山西省人大常委會

山西省物業管理條例

（2004年9月25日山西省第十屆人民代表大會常務委員會第十三次會議通過

根據2010年11月26日山西省第十一屆人民代表大會常務委員會第二十次會議《關于修改部分地方性法規的決定》修正

2025年11月26日山西省第十四屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議修訂）

目 錄

第一章 總則

第二章 物業服務區域

第三章 業主、業主組織和物業管理委員會

第四章 物業服務管理

第一節 前期物業服務

第二節 物業服務

第三節 物業服務收費

第五章 物業的使用和維護

第六章 監督管理

第七章 法律責任

第八章 附則

第一章 總 則

第一條 為了提升物業服務水平，規范物業管理活動，維護業主、物業服務人等相關主體的合法權益，營造良好的生活和工作環境，根據《中華人民共和國民法典》、《物業管理條例》等法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。

第二條 本省行政區域內住宅物業的管理、服務及其監督管理等活動適用本條例。

本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務人或者自行管理的方式，對物業服務區域內的建筑物及其附屬設施進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

第三條 縣級以上人民政府應當加強對物業管理工作的領導，建立物業管理工作綜合協調機制，將物業管理融入基層治理體系，并將所需經費列入本級財政預算。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當依法做好轄區內的物業管理工作，所需經費列入縣級財政預算。

居（村）民委員會依法做好物業管理相關工作。

第四條 縣級以上人民政府住房和城鄉建設或者房產主管部門（以下統稱物業管理主管部門）負責本行政區域內物業管理的監督管理工作。

縣級以上人民政府發展改革、自然資源、市場監督管理、消防救援等有關部門按照各自職責，做好與物業管理有關的監督管理工作。

第五條 物業行業協會應當制定并組織實施自律性行業規范，定期公布物業服務收費的市場動態信息，協助開展物業服務企業信用評價，促進物業服務企業依法經營和誠信服務，推動物業服務行業健康發展。

第六條 鼓勵和支持運用物聯網、人工智能、大數據等，推動智慧物業、綠色物業發展，提升物業管理質量和服務水平。

第二章 物業服務區域

第七條 物業服務區域的劃分，應當遵循規劃在先、自然分割、功能完善、便民利民的原則，以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，考慮物業的共用部位、共用設施設備、建筑物規模、物業類型、社區建設等因素。

第八條 新建物業出售前，建設單位應當將劃定的物業服務區域向物業所在地的縣級人民政府物業管理主管部門備案，并在商品房買賣合同中明示。已劃定物業服務區域并實施物業服務但尚未備案的，由物業服務企業或者自行管理的業主向物業所在地的縣級人民政府物業管理主管部門備案。

縣級人民政府物業管理主管部門應當將備案的物業服務區域，及時告知物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

物業服務區域劃定后需要調整以及已投入使用但尚未劃定的，由物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府征求業主意見后確定，并向縣級人民政府物業管理主管部門備案。

第九條 物業所在地的縣級人民政府物業管理主管部門應當建立物業服務區域檔案。檔案資料應當載明下列事項：

（一）物業服務區域的范圍、占地面積和建筑面積；

（二）共有部分情況；

（三）建設單位、產權單位；

（四）業主總戶數、居住人口、產權構成比例；

（五）物業管理的方式、物業服務人相關信息；

（六）法律、法規規定的其他事項。

第十條 建設單位應當按照國家規定標準，在物業服務區域內配置物業服務用房。物業服務用房應當具備水、電、暖、網絡、通風、采光等基本使用條件。

物業服務用房依法屬于全體業主共有。未經業主共同決定，任何單位和個人不得買賣、出租或者抵押物業服務用房，不得改變其用途。

業主委員會或者物業管理委員會辦公用房從物業服務用房中調劑。

第三章 業主、業主組織和物業管理委員會

第十一條 業主在物業管理活動中根據法律法規規定、臨時管理規約、管理規約和物業服務合同約定，享有業主權利，履行業主義務。

第十二條 下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

第十三條 一個物業服務區域內，有下列情形之一，專有部分面積占比百分之五以上的業主或者人數占比百分之五以上的業主，可以向物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會會議的申請：

（一）已交付業主的專有部分面積達到建筑總面積百分之五十以上的；

（二）已交付業主的專有部分面積不足建筑總面積百分之五十，但首套物業交付滿兩年的。

街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當自收到申請之日起六十日內，指導成立首次業主大會會議籌備組。

第十四條 籌備組應當自成立之日起九十日內，在物業所在地的物業管理主管部門、居（村）民委員會指導下，組織召開首次業主大會會議；逾期不能召開的，籌備組自行解散。

首次業主大會會議應當通過管理規約、業主大會議事規則，選舉業主委員會。

第十五條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議應當按照業主大會議事規則的規定，由業主委員會組織召開。經百分之二十以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

業主大會會議可以采用現場或者互聯網等方式召開，通過集體討論、書面征求意見等形式收集意見，表決應當采用記名投票的方式。

業主大會會議應當由業主委員會書面記錄并存檔，會議的決定應當自作出之日起三日內以書面形式在物業服務區域內顯著位置公告。

第十六條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，是業主大會的執行機構，每屆任期不得超過五年，可以連選連任。 業主委員會成員的人數為五至十五人的單數，主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。業主委員會任期、具體人數，成員任職條件、資格終止、增補辦法等由業主大會議事規則確定。

召開業主委員會會議應當有半數以上成員出席，所作決定應當經業主委員會全體成員半數以上同意。

業主委員會應當履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，執行業主大會的決定；

（二）制定業主委員會財務、印章、會議等管理制度，并建立相關檔案；

（三）擬定共有部分經營方案和共有資金使用與管理辦法，并提請業主共同決定；

（四）根據業主共同決定，處理住宅專項維修資金使用的相關工作，組織住宅專項維修資金的補交、續交；

（五）擬定物業服務企業選聘、續聘、解聘方案并提請業主共同決定；

（六）根據業主共同決定，代表業主與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，與退出的物業服務企業進行交接；

（七）聽取業主、物業使用人的意見和建議，監督物業服務企業履行物業服務合同；

（八）調解因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（九）支持、配合居（村）民委員會依法履行職責；

（十）法律、法規規定和業主大會賦予的其他職責。

第十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地的縣級人民政府物業管理主管部門和街道辦事處或者鄉鎮人民政府辦理備案手續，并提交以下材料：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會的會議記錄和會議決定；

（三）業主委員會成員基本信息。

業主委員會辦理備案手續后，可以持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章，向銀行業金融機構申請開立賬戶。

業主委員會任期內備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內，將變更內容書面報告備案的縣級人民政府物業管理主管部門和街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

第十八條 業主委員會應當在物業服務區域內顯著位置公示下列事項，并將相關資料存檔：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會和業主委員會的決定；

（三）物業服務合同；

（四）物業共有部分的使用和經營收益的收支情況；

（五）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

（六）住宅專項維修資金的籌集、使用情況；

（七）業主委員會履職情況、成員支付物業費等情況；

（八）法律、法規規定和管理規約約定的其他應當向業主公開的情況和資料。

前款第一項、第三項的事項應當持續公示；第二項的事項應當在作出決定之日起三日內公示，公示期不得少于三十日；第四項至第八項的事項，應當每半年至少公示一次，公示期不得少于三十日。

第十九條 業主委員會及其成員不得有下列行為：

（一）挪用、侵占業主共有財產；

（二）抬高、虛增、截留由業主共同支付的建筑物及其附屬設施的維修費用等；

（三）索取、收受建設單位、物業服務企業或者利害關系人的財物或者其他利益；

（四）要求物業服務企業減免其物業費、停車服務管理費等；

（五）泄露業主信息或者將業主信息用于與物業管理無關的活動；

（六）轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業管理有關文件、資料；

（七）擅自使用業主大會、業主委員會印章；

（八）拒不執行業主共同決定的事項；

（九）其他違反法律、法規規定或者侵害業主合法權益的行為。

業主委員會成員違反前款規定的，由業主委員會三分之一以上成員或者百分之五以上的業主提請業主大會決定是否終止其成員資格。成員出現空缺時，應當及時補選。

第二十條 有下列情形之一，物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當組建物業管理委員會：

（一）不具備成立業主大會條件的；

（二）具備成立業主大會條件，但是因各種原因未能成立的；

（三）已召開首次業主大會會議，但未能選舉產生業主委員會的。

符合前款規定情形的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當就擬組建事項在物業服務區域內顯著位置公告，自公告之日起三十日內，成立物業管理委員會。

物業管理委員會參照業主委員會運行，代行業主委員會職責，組織業主共同決定物業管理事項，并推動符合條件的物業服務區域召開業主大會會議，選舉產生業主委員會。

第二十一條 物業管理委員會由業主代表、社區工作者、社區（村）黨組織或者居（村）民委員會代表等組成，人數為七至十五人的單數，其中業主代表不得少于二分之一。物業管理委員會主任、副主任由街道辦事處或者鄉鎮人民政府確定。

物業管理委員會履職情況、成員的基本信息、業主代表的物業費交納情況，應當每年在物業服務區域內顯著位置公示。

第二十二條 業主大會和業主委員會或者物業管理委員會組建所需經費，由建設單位先行墊付；無法確定建設單位的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府墊付。

業主大會和業主委員會或者物業管理委員會的工作經費、組建所需經費由全體業主承擔，經業主共同決定，可以從公共收益中支出。

經業主共同決定，可以委托第三方審計機構對業主委員會或者物業管理委員會的財務收支情況進行審計，對業主委員會或者物業管理委員會主任進行經濟責任審計。審計結果應當在物業服務區域內顯著位置公示。

第四章 物業服務管理

第一節 前期物業服務

第二十三條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位應當按照國家和本省有關規定選聘物業服務企業，簽訂前期物業服務合同，實施前期物業服務。

第二十四條 住宅物業的建設單位應當通過招標投標的方式選聘物業服務企業；投標人少于三個或者住宅規模小于三萬平方米的，經物業所在地的縣級人民政府物業管理主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業。

第二十五條 與建設單位存在利害關系可能影響招標公正性的法人、非法人組織，不得參加投標。

負責人為同一人或者存在控股、管理關系的不同單位，不得參加同一物業服務項目投標。

違反前兩款規定的，相關投標均無效。

第二十六條 建設單位和中標人應當自中標通知書發出之日起三十日內，按照招標文件和中標人的投標文件簽訂書面前期物業服務合同。建設單位和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。

建設單位應當在合同簽訂之日起三十日內，將前期物業服務合同、項目負責人信息向物業所在地的縣級人民政府物業管理主管部門備案。物業管理主管部門應當及時將備案信息告知物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

第二十七條 前期物業服務合同應當包括前期物業服務項目負責人、服務事項、服務頻次、服務等級、服務費用的標準和收取辦法、物業服務用房管理和使用、承接查驗以及違約責任等內容，并作為商品房買賣合同的附件。

前期物業服務合同期限最長不超過三年，具體期限在合同中約定。期限屆滿前，業主、業主委員會或者物業管理委員會與新物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第二十八條 已竣工驗收合格但尚未出售或者尚未交付的物業，物業費由建設單位承擔。

出售物業交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業費，由業主承擔，商品房買賣合同另有約定的除外。

新建物業自首套物業交付一年內，縣級以上人民政府物業管理主管部門應當組織街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居（村）民委員會、業主代表對物業服務等級達標情況進行實地核查，根據核查結果重新核定服務等級，并督促物業服務企業執行與服務等級對應的收費標準。

第二十九條 建設單位在銷售物業前，應當制定臨時管理規約，作為商品房買賣合同的附件，并在銷售場所顯著位置公示。

臨時管理規約違反有關規定或者侵害業主合法權益的，由物業所在地的縣級人民政府物業管理主管部門責令建設單位重新制定。

第三十條 新建物業交付使用十五日前，建設單位和物業服務企業應當按照國家有關規定、前期物業服務合同的約定，履行承接查驗義務，完成對物業服務區域內共有部分的承接查驗工作，共同確認現場查驗結果，簽訂物業承接查驗協議，并將查驗結果在物業服務區域內顯著位置公告。

建設單位應當邀請物業所在地的縣級人民政府物業管理主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府、業主代表參與現場查驗，必要時可以聘請相關專業機構予以協助。物業承接查驗費用由建設單位承擔。

對于承接查驗發現的問題，建設單位應當明確整改措施和時限，并按時完成整改。物業服務企業不得承接未經查驗或者查驗不合格的物業。

第三十一條 現場查驗二十日前，建設單位應當按照國家和本省有關規定向物業服務企業移交承接查驗所必需的資料。

物業服務企業應當自物業交接完成后三十日內，向物業所在地的縣級人民政府物業管理主管部門辦理承接查驗備案手續。

第二節 物業服務

第三十二條 業主可以自行管理物業，也可以委托物業服務企業管理。委托管理的，一個物業服務區域應當由一個物業服務企業提供物業服務。物業服務企業應當具有相應的專業技術人員，具備為業主提供專業服務的能力。

物業服務企業將物業服務區域內的部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分專項服務事項向業主負責。

物業服務企業不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。

第三十三條 業主選聘物業服務企業提供物業服務的，應當簽訂書面物業服務合同。物業服務企業應當指派物業服務項目負責人。

物業服務合同的內容一般包括物業服務項目負責人、服務事項、服務頻次、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、物業服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接、違約責任等條款。物業服務企業公開作出的有利于業主的服務承諾，為物業服務合同的組成部分。

物業服務企業應當自合同訂立之日起三十日內，將物業服務合同、項目負責人信息向物業所在地的縣級人民政府物業管理主管部門備案。物業管理主管部門應當及時將備案信息告知物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

第三十四條 物業服務事項包含下列內容：

（一）共用部位、共用設施設備的運行、維護和管理；

（二）公共區域的環境衛生維護；

（三）公共綠化的養護和管理；

（四）公共區域的秩序維護；

（五）裝飾裝修服務管理；

（六）物業服務檔案、資料管理；

（七）法律、法規規定或者合同約定的其他事項。

第三十五條 物業服務企業應當按照有關法律、法規規定和物業服務合同約定，制定安全防范制度和應急預案，采取合理措施保護業主、物業使用人的人身、財產安全。

物業服務企業應當對物業服務區域內的樓體外立面、消防設施、窨井蓋、車輛停放場所、電梯、二次供水設施等重點部位和重要設施設備進行日常巡查。巡查中發現安全隱患的，物業服務企業應當及時設置警示標志，采取措施排除隱患；發現重大安全隱患或者發生突發事件的，物業服務企業應當及時采取應急措施，通知相關業主、物業使用人，并按照規定向物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府、負有安全監督管理職責的部門以及負有維修養護責任的供電、供水、供熱、供氣等專業經營單位報告，協助做好相關工作。

第三十六條 物業服務區域內，充電設施安裝應當符合國家和本省有關規定、標準。

具備電動汽車充電設施安裝條件的，物業服務企業應當根據業主的需求協助辦理充電設施安裝，不得阻撓或者收取費用。

經業主共同決定，物業服務企業可以利用公共場地建設相對集中的公共充電基礎設施。

第三十七條 物業服務企業應當為業主、物業使用人的郵件投送、網約配送、家政服務等提供便利，不得無故阻止相關人員、車輛進入物業服務區域。

進入物業服務區域的人員、車輛應當遵守時間、路線、停靠區域等相關管理規定。

第三十八條 鼓勵和支持物業服務企業提供養老、托幼、助殘、家政、文化、健康等服務，滿足業主、物業使用人多層次多樣化生活需求。物業服務企業可以按照有關規定享受相關優惠扶持政策。

經業主共同決定，物業服務企業可以將物業服務區域內各類閑置的公共房屋，依照相關規定改造為社區居家養老、托幼等服務場所，提供社區生活服務。

第三十九條 各級人民政府及有關部門可以依法通過政府購買服務的方式，委托符合條件的物業服務企業開展社區治理、公共事務和居（村）民服務等。

第四十條 物業服務企業應當按照法律、法規規定和物業服務合同約定提供物業服務，并遵守下列規定：

（一）提供的物業服務符合國家和本省的標準、規范，不得低于合同約定的服務等級或者質量標準；

（二）及時向業主、物業使用人告知安全、合理使用物業的注意事項；

（三）定期聽取業主的意見和建議，每半年至少開展一次業主滿意度測評，接受業主監督；

（四）及時處理有關投訴，改進和完善服務；

（五）對違反有關治安、環保、消防等法律、法規的行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告有關部門并協助處理；

（六）對業主、物業使用人違反臨時管理規約、管理規約的行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告業主委員會或者物業管理委員會；

（七）不得泄露、非法使用在物業服務活動中獲取的業主、物業使用人信息；

（八）做好物業維修、養護、服務費用收支等記錄，形成物業服務資料和檔案，并妥善保管；

（九）配合有關部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府和居（村）民委員會做好物業管理相關工作。

第四十一條 物業服務企業應當在物業服務區域內顯著位置持續公示下列信息，確保信息真實并及時更新：

（一）物業服務企業的營業執照，服務電話、投訴電話、項目負責人的基本情況；

（二）物業服務事項、服務質量標準、收費標準和收取辦法；

（三）電梯、消防設施等具有專業技術要求的設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式和維修保養信息；

（四）專業經營單位的服務范圍和聯系方式；

（五）物業服務區域內共用部位、共用設施設備等共有部分信息；

（六）物業服務區域內車位、車庫的產權性質和分布情況；

（七）上一年度物業服務合同履行以及物業費收取和電梯維修保養、公共水電費用等支出情況、本年度物業費收支預算；

（八）其他應當公示的信息。

物業服務企業受委托經營業主共有部分、使用住宅專項維修資金的，應當在物業服務區域內顯著位置持續公示上一年度業主共有部分的經營與收益情況、住宅專項維修資金使用情況。

業主有權查詢公示內容，對應當公示但未公示信息或者已公示信息的內容提出書面異議的，物業服務企業應當及時予以書面答復。

第四十二條 物業服務合同期限屆滿前，業主委員會或者物業管理委員會應當組織業主共同對物業服務企業的續聘、另聘以及是否實行自行管理作出決定，并將決定書面告知物業所在地的縣級人民政府物業管理主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府。決定續聘的，應當與原物業服務企業在合同期限屆滿前續訂物業服務合同；決定另聘的，應當提前六十日書面通知物業服務企業，但是合同對通知期限另有約定的除外。

物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務企業的決定，物業服務企業繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。

物業服務企業提前解除物業服務合同或者服務期限屆滿不同意續聘的，應當提前九十日書面通知業主、業主委員會或者物業管理委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外；同時書面告知物業所在地的縣級人民政府物業管理主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府，并在物業服務區域內顯著位置公告。

第四十三條 物業服務合同終止的，原物業服務企業應當在約定期限或者自合同終止之日起三十日內退出物業服務區域，將下列財物、資料等交還給業主委員會或者物業管理委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新物業服務企業做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況：

（一）占用的共用部位、共用設施設備等共有部分；

（二）代為保管的公共收益結余；

（三）預收、代收的有關費用；

（四）保管的物業承接查驗資料；

（五）物業服務檔案和資料；

（六）住宅專項維修資金使用情況資料；

（七）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他財物、資料。

原物業服務企業不得以業主欠交物業費、對業主共同決定有異議等為由拒絕交還和退出。

第四十四條 物業服務合同終止，物業服務企業退出且尚未選聘新物業服務企業的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當組織業主委員會或者物業管理委員會確定臨時物業服務企業，提供垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活需求的臨時物業服務。臨時物業服務期限一般不超過六個月，費用由全體業主承擔。

臨時物業服務期間，業主委員會或者物業管理委員會應當組織業主共同決定選聘新物業服務企業。

第四十五條 新建物業的供電、供水、供熱、供氣、通信、有線電視等專業經營設施設備以及相關管線，應當符合國家和本省有關標準和技術規范。竣工驗收合格的，交由專業經營單位運行、維修和養護，專業經營單位應當接收。

已投入使用的專業經營設施設備以及相關管線尚未交由專業經營單位運行、維修和養護的，由物業所在地的縣級人民政府組織專業經營單位驗收。驗收合格的，專業經營單位應當接收；驗收不合格的，由縣級人民政府組織相關單位進行整改，整改合格后，專業經營單位應當接收。

專業經營單位應當承擔物業服務區域內分戶計量裝置或者入戶端口及以外的專業經營設施設備和相關管線運行、維修、養護等責任，不得將產生的費用和損耗損失轉嫁給物業服務企業或者業主。法律、法規另有規定的，從其規定。

專業經營單位對專業經營設施設備和相關管線進行維修、養護時，物業服務企業或者業主應當予以配合。專業經營單位不得收取進場費、接入費、運行費、維護費、協調費等不合理費用。

第四十六條 業主共同決定自行管理物業的，應當制定自行管理方案，并向街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案。

業主自行管理方案一般包括下列內容：

（一）管理人及其權利和責任；

（二）管理的事項、費用、期限；

（三）選聘專業服務機構的種類、資格條件和選聘方式，選聘勞務人員的數量、資格條件和選聘方式；

（四）業主支付物業費的標準和方式；

（五）安全防范制度和應急預案；

（六）法律、法規規定的其他事項。

電梯、消防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托專業機構進行維修和養護。

第三節 物業服務收費

第四十七條 物業服務企業向業主提供服務，應當實行明碼標價。物業費應當區分不同物業性質、服務類別，遵循合理公開、質價相符的原則，實行政府指導價和市場調節價。業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業費。

住宅小區前期物業和保障性住房的物業費實行政府指導價，由設區的市人民政府制定等級基準價和浮動幅度。縣級以上人民政府物業管理主管部門認定物業服務企業提供的服務未達到合同約定的服務等級的，應當在五日內重新核定其服務等級，并督促物業服務企業執行與服務等級對應的收費標準。

業主選聘物業服務企業的，物業費實行市場調節價。業主與物業服務企業可以參考政府指導價，在物業服務合同中約定收費標準。

第四十八條 物業費包括物業共用部位、共用設施設備等共有部分的日常運行和維護、綠化養護、清潔衛生、秩序維護等費用以及業主同意的其他費用。電梯運行維護費、停車服務管理費由業主與物業服務企業按照國家和本省有關規定，在物業服務合同中約定收費標準和服務內容。

物業服務企業不得違反法律、法規規定和物業服務合同約定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費。

第四十九條 業主應當按照約定向物業服務企業支付物業費。物業服務企業已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務企業可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務企業可以申請調解、仲裁或者提起訴訟。物業服務企業不得采取停止供電、供水、供熱、供氣等方式催交物業費。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業費的，從其約定，業主承擔連帶交納責任。

第五十條 公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛，因履行職責在物業服務區域內停放的，不得收費。

鼓勵設區的市、縣級人民政府結合實際，對探望親友、婚喪嫁娶和為業主、物業使用人提供配送、維修、安裝等服務的臨時停放車輛制定免費停放時段等優惠政策。

第五十一條 物業服務區域內，專業經營單位應當服務到最終用戶，并向最終用戶收取有關費用。

專業經營單位委托物業服務企業代收有關費用的，雙方應當簽訂委托協議，明確委托事項和費用支付的標準與方式。物業服務企業不得向業主、物業使用人收取手續費等額外費用。

第五章 物業的使用和維護

第五十二條 物業服務區域內禁止下列行為：

（一）擅自拆除、改變建筑物承重結構、主體結構等影響建筑結構和安全的行為；

（二）違法搭建建筑物、構筑物或者挖掘地下空間；

（三）擅自拆改供電、供水、排水、供熱和供氣等設施；

（四）違規存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質，或者存放、鋪設超負荷物品；

（五）在非指定位置堆放、傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

（六）占用、堵塞、封閉消防車通道、疏散通道等共用部位，或者損壞消防設施等共用設施設備；

（七）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設施；

（八）擅自改變按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途；

（九）違反規定出租房屋；

（十）在公共門廳、疏散通道、樓梯間、安全出口以及其他不符合消防安全要求的場所停放電動自行車、電動摩托車或者為其充電；

（十一）攜帶電動自行車、電動摩托車或者其電池進入電梯轎廂或者入戶充電，違反用電安全要求私拉電線充電；

（十二）制造超過規定標準的噪音、振動；

（十三）從建筑物中拋擲物品；

（十四）違反規定飼養動物；

（十五）法律、法規和臨時管理規約、管理規約禁止的其他行為。

發現前款規定行為的，可以向業主委員會或者物業管理委員會、物業服務企業反映，也可以向有關部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府報告或者投訴。

第五十三條 業主或者物業使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業，簽訂裝飾裝修管理協議，并配合其進行必要的現場檢查。裝飾裝修管理協議應當明示裝飾裝修活動的作業時間、禁止行為和注意事項。

物業服務企業應當加強裝飾裝修活動的巡查檢查，對違法違規行為及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，立即報告有關部門。

第五十四條 規劃或者設置的車位、車庫，應當明確產權性質，不得占用消防車通道、疏散通道、安全出口，不得影響其他車輛和行人正常通行。未經竣工驗收或者驗收不合格的車位、車庫，不得投入使用。

物業服務區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區域內業主的停車需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業主共有的道路或者其他場地設置的車位、車庫，屬于全體業主共有，其設置、分配、管理、收費等事項由業主共同決定。出租車位、車庫的收益歸全體業主所有，并在物業服務區域內顯著位置公示。

第五十五條 建設單位出售或者附贈車位、車庫的，應當在物業服務區域內顯著位置公示產權證明文件。建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優先出租給本區域內業主；業主要求承租的，建設單位不得只售不租。

擬出售、出租的車位、車庫數量少于本區域要求購買、承租車位、車庫業主的房屋套數時，應當通過抽簽、搖號等方式確定，一戶業主只能購買、承租一個車位或者車庫。

在滿足本區域內業主的購買和承租需要后仍有多余車位、車庫的，可以出租給本區域外的使用人，但租賃期限不得超過十二個月。

第五十六條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

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