[ 陳寧 ]——(2010-4-9) / 已閱11906次
開發商逾期交房的違約責任分析
陳寧
（一）關于交房的條件及時間點
開發商未在商品房買賣合同約定的交付房屋期限內交付房屋的行為，屬于逾期履行合同義務的違約行為。關于逾期交房的時間點，應以開發商與購房人在商品房買賣合同中第八條關于交付期限的約定為準，即所謂的“交鑰匙”。實踐中，開發商大多選擇的交房條件為“該商品房經驗收合格”，具體包括對房屋基礎、主體、水電、排風排氣、內外裝飾的驗收，但不包括小區道路、綠化、停車場及其他配套設施的驗收。組織商品房驗收的主體是開發商，由其組織勘察、設計、施工、監理單位并會同當地建設質監單位共同參加，竣工驗收合格的，開發商應于15日內向建設主管部門備案，開發商只需要獲得建設主管部門發出的《竣工驗收備案證》即滿足交付條件。
（二）違約金的確定標準
1、商品房買賣合同有約定的，從其約定
商品房買賣合同示范文本第九條是關于開發商逾期交房違約責任的條款，開發商一般會與購房人明確約定逾期交房違約金的計算標準，如每逾期一日按已付房款的萬分之三計算違約金。
2、商品房買賣合同沒有約定的，以同地段、同類房屋的租金為準
租金主要有統一租金、協議租金和市場租金三類。統一租金是指國家或地方政府有關房地產主管部門在一定時期統一規定的房屋租金指導標準；協議租金是指租賃合同雙方在自愿基礎上協商確定的租金額。市場租金是指在房屋租賃市場形成的租賃關系的租金，其標準隨著市場行情的變化而波動。
目前，不少地方政府房地產主管部門會定期公布不同地段和種類的房屋租賃價格標準，有的地方沒有公布此類房屋租賃價格標準，大連屬于后者。故在大連的司法實踐中，一般是通過房地產評估來確定同地段同類房屋的租金標準，主要依據是建設部頒行的《城市房地產市場估價管理暫行辦法》。評估的程序為：（1）當事人向法院提出申請，再由法院委托評估機構進行評估；（2）評估機構受理后，進行現場勘估，并綜合各種因素進行全面分析，出具估價報告。
（三）以租金標準支付違約金的法理基礎
由于開發商未能按照合同約定的期限交付使用房屋，使得購房人不能在預先設定的時間使用所購房屋，行使占有、使用、收益、處分權能，購房人可能會延長另行租賃房屋居住的期限，進而增加支出，也可能會拖后對外出租的時間，進而減少收入，不論何種情況，都損害了購房人的期待利益——基于合同正常履行應當獲得的利益。即使購房人沒有實際支付租賃費用，或者新房將來不用于出租，開發商亦不得以此為由對抗購房人要求其支付違約金的請求。
（四）免責事由
免責事由有法定免責事由和約定免責事由之分，前者為因不可抗力導致違約，違約方可全部或部分免除違約責任，后者為雙方當事人約定的不可抗力之外的其他免除違約責任的事由。
1、不可抗力
不可抗力指不可預見，不可避免并不能客服的客觀情況。造成不可抗力的原因主要有兩種情形，一是自然災害，如洪水、地震、臺風、海嘯等；二是政府行為，如發生戰爭、強制征收等。在發生不可抗力的事由后，開發商必須在合同約定的期限內將不可抗力的相關情況告知購房人，否則既使發生了不可抗力的事由開發商仍然需要承擔延期交房責任。實踐中，開發商有隨意擴大解釋不可抗力的現象，其實，構成不可抗力的條件是很嚴格的，開發商不得以諸如“雨季停工”、“技術困難”等作為法定免責事由主張免責。
2、約定免責事由
在商品房買賣合同中，除了不可抗力之外，開發商通常會與購房人約定其他關于逾期交房的免責事由，如購房人未付清房款及其他應交費用、因執行國家法律法規、政策、政府指令導致逾期交房、因市政配套設施接通延誤或市政府規劃變更導致逾期交房、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。在上述原因中，有的確實可以作為免責事由，如政府行為等，但也要甄別情況實行部分或全部免責，有些則純屬“霸王條款”，如天氣原因、高考等因素導致停工，這些情況是開發商可以預料、可以避免和克服的，不能作為免責事由。再如施工期間停水停電、第三人破壞等，則是第三人原因造成的，違約責任的歸責原則實行無過錯責任，不論開發商是否存在過錯，只要存在違約行為，開發商就應向購房人承擔違約責任，之后開發商有權依法向責任人追償。對于約定的免責條款，如果存在《合同法》第五十二條和五十三條規定的情形，購房人可以請求法院確認該免責條款無效，“因故意或者重大過失造成對方財產損失”導致免責條款無效的情形在實踐中較多。
注：本文主要參考了最高院民一庭編著的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》一書以及湖南金州律師事務所文穎律師所著的《解讀建設部、國家工商總局《〈商品房買賣合同〉示范文本》一文。
附：法律依據
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕7號）
第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
《合同法》
第五十三條 合同中的下列免責條款無效：
（一） 造成對方人身傷害的；
（二） 因故意或者重大過失造成對方財產損失的。
