[ 黨世強 ]——(2010-6-29) / 已閱7292次
開發(fā)商、銷售商“一房多售”須承擔(dān)何種法律責(zé)任
黨世強
2005年2月，謝女士與K市某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，并支付了首期購房款25萬元，約定同年8月底交房，但是8月底，謝女士按合同約定要求房產(chǎn)公司交房時，卻被告知房屋已于同年6月以高于謝女士的價格賣給別人，要等另一幢同一房型的商品房竣工后才能交房。謝女士為此要求房地產(chǎn)商解除合同，將先期支付的首期房款及其利息返還，并加倍賠償其經(jīng)濟損失，房地產(chǎn)公司則告知謝女士另一幢同一房型的商品房馬上就要竣工，12月就可以交房給她，并允諾承擔(dān)遲延履行合同的違約責(zé)任，賠償其一定的經(jīng)濟損失，但不同意解除合同和加倍賠償。問：謝女士此時有權(quán)要求解除合同嗎？她的加倍賠償?shù)囊蠛戏▎幔?br>
本案中謝女士和房地產(chǎn)商訂立的是商品房預(yù)售合同，商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。（參見《商品房銷售管理辦法》第3條條3款）由于合同買賣的標的是尚未建成的商品房，所以房地產(chǎn)商經(jīng)常將一房二賣，遇到出價更高的買主，就不惜對前一個合同進行違約。為了保護消費者的合法權(quán)益和打擊這種不法行為，《商品房銷管理辦法》第10條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。”
商品房買賣合同簽訂后，房產(chǎn)商又將該房屋賣給第三人，導(dǎo)致不能按期交房，是對房屋買賣合同的嚴重違約，應(yīng)當承擔(dān)合同違約責(zé)任；如果導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)，符合《合同法》第94條第（一）項規(guī)定的合同解除條件，則要承擔(dān)合同解除的法律責(zé)任。本案中，房地產(chǎn)商已將與謝女士簽訂的房屋買賣合同的標的物另外賣給第三人，合同約定的標的物已經(jīng)不存在，合同的目的無法實現(xiàn)，符合合同解除條件。《合同法》第97條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”而且《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
因此本案中的謝女士可以依法請求解除合同，要求房地產(chǎn)商將先期支付的首期房款及其利息返還，并加倍賠償其因此受到的經(jīng)濟損失。此外，謝女士還可以向縣、市人民政府房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督主管部門（建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門）舉報該房地產(chǎn)商的一房二賣的違法行為，使其受到法律的嚴懲。《商品房銷售管理辦法》第39條規(guī)定：“在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責(zé)令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任”。
山東琴島律師事務(wù)所 黨世強 電話：13791987812
