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主要論著 |
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經濟適用住房與普通商品房的區別及
購買經濟適用住房的法律后果
會凌律師事務所律師 李正坤
聯系電話：13987670213
經濟適用住房，是指政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。云南省從１９９９年起，將國家安居工程、省安居工程（解危解困住房）、集資建房、合作建房與經濟適用住房逐步并軌，統一納入經濟適用住房管理。根據《云南省人民政府關于云南省深化城鎮住房制度改革加快住房建設實施方案的通知（云政發〔１９９９〕２２號），和《經濟適用住房管理辦法》(建住房[2004]77號)的規定，以及其他相關法律法規的規定，經濟適用住房與商品房主要存在以下區別：
一、 經濟適用住房的用地由國家劃撥提供，普通商品房的用地以出讓方式提供。劃撥土地無使用年限限制，但國家可無償征用。出讓土地的使用期限最長為70年，國家可以征收但應當給予補償；
二、 經濟適用住房的銷售對象為城鎮中低收入家庭。對弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件，騙購經濟適用住房的個人，由經濟適用住房主管部門追回已購住房或者由購買人按市場價補足購房款，并可提請所在單位對申請人進行行政處分；對出具虛假證明的單位，由經濟適用住房主管部門提請有關部門追究單位主要領導的責任。普通商品房則無銷售對象的限制；
三、 經濟適用住房一般為中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。符合條件的家庭，可以持核準文件選購一套與核準面積相對應的經濟適用住房。購買面積原則上不得超過核準面積。購買面積在核準面積以內的，按核準的價格購買；購買面積超過核準面積的部分，不得享受政府優惠，由購房人補交差價。普通商品房無面積限制；
四、 停止住房實物分配后，有條件的地區可發放住房補貼。但已經購買經濟適用住房，且住房面積已經達到標準的職工，不得再享受住房補貼。購買普通商品房的職工仍可按國家規定享受住房補貼；
五、 一戶家庭只能購買一套經濟適用住房。經濟適用住房購買人以市場價出售經濟適用住房后，不得再購買經濟適用住房；如需換購，必須以屆時經濟適用住房價格出售給取得經濟適用住房購買資格的家庭后，方可再次申請。凡已經購買了經濟適用住房的人員，不得再次參加集資、合作建房。購買普通商品房則不受數量限制，也不影響其參加集資、合作建房；
六、 經濟適用住房的價格應當以保本微利為原則，并與城鎮中低收入家庭經濟承受能力相適應，與同一區域內的普通商品住房價格保持合理差價。開發商銷售經濟適用住房的利潤不得超過其開發成本的3％。普通商品房的售價也受國家管理，但其不受利潤不得超過其開發成本的3％的限制，可根據市場供求來決定售價；
七、 經濟適用住房在取得房屋所有權證和土地使用證一定年限后，方可按市場價上市出售；出售時，應當按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納收益。具體年限和比例由市、縣人民政府確定。并且出售時需繳納土地出讓金。普通商品房的二次出售不受上述限制，完全由業主根據市場行情自行決定，也無需繳納土地出讓金；
八、 個人購買的經濟適用住房在未向政府補繳收益前不得用于出租經營。普通商品房的出租無需向政府補繳收益，只需辦理相關手續即可；
以上就是經濟適用住房與普通商品房的一些主要區別，而事實上由于國家對經濟適用住房的開發提供了優惠的條件，國家也就有必要對經濟適用住房的開發和銷售等環節實行嚴格的管理。因而國家有權利根據不同時期的具體情況來隨時調整有關經濟適用住房的政策，以上僅是筆者根據現行法律法規和相關政策，整理出的經濟適用住房與普通商品房間的一些主要區別。希望能夠給廣大消費者在選擇購買經濟適用住房還是普通商品房時有一些幫助。因為有一些不良開發商往往將經濟適用住房謊稱為普通商品房進行出售，損害了廣大消費者的權益。筆者現就在代理一起因開發商將經濟適用住房當作普通商品房銷售而導致的訴訟，該案中的消費者紛紛要求追究開發商的欺詐責任，并要求開發商進行雙倍賠償，但開發商的這一行為已經給廣告消費者帶來了嚴重的傷害。因此，希望廣大消費者在購買房屋時，能夠認真查明自己所購買的究竟是什么性質的房屋。尤其現在房改正逐步深入，有些地方已經開始發放住房補貼，而一旦職工在不知情的情況下購買了經濟適用住房，將有可能影響到住房補貼的發放。希望廣大消費者提高警惕，不被不良開發商所欺騙！
李正坤律師
聯系電話：13987670213
2004-8-31于昆明
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