[ 駱訓文 ]——(2009-7-28) / 已閱8204次
深圳房地產經典案例：惡意跳單 ,法院酌定買方支付必要費用
駱訓文
原告：中某公司（經紀方）
被告：王某（買方）
一、基本案情：
2008年5月，原被告簽署了《中介服務協議（客戶）》，約定原告為被告介紹位于深圳市南山區新一代大廈某房產，被告的意向購買價為62萬元，原告指派業務員姚某陪同被告實地勘驗了上述房產，被告承諾，若其成功購入涉案房產，須向原告支付相當于成交價的1.5%但不低于5000元的傭金，支付時間為買賣雙方簽署《深圳市房地產買賣合同》當日或之前，被告不得自行或委托他人購買上述房產，若被自行或委托他人購買上述房產，其須向原告支付相當于意向購買價的3%（即18600元）但不低于10000元作為賠償金。
之后，被告向原告交納了購買涉案房產的誠意金1500元，原告并在收據上載明：“協商時間為10天，若未按條件談成，此款如數退回。”2008年5月30日，原告向被告退還上述誠意金1500元。后被告與涉案房產的業主鄭某簽訂了正式的房地產買賣合同并于2008年6月13日將涉案房產登記至被告名下。
于是，原告以被告利用原告提供的信息，惡意跳單為由起訴至法院要求被告支付違約金18600元及利息。
二、被告觀點：
被告辯稱，其從未承諾向原告支付傭金，涉案房產的信息系從別的中介公司聽到的，與原告無關。
訴訟中，被告確認原告的員工帶被告看過涉案房產，但被告不承認原告的員工曾帶被告與涉案房產的業主洽談過交易價格。同時，被告確認其于2008年6月1日另行通過世某公司的居間服務與賣方達成買賣協議，實際成交價為60萬元，并已向世某公司交納傭金1萬元。
三、法院判決：
2008年10月10日，深圳市南山區人民法院作出判決如下：被告王某應向原告中某公司支付2000元。
判決下達后，雙方均未上訴，且被告自動履行了判決內容。
四、法律分析：
本案中，原被告之間存在居間合同關系的事實清楚，應無異議。本案的爭議焦點在于被告與涉案房產的原所有權人鄭某之間的買賣合同的成立是否由原告促成。根據原被告簽訂的《中介服務協議（客戶）》，被告已明確告知原告其意向購買價為62萬元，由此可見，被告購買涉案房產的前提是該房產的價格等于或低于62萬元。被告向原告交納誠意金1500元后，原告在出具的收據上載明：“協商時間為10天，若未按條件談成，此款如數退回。”上述陳述可視為原告承諾被告，若不能按被告所要求的價格協商成功，原告退還誠意金后原告向被告退還誠意金的事實表明，原告未能按照被告的意向購買價促成涉案房產的買賣。而被告提交的相關證據足以證明，被告通過世某公司的中介服務以60萬元的價格購買了涉案房產。
綜上，原告雖為促成涉案房產的交易做出一定努力，但最終未能按被告的要求的價格促成合同的訂立，同時被告亦確認原告的員工曾帶被告看過涉案房產。根據《合同法》第426條和427的規定：“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。”“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。”故被告應承擔原告在此過程中所支出的必要費用。
由于原告未向法院提交證明其支出情況，因此法院酌定被告向原告支付相當于傭金20%的必要費用2000元相對比較合情合理，同時亦不違反法律規定。
深圳房地產律師駱訓文
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