[ 蔡英杰 ]——(2010-8-24) / 已閱19460次
根據(jù)《北京市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于加強(qiáng)本市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為管理的通知》（京國(guó)土房管市二[2002]1127號(hào)），非因房屋中介的原因?qū)е轮薪榉⻊?wù)事項(xiàng)未完成或部分完成的，房屋中介可以要求委托人支付已經(jīng)發(fā)生的必要費(fèi)用，但應(yīng)在房屋中介合同中載明。業(yè)就是說(shuō)，如果中介合同沒(méi)有明確寫(xiě)，房屋中介只能收取已經(jīng)發(fā)生的必要費(fèi)用而非全部費(fèi)用，即便中介服務(wù)的未完成是非房屋中介造成的。
根據(jù)《北京市關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信用檔案系統(tǒng)管理若干問(wèn)題的通知》（京國(guó)土房管市二【2002】1128號(hào)），在二手房交易時(shí)，房屋中介應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)明房屋售價(jià)或售價(jià)范圍、各項(xiàng)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、傭金標(biāo)準(zhǔn)及支付責(zé)任方。
上海規(guī)定
根據(jù)《上海市居住房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)的通知》，上海對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)中介費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理，房屋中介可以在指導(dǎo)價(jià)上限以下（含指導(dǎo)價(jià)），按照服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行菜單式收費(fèi)，基本服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)保準(zhǔn)如下：
居住房屋買(mǎi)賣(mài)中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
序號(hào) 基本
服務(wù)項(xiàng)目 基本服務(wù)內(nèi)容 最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
買(mǎi)方 賣(mài)方
1 權(quán)籍調(diào)查 1、 向房地產(chǎn)交易中心調(diào)查、征詢(xún)所交易房屋權(quán)利的來(lái)源、現(xiàn)狀、有無(wú)抵押、有無(wú)權(quán)利限制等，做好書(shū)面記錄；
2、 調(diào)查、征詢(xún)涉及權(quán)利人的處分要求和條件；核實(shí)處分資格、權(quán)利人和相關(guān)人的身份及權(quán)利等。 登記成交價(jià)的1% 登記成交價(jià)的1%
使用狀況
調(diào)查 1、 收集、調(diào)查、征詢(xún)房屋座落環(huán)境、使用年限、有否隱瞞缺陷、房屋內(nèi)的頂、墻、地、門(mén)、窗及設(shè)備等是否需要檢測(cè)或修復(fù)，設(shè)備轉(zhuǎn)讓價(jià)格及有關(guān)費(fèi)用的結(jié)清情況等；
2、 向物業(yè)管理單位查詢(xún)有無(wú)租賃、違章搭建、相鄰關(guān)系侵權(quán)，以及維修基金的繳納和使用情況等。
行情調(diào)查 1、 收集、調(diào)查、征詢(xún)買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的行情比較、稅費(fèi)結(jié)算、房屋戶(hù)型比較、買(mǎi)賣(mài)雙方的心理價(jià)格比較、有關(guān)政策變動(dòng)的影響等；
2、 進(jìn)行各種形式的信息發(fā)布活動(dòng)等。
確定成交意向，訂立交易合同 1、 陪同雙方當(dāng)事人實(shí)地踏勘房屋、設(shè)備、環(huán)境；
2、 約定洽談時(shí)間、溝通買(mǎi)賣(mài)雙方的成交意向；出示和認(rèn)定權(quán)籍資料、確定當(dāng)事人身份等；
3、 為成交雙方選擇合同文本，進(jìn)行簽約指導(dǎo)、見(jiàn)證，如實(shí)告知成交雙方買(mǎi)賣(mài)合同的約定條款和注意事項(xiàng)、履行方式、支付房款的方式等。
辦理
產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù) 雙方當(dāng)事人過(guò)戶(hù)手續(xù)資料收集、報(bào)告、確認(rèn)、確權(quán)時(shí)間約定，代收代付應(yīng)由客戶(hù)支付的稅、費(fèi)，完成所有交易過(guò)戶(hù)、戶(hù)口遷移、房屋入住手續(xù)。
2 辦理房屋入住有關(guān)手續(xù) 水、電、煤、電話、有線電視等過(guò)戶(hù)和結(jié)算手續(xù)等。 200元 200元
3 代辦貸款 提供階段性貸款擔(dān)保；辦理房地產(chǎn)抵押貸款及登記手續(xù)。 400元 －
4 單獨(dú)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù) 雙方當(dāng)事人過(guò)戶(hù)手續(xù)資料收集、報(bào)告、確認(rèn)、確權(quán)時(shí)間約定，代收代付應(yīng)由客戶(hù)支付的稅、費(fèi)，完成所有交易過(guò)戶(hù)、戶(hù)口遷移、房屋入住手續(xù)。 300元 －
值得稱(chēng)贊的是，上海市文件更加詳盡和具有可操作性，對(duì)于房屋中介的監(jiān)管也更加到位，這主要體現(xiàn)在以下三點(diǎn)：
1、房屋中介接受委托提供買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)并收取中介費(fèi)后，不得就同一房產(chǎn)交易再收取咨詢(xún)費(fèi)。
2、房屋中介辦完產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)、戶(hù)口遷移等手續(xù)后，方可向委托方收取中介費(fèi)，且中介費(fèi)原則上由買(mǎi)賣(mài)雙方平均分?jǐn)偅I(mǎi)賣(mài)雙方也可書(shū)面約定中介費(fèi)分?jǐn)傓k法。
3、最關(guān)鍵一點(diǎn)，中介費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在一定大程度上低于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，基本上統(tǒng)一為2%。不過(guò)，在基本服務(wù)項(xiàng)目以?xún)?nèi)，提供特殊優(yōu)質(zhì)服務(wù)的房屋中介，經(jīng)市物價(jià)局會(huì)同市房地資源局審核同意，可適當(dāng)突破收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上限，在基本服務(wù)項(xiàng)目以外增加延伸服務(wù)項(xiàng)目的房屋中介，收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)須向市物價(jià)局備案。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》（建設(shè)部令第97號(hào)），因房屋中介人員過(guò)失，給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任。在實(shí)踐中，房屋經(jīng)紀(jì)人違規(guī)承諾、偽造文件幫助當(dāng)事人貸款、偽造當(dāng)事人簽名等等現(xiàn)象極為常見(jiàn)。如果發(fā)生上述事項(xiàng)，當(dāng)事人務(wù)必保留相應(yīng)的證據(jù)，書(shū)面文件或錄音錄像等，以便在遭受損失時(shí)向房屋中介主張賠償責(zé)任。
在2008年的時(shí)候，有消息稱(chēng)發(fā)改委擬降房產(chǎn)中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不過(guò)相關(guān)的中央層面政策一直沒(méi)有出臺(tái)，各地結(jié)合區(qū)域情況有對(duì)房屋中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的，如合肥等地。
作者；蔡英杰
工作單位：北京市聞澤律師事務(wù)所
聯(lián)系方式：010—58695236；13520108510
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