[ 劉金鋒 ]——(2010-3-25) / 已閱10629次
商品房買賣合同糾紛案件的常見法律問題（一）
劉金鋒
(一) 關于商品房銷售廣告和宣傳材料是否為要約的問題
《解釋》第3條規(guī)定"商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任"。因此，出賣人的銷售廣告和宣傳材料的內容符合以下三個條件時，就應認定為要約：1．出賣人就開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施作出說明和允諾；2．該允諾和說明具體確定； 3．對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。出賣人違反該內容的，應承擔違約責任。
(二) 關于認購協(xié)議與定金的問題
認購協(xié)議是廣泛存在于商品房銷售中的一種文書，與正式買賣合同的關系是預約合同與本約合同的關系，約定的是當事人為將來訂立本約合同而應履行的義務，只要當事人為締結本約進行了磋商，就履行了預約的義務，而對于是否締結了本約則在所不問。一般情況下，認購書中有定金條款，是為了保證買受人與出賣人之間訂立房屋預售合同或買賣合同而交付的定金，在性質上屬于立約定金，立約定金所擔保的是定約行為。雙方當事人不能就本約條款協(xié)商一致的，并不能一概認定為當事人拒絕訂立本約，而適用定金罰則。可以分為以下二種情況分別予以處理：1．如果雙方爭議的條款在認購協(xié)議中已經出現(xiàn)，說明雙方曾經為此達成一致意見，雙方在簽訂正式合同時即應當接受，否則即屬于拒絕訂立本約，是對預約的違反，因而可以適用定金罰則；2．如果雙方無法達成一致的條款在認購協(xié)議中未曾出現(xiàn)，當事人協(xié)商不成時，不能就此認定為任何一方當事人違反預約的約定，因而不適用定金罰則，定金應退還買受人。
(三) 關于辦理房屋權屬證書的問題
現(xiàn)因辦證發(fā)生的糾紛，往往是出賣人無法辦理房屋所有權證和國有土地使用證導致的買受人辦證遲延。為解決購房人在入住后，長期拿不到房屋產權證書，購房人無法行使房屋所有權，合法權益遭受侵害的情況，《解釋》第十八條 規(guī)定“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算”；第十九條 規(guī)定“商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”
此類案件中出現(xiàn)的難點問題是在合同沒有約定的情況下，如何認定辦證義務以及關于違約金的計算標準如何確定的問題。權屬登記通常先由開發(fā)商完成初始登記，之后才由各個買受人辦理分戶登記。開發(fā)商負有的辦證義務主要分兩部分：一是初始登記時的辦理義務；二是買受人申辦產權時其所承擔的協(xié)辦、通知義務。雙方當事人在合同中沒有約定違約金的，按照《解釋》的規(guī)定"可以按照已付購房款的總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構收逾期貸款利息的標準計算"。
(四) 關于雙倍賠償?shù)膯栴}
對房地產開發(fā)公司嚴重違反誠實信用原則，損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，《解釋》中第8條、第9條、第14條分別規(guī)定了6種情況下商品房買賣合同糾紛可適用懲罰性賠償。但買受人要求懲罰性賠償勝訴的很少，原因很多，其一是當事人對所發(fā)生的糾紛是否與《解釋》規(guī)定的情形一致考慮不周，訴訟的期望值過高，遇糾紛就要求懲罰性雙倍賠償，導致敗訴；其二是開發(fā)商違規(guī)操作，邊開發(fā)邊辦理相應的行政審批手續(xù)，如出賣人交付了房屋，但無法辦理產權證，而在訴訟之前，出賣人又取得了相關手續(xù)，促使商品房買賣合同的目的實現(xiàn)，由于出賣人不及時告知買受人，引發(fā)買受人訴訟后，只得撤訴或敗訴；其三是各基層法院對懲罰性賠償理解不一致，認為商品房買賣與其他消費有別，不應在商品房買賣中適用雙倍賠償，因尺度把握不準，導致在適用懲罰性賠償時縮手縮腳，不敢大膽適用。《解釋》并非是對消法49條的直接適用，消法的適用前提是欺詐，《解釋》規(guī)定的適用懲罰性賠償?shù)?種情形，都是由于出賣方違背誠實信用原則，欺騙消費者，致使標的物無法交付，或者標的物上具有某種瑕疵造成的。這也就是說，《解釋》規(guī)定的商品房買賣中的懲罰性賠償適用原則是，賣方不遵守買賣規(guī)則的行為欺詐或者惡意違約，因行為欺詐或者惡意違約而導致合同無效或者被撤銷后，所應承擔的責任，而不是由于經營者在經營行為中因商品欺詐或服務欺詐而承擔的雙倍賠償責任，兩者在適用前提上有差距。此外，消法的雙倍賠償?shù)慕Y果和《解釋》中的懲罰性賠償?shù)慕Y果也有不同。《解釋》的適用結果是"不超過已付購房款一倍"，將懲罰性賠償?shù)臄?shù)額控制在"已付房款的一倍以下"，和消法的雙倍賠償明顯存在著差別。應嚴格把握適用《解釋》規(guī)定的標準，只有在由欺詐或者惡意違約等情形下導致商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，可以請求懲罰性賠償，即買受人除可以請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍以內的賠償責任。
