四川省廣安市人民政府

廣安市物業服務管理規定

(2023年1月29日廣安市人民政府令第47號公布 自2023年4月1日起施行)



第一章　總　則



第一條　為了規范物業服務管理活動，維護業主、物業服務人等物業服務管理各方的合法權益，營造安全、舒適、文明、和諧的居住和工作環境，增強人民群眾的獲得感幸福感安全感，構建共建共治共享的基層社會治理體系，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《四川省物業管理條例》等法律、法規，結合廣安市實際，制定本規定。

第二條　本規定適用于廣安市行政區域內的物業服務活動及其監督管理。

第三條　本規定所稱物業服務，是指住宅物業的建設單位通過依法選聘前期物業服務人、業主通過選聘物業服務人或者自行管理等方式，對物業服務區域內的建筑物和構筑物及其附屬設施設備、相關場地、綠化進行維修、養護，維護環境衛生、安全和相關秩序的活動。

第四條　市、縣（市、區）人民政府加強對物業服務及其監督管理工作的領導，建立綜合協調機制，協調研究重大問題，健全督查、考核、通報、約談機制，按照規定強化有關部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）履行職責的工作保障。

第五條　住房城鄉建設部門應當依法履行物業服務指導和監督管理職責，加強行業管理，開展業務培訓，建立制度規范。

自然資源規劃部門應當按照規定規劃物業服務用房、業主委員會用房，依法明確其屬于全體業主共有。

城市管理行政（綜合）執法部門應當加強監督管理，依法查處違法建設行為、物業服務違法行為。

公安部門應當依法查處物業服務中違反治安管理行為。

市場監督管理部門應當加強電梯等的安全監督管理，加強物業服務收費的監督，依法查處有關違法行為。

消防救援機構應當加強消防設施、消防車通道等的監督管理，依法查處消防安全違法行為。

發展改革部門應當依法履行前期物業服務、保障性住房物業服務收費標準政府指導價制定相關職責。

民政部門應當指導督促居（村）民委員會依法履行物業服務監督管理職責。

司法行政部門應當指導建立物業服務調解組織，指導調解物業服務糾紛。

財政部門應當依法保障物業服務監督管理工作經費。

經濟信息化、生態環境、衛生健康、應急等部門按照職責做好物業服務監督管理相關工作。

第六條　街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當履行組織、指導、協調本轄區內業主大會的設立和業主委員會選舉、換屆，指導、督促業主大會、業主委員會、物業服務人依法依約履行職責、行使權利和履行義務，調解處理物業服務糾紛，協調社區建設與物業管理的關系，法律、法規規定的與物業管理活動相關的其他職責。

居（村）民委員會應當指導物業服務人和業主委員會工作，根據需要設立環境和物業管理委員會，依法協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）開展相關工作。

第七條　物業服務行業組織應當依法加強物業服務行業自律，引導物業服務人依照法律法規規定、物業服務合同約定履行義務、提供服務，規范物業服務行為，促進行業規范發展，維護物業服務人的合法權益。




第二章　一般規定



第八條　物業服務是物業服務區域業主自治事項，由業主自主、依法、依約共同決定，堅持自我服務、自我管理、自我監督。

第九條　政府及其部門應當引導業主依照法律法規、業主大會議事規則、管理規約、物業服務合同等行使權利、履行義務。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）、住房城鄉建設等部門應當加強宣傳、引導，指導、推動設立業主大會、選舉業主委員會、依法依規依約決定物業服務事項。

第十條　首次業主大會會議籌備經費由建設單位承擔。新建物業的建設單位應當在辦理商品房預售許可或者現房銷售前，按照物業服務區域規劃核準總建筑面積0.3元/㎡的標準，將籌備經費交至街道辦事處（鄉鎮人民政府）設立的專用賬戶，業主大會籌備組按照規定使用。一個物業服務區域業主大會會議籌備經費最高不超過八萬元，最低不少于二萬元。老舊小區以及建設單位已經不存在的物業服務區域籌備首次業主大會會議的，縣（市、區）人民政府可以給予補助。

第十一條　政府及其部門應當按照權責法定要求，依法履行物業服務指導和監督管理職責，不得干預業主自主、依法、依約決定物業服務事項，不得超越職權行使或者決定應當由業主行使或者決定的物業服務事項。

第十二條　業主大會、業主委員會、業主監事會應當依照法律法規、業主大會議事規則、業主委員會章程、監事會工作規則、管理規約、物業服務合同等履行職責。

第十三條　依法、依約選聘的物業服務人是物業服務區域物業服務提供者，不得違法行使管理權。

第十四條　業主、業主委員會、物業服務人應當恪守契約精神，按照物業服務合同行使權利、履行義務。

業主需要物業服務人提供物業服務合同約定之外的服務的，可以與物業服務人協商，訂立服務合同，約定相關服務。

第十五條　物業服務人應當按照物業服務合同約定的服務范圍、服務事項、服務內容、服務標準、服務質量等，提供物業服務，并且履行法定義務。

沒有法律、法規的依據，政府和有關部門不得增加物業服務人義務。

第十六條　物業服務人應當按照法律、法規規定和合同約定，建立安全防范制度和應急預案，健全安全防范措施，履行安全防范責任。

物業服務區域內發生安全事故或者其他緊急情況時，物業服務人應當及時采取應急措施，并向有關主管部門或者相關專業經營單位報告，協助做好救助工作。

第十七條　物業服務人對違反有關治安、生態環境、規劃、消防等法律、法規的行為，應當及時采取合理措施制止，向有關行政主管部門報告并協助處理。

物業服務人對業主、物業使用人違反管理規約的行為進行勸阻，并及時報告業主委員會。

第十八條　業主裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務人，遵守物業服務人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現場檢查。

物業服務人應當對裝飾裝修活動開展日常巡查和監督并建立檔案。發現裝飾裝修違反相關規定破壞房屋承重結構、主體結構的，物業服務人應當及時勸阻，采取合理措施制止，并向城市管理行政（綜合）執法、住房城鄉建設等部門報告和協助處理。

第十九條　業主大會、業主委員會、業主監事會、物業服務人和專業性服務組織應當依法保護業主信息。




第三章　物業服務事項決定



第二十條　物業服務事項由物業服務區域業主共同決定。

下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）制定和修改管理制度；

（四）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、解散業主委員會；

（五）決定設立業主監事會；

（六）決定物業服務方式：自行管理或者選聘物業服務人服務；

（七）決定物業服務范圍、服務事項、服務內容、服務標準、服務質量、服務人員數量和條件、擬收費標準、收費方式等；

（八）選聘物業服務人及方式：招投標方式或者其他方式，續聘、解聘物業服務人；

（九）調整物業服務費；

（十）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（十一）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

（十二）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（十三）改變共有部分的用途或者利用共有部分等從事經營活動；

（十四）共有資金和公共收益的管理、使用、分配；

（十五）決定相關管理措施：在物業服務區域公共空間安裝個人身份和生物特征識別設備、設置門禁卡和電梯卡等；

（十六）設立業主代表大會，確定其職責、議事規則；

（十七）決定業主代表大會、業主共同決定事項的表決程序；

（十八）物業服務區域劃分與調整；

（十九）物業服務區域維修資金及其他公共費用的分擔；

（二十）業主大會、業主委員會、業主監事會工作經費、補貼的籌集、管理和使用；

（二十一）對共有資金和公共收益的審計；

（二十二）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

第二十一條　業主共同決定事項，應當依照有關法律、法規規定經業主記名投票表決同意。

業主大會不得授權、委托業主委員會決定應當由業主共同決定或者業主大會決定的事項。

依法、依規、依約應當由業主共同決定事項，未按規定程序經業主記名投票表決同意，業主大會、業主委員會不得作出決定、不得實施。

第二十二條　業主大會議事規則應當包含下列事項：

（一）業主大會會議可以召開的條件；

（二）業主大會會議的召集、定期會議、臨時會議；

（三）業主大會會議方式：現場集體討論、書面征求意見或者電子信息技術等；

（四）推選代表參加業主大會會議、業主委托人員參加業主大會會議、共有物業人推選代表參加業主大會會議事項；

（五）業主大會決定事項范圍：包括但不限于業主共同決定事項；

（六）業主大會的議事方式、表決程序、作出決定的條件；

（七）業主委員會的組成、職責、屆期、工作經費及其開支范圍和開支金額、成員工作補貼標準和任職條件及資格終止情形、設定候補委員的規定；

（八）業主委員會章程；

（九）業主大會和業主委員會印章、業主共有資金賬戶的使用和管理；

（十）業主委員會換屆；

（十一）業主監事會的職責、履職方式、工作規則、工作經費和成員工作補貼標準、監事的選任和人數；

（十二）對業主委員會主任和財務負責人的離任審計；

（十三）其他事項。

第二十三條　業主委員會章程應當包含下列事項：

（一）業主委員會議事范圍、議事規則、表決程序、作出決定的條件；

（二）業主委員會及其成員權利義務和禁止行為；

（三）印章使用和管理辦法；

（四）違反法律法規、業主大會議事規則、業主大會決定、業主共同決定、業主委員會章程、管理規約等侵害業主合法權益應當承擔的責任；

（五）其他事項。

第二十四條　業主委員會應當按照法律法規、業主大會議事規則、業主大會決定、業主共同決定、管理規約、業主委員會章程等，召開會議、作出決定、履行職責。

第二十五條　業主委員會及其成員不得有下列行為：

（一）拒絕、放棄履行職責；

（二）挪用、侵占業主共有財產，擅自改變共有部分、共用設施設備的性質和用途，擅自決定共有部分、共用設施設備的使用、經營，擅自將業主共有資金借貸給他人或者以業主共有資金、共有財產為他人提供擔保；

（三）抬高、虛增或者與物業服務人和專業性服務組織串通抬高、虛增由業主支付的建筑物及其附屬設施的維修資金、電梯檢測維修費用、消防設施維護費用以及由業主共同支付的其他費用，截留相關資金、費用；

（四）索取、收受建設單位、物業服務人或者其他利害關系人的不正當利益；

（五）明示、暗示物業服務人減免或者接受減免自己以及特定關系人的物業服務費；

（六）提供虛假材料，套取維修資金、共有資金；

（七）未經業主大會決定或者業主共同決定，擅自選聘、續聘、解聘物業服務人，擅自訂立、續訂、修改、解除物業服務合同、補充合同，擅自提高物業服務費用、增加物業服務收費項目；

（八）未經業主大會決定或者業主共同決定，擅自決定建筑物及其附屬設施的維修資金籌集使用、業主共有資金和公共收益的管理使用等重大事項；

（九）非法使用、轉讓、泄露業主信息或者將業主信息用于與物業服務管理無關的活動；

（十）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業服務管理有關文件、資料；

（十一）擅自使用業主大會、業主委員會印章；

（十二）阻礙、抗拒業主大會履行職責、業主行使權利、業主共同決定相關事項，拒不執行業主大會決定或者業主共同決定的事項；

（十三）違反法律法規、業主大會議事規則、業主大會決定、業主共同決定、管理規約、業主委員會章程等作出決定；

（十四）拒不接受業主監事會依法、依規、依約監督；

（十五）不按照規定處理業主提出的意見；

（十六）偽造或者指使他人偽造業主的選票、表決票、書面委托書或者業主簽名，冒充業主或者指使他人冒充業主進行投票；

（十七）打擊、報復、誹謗、陷害投訴人和舉報人；

（十八）違反法律、法規規定或者侵害業主合法權益的其他行為。




第四章　物業服務活動



第一節　前期物業服務
第二十六條　住宅物業的建設單位應當按照國家有關規定通過招投標方式選聘前期物業服務人，訂立前期物業服務合同。

第二十七條　鼓勵建設單位邀請人大代表、政協委員、律師和潛在的房屋買受人等，監督選聘前期物業服務人活動。

第二十八條　建設單位不得違反法律、法規等規定，將交付房屋事項委托給前期物業服務人。

第二十九條　前期物業服務合同期限最長不超過兩年。但是，約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第二節　自行管理
第三十條　經業主共同決定，物業服務區域實行自行管理的，應當對下列事項作出決定：

（一）自行管理的執行機構及負責人；

（二）自行管理的內容、質量、標準、期限；

（三）費用的標準和收取、使用辦法；

（四）選聘服務人員的數量、條件和選聘的方式等；

（五）電梯、消防等涉及人身、財產安全的設施設備依法委托專業性服務組織管理維護；

（六）其他事項。

第三十一條　實行自行管理，由執行機構按照業主共同決定，聘請服務人員或者由業主及其家庭成員等提供物業服務。

第三十二條　實行自行管理，提倡通過招投標方式選聘電梯、消防等設施設備管理維護的專業性服務組織。

第三節　業主選聘物業服務人服務
第三十三條　經業主共同決定或者業主大會決定，聘請物業服務人提供物業服務的，提倡通過招投標方式選聘物業服務人。

第三十四條　業主委員會應當通過發放征求意見表、在物業服務區域顯著位置張貼征求意見表、互聯網等方式，廣泛征求業主對下列物業服務事項的意見：

（一）服務范圍、服務事項、服務內容、服務標準、服務質量；

（二）服務人員數量和條件；

（三）擬收費標準、收費方式；

（四）雙方的權利義務；

（五）專業性服務組織的選聘；

（六）物業服務禁止行為；

（七）共有部分、共用設施設備的管理服務；

（八）選聘物業服務人方式；

（九）其他事項。

第三十五條　業主委員會應當根據業主共同決定或者業主大會決定，編制招標方案，發布招標公告，依法選聘物業服務人。

第三十六條　業主委員會應當根據招標結果，訂立物業服務合同。物業服務合同應當明確具體。

第三十七條　物業服務事項中依法應當由專業性服務組織管理維護的，經業主共同決定或者業主大會決定，可以單獨選聘專業性服務組織，也可以約定由物業服務人依法選聘。

第四節　物業服務收費
第三十八條　物業服務人按照物業服務合同約定提供服務，按照合同約定獲得物業服務報酬。

物業服務人應當按照物業服務合同約定的收費標準、收費方式收取物業服務費。

業主共同確定物業服務擬收費標準，可以明確已接房未入住房屋支付物業服務費標準。

第三十九條　業主應當按照物業服務合同約定支付物業服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人支付物業服務費的，從其約定，業主負連帶支付責任。

已竣工驗收但尚未出售或者未交給房屋買受人的，物業服務費由建設單位承擔。

實行自行管理的，業主按照確定的標準支付費用。

對沒有合同約定、沒有法定依據的物業服務收費，業主有權拒絕支付。

第四十條　依法需要調整物業服務收費標準的，物業服務人應當與業主委員會、業主協商，經業主共同決定。同意調整物業服務收費標準的，訂立補充合同。

第四十一條　前期物業服務、保障性住房物業服務收費標準由縣（市、區）人民政府根據省人民政府定價目錄，結合當地實際，綜合考慮物業服務質量、服務成本等因素制定政府指導價并公布。政府指導價實行動態調整。




第五章　物業服務禁止行為



第四十二條　物業服務人不得違反物業服務合同約定，減少服務內容，降低服務質量和標準。

第四十三條　物業服務人不得擅自制定物業服務區域管理制度。

物業服務人不得擅自設置物業服務區域管理措施，包括設置、更換、升級門禁卡、電梯卡、指紋和人臉識別系統，不得強制業主通過指紋、人臉識別等生物信息方式使用共用設施設備等。

第四十四條　物業服務人不得非法轉讓、使用、泄露業主、物業使用人信息，不得監控業主、物業使用人。

第四十五條　物業服務人不得有下列收費行為：

（一）擅自設置收費項目、提高收費標準；

（二）沒有合同約定，預收物業服務費；

（三）沒有合同約定，收取車輛停放管理服務費；

（四）沒有合同約定，向公共場地、共有部分、共用設施設備使用人和經營人收取管理服務費；

（五）收取安裝充電設施服務費；

（六）強制或者變相強制服務并收費，違反規定以保證金、押金等形式變相收費；

（七）收取物業服務合同約定之外的其他費用。

物業服務人不得采取下列方式催交物業服務費：

（一）停止供水、供電、供燃氣；

（二）限制車輛出入；

（三）限制乘坐電梯；

（四）設置、更換、升級門禁卡、電梯卡；

（五）其他可能影響業主、物業使用人正常生活的方式。

第四十六條　物業服務人不得擅自占用、利用或者允許他人占用、利用公共場地、共有部分、共用設施設備從事下列活動：

（一）擅自占用、利用或者允許他人占用、利用共有部分、共用設施設備從事經營活動；

（二）擅自設置或者允許他人設置快遞柜、自助售賣機、飲用水設備等；

（三）擅自在物業服務區域或者允許他人在物業服務區域開展商品銷售、商業宣傳等；

經業主大會決定或者業主共同決定，共有部分、共用設施設備委托物業服務人經營的，物業服務人不得挪用、侵占、隱瞞其收益。

物業服務人不得侵害共有部分、共用設施設備使用人或者經營人的合法權益，不得妨礙其正常使用、經營活動。

第四十七條　業主、物業使用人進行裝飾裝修，物業服務人不得有下列行為：

（一）對裝飾裝修施工人員、裝飾裝修材料的進出設置障礙或者強行推銷裝飾裝修材料；

（二）沒有法律、法規等規定，阻礙裝飾裝修；

（三）收取裝飾裝修保證金；

（四）未經協商一致，收取管理服務費；

（五）未經協商一致，強制收取裝飾裝修垃圾清運費。

第四十八條　物業服務人接受供水、供電、供燃氣等單位委托代收有關費用的，不得向業主、物業使用人、共有部分和共用設施設備使用人或者經營人收取手續費等額外費用。

任何單位和個人不得強制物業服務人代收代繳有關費用或者要求物業服務人提供無償服務。

第四十九條　禁止占用、堵塞、封閉避難層、疏散通道、安全出口、消防車通道、單元門、小區門等。

物業服務人不得改變物業服務用房、公共場地、共有部分和共用設施設備用途，不得擅自處分業主共有財產。

第五十條　物業服務人不得阻礙業主在物業服務區域安裝充電設施。業主安裝充電設施應當符合有關規定。

第五十一條　物業服務人不得在選聘物業服務人招投標中圍標、串標或者提供虛假信息、采取賄賂等不正當手段。

第五十二條　物業服務人不得抬高、虛增或者串通第三方抬高、虛增由業主支付的建筑物及其附屬設施的維修資金、電梯檢測維修費用、消防設施維護費用以及由業主共同支付的其他費用，不得截留相關資金、費用。

物業服務人不得串通專業性服務組織，故意設置技術障礙以致增加電梯維修頻次、維修費用。

第五十三條　物業服務人不得挪用、侵占、隱匿屬于業主的共有資金。

第五十四條　物業服務人不得與業主委員會成員串通，損害業主利益。

第五十五條　物業服務人不得采用偽造等方式，騙取、挪用維修資金。

第五十六條　物業服務人不得阻撓業主自治活動，不得阻礙業主大會、業主委員會、業主監事會成立或者履行職責，不得對業主進行騷擾、威脅、恐嚇、侮辱、毆打或者打擊報復。

第五十七條　物業服務合同解除或者終止后，物業服務人不得以業主欠交物業服務費、階段工作未完成、對業主共同決定有異議、其他糾紛未解決等為由拒絕退出及辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業服務人進場服務。

物業服務人違反前款規定，不得請求業主支付物業服務合同解除或者終止后的物業服務費；造成業主損失的，應當賠償損失。

第五十八條　業主委員會、業主不得違反物業服務合同約定，拒不支付物業服務酬金或者物業服務費，拒不履行其他依法約定的義務。




第六章　公共收益



第五十九條　物業服務區域的共有部分、共用設施設備和其他依法屬于業主共有的財產，其使用、租賃經營、自行經營由業主大會決定或者業主共同決定，其收益屬于業主共有。

提倡通過招投標、拍賣等方式確定共有部分、共用設施設備的使用人和經營人。

第六十條　物業服務區域共有部分、共用設施設備包括下列內容：

（一）公共場地、公共道路，但是屬于城鎮公共道路的除外；

（二）屬于全體業主的會所、幼兒園、游泳池（館）、健身房（館）、架空層等公共配套用房；

（三）樓道、屋面、電梯、外墻、屋頂、道閘；

依法屬于業主的其他共有部分、共用設施設備。

第六十一條　老舊住宅小區改造整治按照規定建設的經營性用房、車位（庫）等設施，依法屬于業主共有。

第六十二條　物業服務區域公共收益包括下列內容：

（一）樓道、屋面、電梯、外墻、屋頂、道閘等廣告費；

（二）公共場地、公共道路的車輛停放場地使用費；

（三）公共場地銷售商品、商業宣傳、自助售賣機、飲用水設備、快遞柜等進場費；

（四）通信基站等設備占用費；

（五）會所、幼兒園、游泳池（館）、健身房（館）、架空層等的租金收入；

（六）其他收益。

物業服務區域共有部分、共用設施設備自行經營的，其經營收益屬于業主共有。

第六十三條　占用物業服務區域業主共有的道路或者其他公共場地用于車輛停放，其車位劃定、車輛停放、收費和管理等，由業主大會決定或者業主共同決定，其收益屬于業主共有。車位劃定不得占用疏散通道、安全出口、消防車通道、消防車登高操作場地，不得妨礙行人和其他車輛通行。

物業服務區域屬于業主共有的車位對外提供車輛停放服務的，其收費標準由業主大會決定或者業主共同決定，收益屬于業主共有。

第六十四條　物業服務區域共有部分、共用設施設備的使用、經營等的管理服務，物業服務合同包含該管理服務事項的，由物業服務人按照合同約定提供管理服務。

第六十五條　物業服務區域公共收益按照合同約定支付相關費用后，屬于業主共有，由業主大會決定或者業主共同決定其使用和分配。

第六十六條　前期物業服務期間，物業服務區域共有部分、共用設施設備的使用、經營，由業主共同決定，其收益屬于業主共有。經業主共同決定，可以委托前期物業服務人通過招投標、拍賣等方式確定使用人、經營人，其收益按照合同約定支付相關費用后，屬于業主共有。前期物業服務人應當將公共收益存入專戶，不得挪用，業主大會成立后，應當在十五日內移交業主大會。




第七章　物業服務機制



第六十七條　縣（市、區）人民政府應當建立健全物業服務管理違法行為投訴、舉報處理制度，并在本行政區域內各物業服務區域顯著位置公布相關行政主管部門指導和監督管理職責、執法事項、聯系單位、舉報電話。

供水、供電、供燃氣等專業經營單位應當在物業服務區域顯著位置公示服務范圍和聯系方式。

第六十八條　物業服務人應當向業主大會、業主委員會報告下列信息，并在物業服務區域顯著位置公示：

（一）物業服務人的營業執照（執業證照）、投訴電話及物業服務人和項目負責人的信用信息；

（二）物業服務內容和質量要求，收費項目、標準和方式，合同履行情況；

（三）電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的維修保養單位名稱、聯系方式、維修保養記錄以及安全運行狀況；

（四）供水二次加壓調節水箱清洗記錄及水箱水質檢測報告；

（五）建筑物及其附屬設施的維修資金使用情況；

（六）物業服務用房使用情況；

（七）實施酬金制收費的，公布物業服務資金收支情況；

（八）法律、法規規定和物業服務合同約定其他應當公示的信息。

經業主大會決定或者業主共同決定，共有部分、共用設施設備委托物業服務人經營的，物業服務人應當公示經營收益收支情況。

第一款第一項至第四項的事項應當持續公開；第一款其他事項和第二款事項，應當每半年至少公示一次，公示期不少于三十日。

第六十九條　業主委員會應當及時在物業服務區域顯著位置和通過互聯網方式公示下列事項：

（一）業主共同決定事項；

（二）管理規約、業主大會議事規則、業主委員會章程、業主監事會職責和工作規則；

（三）業主大會和業主委員會決定；

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