四川省達州市人大常委會

達州市物業管理條例

（2022年6月23日達州市第五屆人民代表大會常務委員會第五次會議通過 2022年7月28日四川省第十三屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議批準 2024年10月31日達州市第五屆人民代表大會常務委員會第二十四次會議修訂 2024年12月4日四川省第十四屆人民代表大會常務委員會第十六次會議批準）

第一條 為了規范物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造幸福宜居環境，促進社會和諧，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》、《四川省物業管理條例》等法律、法規，結合達州市實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于達州市行政區域內的物業管理活動及其監督管理。

第三條 《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》、《四川省物業管理條例》等法律法規對物業服務區域及設施、業主的權利和義務、業主大會的設立和召開、業主共同決定事項、業主委員會的選舉產生和履職、物業服務人的服務、物業的使用與維護以及物業活動的監督管理、法律責任等已有規定的，從其規定。

第四條 物業管理應當堅持依法管理、業主自治、市場競爭、政府引導、行業自律，著力提升物業管理專業化、標準化、信息化、智能化水平。

建立中國共產黨基層組織領導下的居（村）民委員會、業主委員會、物業服務人等協調運行機制，形成社區治理合力。

第五條 市、縣級人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設規劃和社區治理體系，建立物業管理綜合協調工作機制，鼓勵和支持互聯網等信息技術手段在物業管理活動中的應用，建設智慧物業管理服務平臺。

縣級人民政府應當明確街道辦事處（鄉鎮人民政府）承擔指導和監督物業管理活動的工作機構和人員，并保障工作經費。

第六條 市、縣級人民政府住房城鄉建設主管部門負責本轄區物業管理活動的指導和監督管理，履行下列職責：

（一）制定物業管理相關政策措施；

（二）管理物業信用信息平臺；

（三）組織街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會、業主委員會及物業服務人等開展培訓；

（四）指導、監督物業服務行業組織開展行業自律；

（五）宣傳物業管理相關法律法規、政策；

（六）依法對建筑物及其附屬設施維修資金的使用進行指導和監督管理；

（七）法律、法規規定的其他職責。

第七條 市、縣級人民政府相關部門應當按照各自職責，做好下列工作：

發展改革主管部門負責制定和調整實行政府指導價的物業服務收費標準。

電力主管部門負責指導供電專業經營單位做好供電共用設施設備及相關管線的移交和維護管理。

自然資源規劃主管部門負責督促建設單位按照規劃設計要求完善相關配套設施建設，審批物業服務區域新建、改建、擴建建筑物及附屬設施或者改變規劃用途。

城市管理主管部門或者縣級人民政府依法確定的監督管理部門負責查處物業服務區域內的違法建設、違規裝修、擅自改變規劃用途、違反市容和環境衛生管理規定等行為。

市場監督管理主管部門負責監督管理物業服務區域內電梯等特種設備安全運行，監督檢查物業服務價格，查處價格違法行為。

公安機關負責物業服務區域犬只飼養的管理，指導物業服務人、業主委員會開展監控安防設施建設，監督保安服務活動，推動智慧平安小區建設，根據小區申請指導物業服務區域內停車泊位劃定以及限速、禁停等交通標志設置，查處高空拋物等行為。

消防救援部門負責督促和指導物業服務人落實消防安全責任，對共用消防設施進行維護管理和標明消防通道，依法查處違法占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道、損壞消防設施以及車輛違規充電等違法行為。

第八條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）履行以下職責：

（一）組織、指導、協調本轄區內業主大會的設立和業主委員會選舉、換屆；

（二）指導、督促業主大會、業主委員會、物業服務人依法履行職責；

（三）協調社區建設與物業管理的關系，調解處理物業管理糾紛；

（四）指導和監督業主共同決定實施的物業服務招投標活動；

（五）指導和監督物業服務項目的移交；

（六）指導和協調老舊小區物業管理；

（七）法律、法規規定的與物業管理活動相關的其他職責。

第九條 物業服務行業組織應當建立物業服務行為準則、行業規范等制度，加強從業人員業務培訓和行業自律管理，維護物業服務人的合法權益，促進物業服務行業規范健康可持續發展。

第十條 業主在物業管理活動中根據法律法規、管理規約和物業服務合同，享有業主權利，承擔業主義務。

第十一條 一個物業服務區域設立一個業主大會。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）依法指導成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議。

首次業主大會會議籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在辦理商品房預售許可或者現房銷售前，按照住房城鄉建設主管部門規定的標準，將籌備經費交至街道辦事處（鄉鎮人民政府）設立的專用賬戶，業主大會籌備組按規定申請使用。一個物業服務區域業主大會會議籌備經費最高不超過十萬元，最低不少于二萬元。

老舊小區或者建設單位已經不存在的物業服務區域籌備首次業主大會會議所需經費，縣級人民政府可以給予補助。

第十二條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會每年至少召開一次定期會議。召開業主大會會議，應當于會議召開十五日前將會議時間、地點、議題、議程在物業服務區域顯著位置公告并通知全體業主，同時書面告知轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會。

出現以下情形之一的，業主委員會應當召集業主大會臨時會議：

（一）專有部分面積占比百分之二十以上的業主或者人數占比百分之二十以上的業主提議；

（二）物業服務區域發生重大事故或者緊急事件需要即時商議；

（三）法律法規規定、業主大會議事規則約定應當召開業主大會臨時會議的其他情形。

第十三條 超過三百戶的住宅小區，可以以幢、單元為單位推選業主代表，業主代表經書面委托可以代表本片區業主參加業主大會會議。業主代表的產生程序、工作規范等事項在業主大會議事規則中明確。

業主代表參加業主大會會議前，應當就會議擬討論的事項書面征求所代表的業主意見，并經業主確認后，在業主大會上如實反映。

第十四條 業主大會可以采用現場集體討論、書面征求意見或者依托電子信息技術等方式召開。

表決事項在提交業主共同決定前，應當將擬表決時間、表決方式、表決內容等在物業服務區域顯著位置和通過互聯網方式公示，公示期不得少于十五日，同時應當告知街道辦事處（鄉鎮人民政府）。

表決應當采用記名投票方式進行。業主簽收書面表決票或者在投票表決期間登錄電子投票表決系統的，視為參與表決。業主參與表決，應當作出同意、不同意、棄權的意思表示，未作出明確意思表示的視為棄權。

業主的表決情況及統計結果應當在三日內由業主委員會在物業服務區域顯著位置公告，并通過互聯網方式告知業主，公告期不少于三十日。

第十五條 首次業主大會會議應當對管理規約、業主大會議事規則的草案進行表決。表決未通過的，籌備組應當征求業主意見修改后三個月內重新組織表決。

除上位法規定的事項外，鼓勵在業主大會議事規則中對業主委員會主任、財務負責人任期和離任審計等事項作出規定。

第十六條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，五人至十五人單數組成，每屆任期三年至五年，具體人數和任期由業主大會決定。業主委員會成員出現空缺時，設有候補委員的，由候補委員依次遞補。

第十七條 業主大會可以設立監事委員會，代表全體業主監督業主委員會的工作。

監事委員會由三人或者五人組成，成員在非業主委員會成員的業主中產生。監事委員會議事規則和成員的資格、任期等事項由業主大會議事規則規定。

監事委員會主要履行以下職責：

（一）審核業主委員會的工作計劃和報告、業主大會收支情況報告；

（二）監督業主委員會財務活動，包括籌集、管理、使用建筑物及其附屬設施維修資金情況，物業共有部分、共用設施設備經營所得收益情況，業主大會、業主委員會工作經費的收支情況等；

（三）監督業主委員會執行業主大會決定和決議的情況，對業主委員會及其成員侵害全體業主共同利益的行為，要求業主委員會予以糾正；

（四）督促業主委員會及時召開業主大會會議；

（五）向業主大會會議提出其職權范圍內的建議、意見；

（六）列席業主委員會會議，并對業主委員會決議的事項提出建議或者質詢；

（七）向業主大會報告監事委員會行使職權的情況并通告全體業主；

（八）業主大會議事規則規定的其他職責。

第十八條 業主委員會會議應當有過半數成員出席，作出決定應當經全體成員過半數同意并簽字確認。

業主委員會會議討論研究業主共同決定事項時，應當邀請物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會以及監事委員會、業主代表列席。

第十九條 業主委員會應當監督管理規約的實施，督促業主、物業使用人遵守管理規約，按照物業服務合同約定履行支付物業費等義務。

業主委員會應當接受住房城鄉建設等相關部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）和居（村）民委員會的指導、監督，支持、配合有關方面依法履行職責。

第二十條 業主委員會成員應當向業主委員會提交年度履職報告。業主委員會年度工作報告及業主委員會主任年度履職報告應當抄報街道辦事處（鄉鎮人民政府）。

第二十一條 除法律法規規定的公示事項外，業主委員會應當及時在物業服務區域顯著位置和通過互聯網方式公示業主委員會的履職情況，并將相關資料存檔。

業主可以查閱業主大會會議和業主委員會履職相關資料，并有權就公示內容及相關物業服務事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當及時予以答復。

第二十二條 業主委員會及其成員不得有下列行為：

（一）阻撓、抗拒業主大會或者業主依法行使權利，拒不執行業主共同決定事項；

（二）擅自決定續聘、選聘、解聘物業服務人；

（三）擅自決定業主共有部分經營管理使用、建筑物及其附屬設施的維修資金籌集使用、業主共有資金的管理使用等重大事項；

（四）挪用、侵占物業共有部分、共用設施設備等業主共有財產或者擅自改變物業共有部分、共用設施設備的性質和用途；

（五）抬高、虛增、截留由業主支付的建筑物及其附屬設施的維修資金、電梯檢測維修費用以及業主共同支付的其他費用；

（六）明示暗示物業服務人減免物業費、停車費或者其他應當由其個人支付的費用，索取或者收受建設單位、物業服務人或者其他利害關系人的不正當利益；

（七）轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業管理有關文件、資料；

（八）擅自使用業主大會、業主委員會印章；

（九）打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴舉報人；

（十）泄露業主信息或者將業主信息用于與物業管理無關的活動；

（十一）違反法律、法規規定或者侵害業主合法權益的其他行為。

有前款行為的，業主、利害關系人有權向街道辦事處（鄉鎮人民政府）及有關部門舉報，有關部門應當依法處理。

第二十三條 業主委員會任期屆滿，未產生新一屆業主委員會的，其所保管的有關憑證、檔案、印章及其他屬于全體業主共有的財物，應當移交街道辦事處（鄉鎮人民政府）指定單位代為保管。指定單位可以是居（村）民委員會或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）內設物業管理機構。

第二十四條 縣級人民政府住房城鄉建設主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當定期組織開展業主委員會成員培訓，提升其履職能力。

縣級人民政府可以制定業主委員會監督管理辦法，按照國家有關規定對本轄區內模范履職的業主委員會、業主委員會成員給予表彰。

第二十五條 縣級人民政府住房城鄉建設主管部門應當建立業主委員會成員履職負面清單。出現負面清單情形的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）依法責令其限期整改，逾期不整改的，可以建議業主大會罷免其成員資格。

第二十六條 一個物業服務區域內住宅、商業、辦公等物業及地下車位等配套建筑、共用設施設備由一個物業服務人提供物業服務。

第二十七條 新建物業實行物業交付承接查驗制度。新建物業竣工驗收合格后，交付使用十五日前，建設單位和物業服務人應當依法進行承接查驗。

邀請參加物業承接查驗的買受人代表應當由縣級人民政府住房城鄉建設主管部門從公開報名的買受人中確定，并在承接查驗十五日前在新建物業顯著位置公告。建設單位和施工單位的股東、工作人員及其近親屬不能作為買受人代表。

物業承接查驗時，物業服務人應當將發現的問題書面告知建設單位，建設單位應當及時整改。

建設單位將不符合交付條件的物業交付使用或者物業服務人擅自承接未經查驗的物業，因房屋質量或者物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，應當依法承擔賠償責任。

新建物業承接查驗費用由建設單位承擔。

第二十八條 物業服務應當遵循權責一致、合理誠信、質價相符、公平公開的原則。物業服務事項、內容、標準和物業服務收費事項、標準等由雙方當事人以合同方式予以約定。

物業服務合同可以對履約保證金及其專戶存儲等事項進行約定，作為物業服務人履行合同的保證。

第二十九條 鼓勵物業服務人為業主依法提供養老、托幼、家政、健康等物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

物業服務人在提供物業服務合同約定以外的服務項目時不得損害他人合法權益和公共利益，不得違反公序良俗。

第三十條 市、縣級人民政府價格行政主管部門應當會同同級住房城鄉建設主管部門根據省人民政府定價目錄，結合當地實際，每五年對前期物業服務及保障性住房物業服務質量、服務標準、服務成本開展調查，根據調查結果制定或者調整前期物業服務及保障性住房物業服務收費政府指導價，并報同級人民政府決定后及時向社會公布。

第三十一條 物業服務人應當對裝飾裝修活動、設施設備運行等開展日常巡查和監督，并建立相應檔案。

物業服務人應當將房屋裝飾裝修的注意事項、禁止行為等書面告知業主、物業使用人及其委托的裝飾裝修企業。物業服務人無正當理由不得阻礙裝飾裝修人員和材料進出物業服務區域，阻礙裝飾裝修施工。

裝飾裝修造成共用部位、共用設施設備損壞的，業主、物業使用人、裝飾裝修企業應當及時修復；造成損失的，責任人應當依法承擔賠償責任。

第三十二條 鼓勵和支持既有住宅小區根據需要建設公用充電設施，配置消防設施、器材，并采取防火分割等措施。物業服務人應當在供電專營單位指導下配合業主依法安裝充電設施，為現場勘察、線路安裝、通電運行等環節提供便利條件。

充電設施應當符合國家相關標準和技術規范，經驗收合格后方可投入使用。

公用充電設施由充電設施運營方負責管理維護的，充電設施運營方承擔安全主體責任；由物業服務人負責管理維護的，物業服務人承擔安全主體責任。

業主在固定車位（庫）建設的充電設施由充電設施所有人或者其使用人負責管理維護，并承擔安全主體責任。所有人或者使用人委托他人負責維護的，由受委托人按照規定和約定承擔安全主體責任。

第三十三條 物業服務區域內按照規劃設置的車位（庫），應當首先滿足業主的需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

屬于建設單位所有的車位（庫）出租（售）的，應當提前十五日在物業服務區域顯著位置和通過互聯網方式公示擬出租（售）的車位（庫）的數量、相關證明文件和租售價格以及承租（購買）人條件等信息。

建設單位、物業服務人不得擅自將已建成的車位（庫）停止使用或者改作他用。

第三十四條 利用共有部分產生的收入，在扣除合理成本后，收益屬于全體業主所有，納入業主共有資金賬戶管理。業主共有資金包括：

（一）利用業主共有部分從事經營活動產生的收益；

（二）因業主的共有部分被侵占、損害所得的賠償費用；

（三）共有部分被依法占用、征收、征用的補償費用；

（四）共有收益的孳息；

（五）其他依法屬于業主共有的收益。

業主大會成立前，前期物業服務人應當設立業主共有資金專門賬戶。業主大會設立業主共有資金賬戶后十五日內，前期物業服務人應當將業主共有資金轉入業主大會設立的業主共有資金賬戶。業主共有資金不得存入私人賬戶。

第三十五條 建設單位代為管理使用的人防工程、未交存建筑物及其附屬設施的維修資金的自持或者待售物業，應當按物業面積分攤共有部分、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造費用。

第三十六條 物業配套設施完善的老舊住宅小區，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當組織、指導業主籌備成立業主大會，選舉業主委員會，鼓勵選聘物業服務人實施管理；物業配套設施不完善的老舊住宅小區，街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、居（村）民委員會應當指導小區業主自行管理或者因地制宜采取靈活方式選聘人員實施物業服務。

鼓勵具備條件的老舊住宅小區采用物業服務信托制，由物業服務人提供公開透明、質價相符的物業服務。

第三十七條 縣級人民政府住房城鄉建設主管部門應當會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）定期組織開展物業服務人服務質量滿意度測評。

物業服務人滿意度測評結果應當定期向社會公告，并作為建設單位和業主大會選聘物業服務人、確定和調整物業服務收費標準的重要參考。

第三十八條 任何單位和個人對違反本條例規定的行為，可以向縣級人民政府住房城鄉建設等相關主管部門以及街道辦事處（鄉鎮人民政府）投訴、舉報。相關主管部門應當在物業服務區域內顯著位置公布執法事項和舉報電話，并依法查處物業服務區域內的違法違規行為。

有關主管部門認定附有違法建設的房屋，應當及時書面告知不動產登記機構，不動產登記機構應當將違法建設情形備注于不動產登記簿。違法建設情形消除的，有關主管部門應當及時提請不動產登記機構進行變更備注。

第三十九條 業主委員會成員未履行本條例規定相關職責的，由物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）責令限期履行；逾期未履行的，予以通報。

業主委員會成員有違反本條例第二十二條規定行為之一的，由物業所在地的縣級人民政府住房城鄉建設主管部門給予警告，可處五千元以上二萬元以下罰款，有違法所得的，沒收違法所得。給業主造成損害的，應當承擔相應的賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十條 建設單位違反本條例第三十三條第二款規定，未按要求公示的，由縣級人民政府住房城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處三萬元以上五萬元以下罰款。

第四十一條 違反本條例第三十三條第三款規定，擅自將已建成的車位（庫）停止使用或者改作他用的，由縣級人民政府城市管理主管部門或者縣級人民政府依法確定的監督管理部門責令限期改正；逾期不改正的，自責令改正之日起，按照停止使用或者改作他用的面積，處每月每平方米五十元罰款，沒收違法所得。

第四十二條 本條例自2025年1月1日起施行。