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| 成功案例 |
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婚前個人（或父母代為支付首付）財產按揭購買，婚后以夫妻財產支付按揭的房屋是共同財產還是一方個人財產呢？
謝步強律師 四川天潤華邦律師事務所
案情簡介：
2002年3月，原告張××（女）在婚前以個人財產（實為父母贈與首付款）以銀行按揭方式購得成都××樓盤的商品房一套，房屋總價42萬元，首付15萬元，20年銀行按揭貸款27萬元，其他的稅費、房屋專項維修基金等一并在婚前支付完畢，并進行了商品房預售登記。2003年5月原告接受房屋，并對房屋進行裝修。2003年8月15日，原告與被告李××（男）結婚在成都市青羊區民政局登記結婚并于2003年8月28日舉行婚禮。2004年2月1日，開發商為原告辦理了產權，產權登記人為原告。2006年3月15日，原告以夫妻感情破裂為由，請求法院判決離婚，并確認前述房屋歸其所有。在婚姻存續期間，雙方共同償還銀行貸款本金5萬元，利息3萬元。另，原被告雙方無子女，被告也認為感情確已破裂，同意離婚，但提出房屋產權系婚后取得，且是以夫妻共同財產進行歸還按揭款，請求房屋按夫妻共同財產進行分割。
法院判決：
法院判決雙方準予離婚，并確認訴爭房屋歸原告張××所有，但原告應當將夫妻存續期間以共同財產償還其銀行貸款總額的一半即4萬元返還給被告。
律師點評：
1、原告張××父母親在2002年3月贈與其首付款，首付款金額為原告婚前個人財產。根據《中華人民共和國婚姻法》第十八條規定“有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：（一）一方的婚前財產；……（三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產；……”，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（二）》第二十二條“當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。”的規定，該首付款應為原告的婚前個人財產。
2、原告以婚前財產按揭購買的房屋屬于其婚前個人財產，所負債務為婚前個人債務。雖該房屋的產權證為婚后取得，但原告在婚前已設定準物權的預公示效力，在房管局辦理了商品房預售登記（物權法生效實施后，現為預告登記），在不久的將來必然會取得該訴爭房屋的所有權，并不因婚姻締結、存續而喪失該期待權利。而且房管局在婚后為原告頒發產權證的行為，實際是她婚前的準物權在婚后期待后變成物權的過程，其取得物權的行為，完全是因其婚前擁有的債權（準物權）演化而來，該準物權變成物權并不是以婚姻締結與存續為條件的。而且，該訴爭房屋也不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。目前，國家法律及最高院的司法解釋無這方面的明確規定，但是各地方高級法院如上海市高級人民法院關于適用《最高人民法院關于婚姻法若干問題的解釋（二）》中若干問題的解答（見附件）中已明確規定。 當然，該房屋由此所負債務為原告個人債務。
3、原被告雙方在存續期間以共同財產歸還原告婚前個人債務的部分，原告應當將存續期間共同償還貸款金額的一半返還給被告方。
（2009年3月2日）
附：上海市高級人民法院關于適用《最高人民法院關于婚姻法若干問題的解釋（二）》中若干問題的解答
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六、夫妻一方婚前以個人財產按揭購買房屋，婚后夫妻共同清償貸款，在離婚訴訟中如何處理？
答：夫妻一方婚前以個人財產購買房屋，并按揭貸款，產證登記在自己名下的，該房屋仍為其個人財產。同樣，按揭貸款為其個人債務。婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變該房屋為個人財產的性質。因此，在離婚分割財產時，該房屋為個人財產，剩余未歸還的債務，為個人債務。對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償的部分，應當予以返還。
對于產證登記在一方名下，但配偶方有證據證明婚前購房時，其也共同出資的，在離婚分割財產時，該房屋仍為產證登記人的個人財產，剩余未歸還的債務，為其個人債務。但于首付款和已歸還的貸款中屬于配偶一方出資和清償的部分，應當予以返還。
若配偶方同時有證據證明，其婚前是基于雙方均認可所購房屋為共同所有的前提下進行出資的，則雖然該房產登記在一方名下，仍宜認定為夫妻共同財產，分割時應按共同財產的分割原則進行處理。同樣，其按揭貸款債務為共同債務，但在分割共同所有的房產時，對于存在當事人出資數額比例懸殊，且婚后確未共同生活，或婚姻關系存續期間較短等情形的，也應一并考慮，可參考當時的出資比例，對房產進行分割，而不宜各半分割。
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