方支付違約金為總房價款的10％，守約方亦可要求違約方繼續履行本協議。當日，買方支付了定金20萬元。
鄒某因在外地出差，不能及時趕到上海，于2010年6月1日及時跟樊某與中介公司溝通，要求往后順延簽約期。樊某同意簽約期延長到2010年7月15日之前，簽署了《補充協議》，因此雙方在2010年6月15日都沒有到中介公司簽約。2010年6月18日，鄒某到上海辦理了公證委托書，委托代理人代辦出售事宜。2010年6月19日，鄒某通知樊某第二天簽約，但是樊某短信回復拒絕買受該房屋，并要求退還全部定金，鄒某沒有同意。
雙方多次協商不果，樊某起訴到法院，要求鄒某賠償違約金10％的違約金（70萬元）。鄒某不服，提出反訴，要求樊某賠償10％的違約金。
雙方的爭議焦點是：誰違約；違約金與定金的適用。
樊某認為鄒某違約，沒有在原定的日期2010年6月15日前簽約，而且公證委托書也是逾期3日才辦理的，違反了約定，理應承擔違約責任。
鄒某認為樊某違約，其同意延期到2010年7月15日之前簽約，鄒某沒有逾期，現在樊某違反當初的承諾，違約不買該房屋，理應承擔違約責任。
根據《合同法》第一百一十六條：“當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款”。本案中雙方都選擇了違約金，因為違約金要比定金高50萬元。法院根據當事人的訴請主張，依法適用違約條款，不再適用定金罰則。本案中樊某故意撕毀合約，違約事實清楚，理應承擔違約責任，樊某賠償鄒某違約金70萬元，樊某已經支付的定金20萬沖抵違約金。
奚正輝 上海中建中匯律師事務所 律師
