[ 吳恒勇 ]——(2009-9-18) / 已閱8341次
房產(chǎn)抵押法律風(fēng)險(xiǎn)分析
吳恒勇
在我們的日常生活中，一般人都知道借款有房產(chǎn)作抵押就萬(wàn)無(wú)一失了。誰(shuí)又會(huì)去考慮其中的法律風(fēng)險(xiǎn)呢？下面就借款中以房產(chǎn)作抵押，最終對(duì)債權(quán)的實(shí)現(xiàn)存在的法律風(fēng)險(xiǎn)，以及如何規(guī)避這些法律風(fēng)險(xiǎn)作分析如下：
一、經(jīng)司法拍賣(mài)而流拍的法律風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)于已抵押的房產(chǎn)，債權(quán)人可以在債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，通過(guò)向法院提起訴訟，經(jīng)作出判決后再申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。這時(shí)可根據(jù)＜最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定(試行)＞ 第40條的規(guī)定，人民法院可以強(qiáng)制拍賣(mài)該已抵押的房產(chǎn)，而實(shí)現(xiàn)債權(quán)。然而在司法實(shí)踐中，對(duì)于房產(chǎn)的拍賣(mài)，首先必須按市場(chǎng)價(jià)對(duì)被拍賣(mài)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，然后按評(píng)估價(jià)對(duì)外公開(kāi)拍賣(mài)。實(shí)踐中有很多房產(chǎn)在拍賣(mài)時(shí)因房?jī)r(jià)等種種原因?qū)е铝髋摹Ｒ簿褪钦f(shuō)已抵押的房最終賣(mài)不出去，這樣債權(quán)人的債權(quán)就無(wú)法最終實(shí)現(xiàn)。
二、生活所必須的房產(chǎn)不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債的法律風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)<最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定>的第6條的規(guī)定：對(duì)被執(zhí)行人及其撫養(yǎng)的家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。如果債務(wù)人以其生活所必須的房產(chǎn)作抵押向債權(quán)人借款的，一旦債務(wù)人不能還款時(shí)，債權(quán)人也難以通過(guò)司法途徑實(shí)現(xiàn)債權(quán)。
三、如何規(guī)避房產(chǎn)抵押中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)于債權(quán)人或借款人來(lái)說(shuō)，首先必須先要調(diào)查了解債務(wù)人提供作抵押的房產(chǎn)是不是債務(wù)人及撫養(yǎng)其家屬生活所必須的居住房屋。如果債務(wù)人提供的是第三人的房產(chǎn)的話，債權(quán)人就必須調(diào)查了解該房產(chǎn)是不是第三人及所撫養(yǎng)其家屬所必須的居住房屋。
其次是通過(guò)簽訂附生效條件的房屋買(mǎi)賣(mài)合同與房產(chǎn)抵押登記相結(jié)合的方式來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。具體操作是，一是按正常程序辦理房產(chǎn)抵押登記相關(guān)手續(xù)；二是通過(guò)第三人與債務(wù)人簽訂附生效條件的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。我們要注意的是：該第三人必須與債權(quán)人是利益共同體，所附生效條件約定為，“該房屋經(jīng)法院拍賣(mài)而流拍時(shí)房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效，否則不能生效”。當(dāng)然房屋價(jià)格的約定以低至最終房屋能夠賣(mài)出去為目的。這樣一旦出現(xiàn)已抵押的房屋經(jīng)法院拍賣(mài)而流拍時(shí)，第三人與債務(wù)人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同就生效了，這時(shí)可申請(qǐng)法院讓第三人直接將房款支付給債權(quán)人，以實(shí)現(xiàn)債權(quán)。而第三人又因與債務(wù)人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定的房?jī)r(jià)很低，該已抵押的房屋變現(xiàn)的可能就不用說(shuō)了。
吳恒勇律師
二00九年八月十八日
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