四川省南充市人大常委會

南充市第七屆人民代表大會常務委員會

公 告

《南充市物業管理條例》已于2024年4月29日由南充市第七屆人民代表大會常務委員會第二十一次會議修訂通過，2024年5月29日經四川省第十四屆人民代表大會常務委員會第十二次會議批準，現予公布，自2024年7月1日起施行。

南充市人民代表大會常務委員會

2024年6月7日

南充市物業管理條例

（2019年10月30日南充市第六屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議通過 2019年11月28日四川省第十三屆人民代表大會常務委員會第十四次會議批準 根據2021年3月18日南充市第六屆人民代表大會常務委員會第三十九次會議通過 2021年5月28日四川省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議批準的《南充市人民代表大會常務委員會關于修改〈南充市城市園林綠化條例〉等三部法規的決定》修正 2024年4月29日南充市第七屆人民代表大會常務委員會第二十一次會議修訂 2024年5月29日四川省第十四屆人民代表大會常務委員會第十二次會議批準）

第一條 為了規范物業管理活動，維護業主、物業服務人等物業管理各方的合法權益，營造安全、舒適、文明、和諧的居住和工作環境，增強人民群眾的獲得感、幸福感、安全感，構建共建共治共享的基層社會治理體系，根據《中華人民共和國民法典》、《物業管理條例》、《四川省物業管理條例》等法律、法規，結合南充市實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于南充市行政區域內的物業管理活動及其監督管理。

第三條 《中華人民共和國民法典》、《物業管理條例》、《四川省物業管理條例》對業主的權利和義務、業主大會的設立和召開、業主共同決定事項、業主委員會的選舉產生和履職、物業服務人的服務、物業的使用與維護、物業活動的監督管理等有規定的，從其規定。

第四條 構建黨建引領、政府指導、業主自治、多方參與的工作格局，建立健全中國共產黨基層黨組織領導下的居（村）民委員會、業主委員會、物業服務人、業主等共同參與物業管理事務的協調運行機制。

鼓勵社區內的機關、企事業單位、社會組織、志愿者依法參與物業服務活動，共同構建和諧社區。

第五條 市、縣（市、區）人民政府應當加強對本行政區域內物業管理工作的領導，將物業管理納入本地現代服務業發展規劃、社區建設和社會治理體系，建立物業管理綜合協調工作機制，有序引導業主自治，促進物業服務行業向現代服務業發展。

縣（市、區）人民政府應當明確街道辦事處（鄉、鎮人民政府）承擔指導和監督物業管理活動的工作機構和人員，并保障工作經費。

第六條 市物業管理主管部門負責本市物業管理活動的指導和監督管理工作，履行下列職責：

（一）制定物業管理規劃、標準、規范、制度并組織實施；

（二）組織開展全市物業服務人和物業服務項目負責人信用等級評價；

（三）指導和監督全市建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、管理和使用；

（四）負責物業管理信息共享平臺的運行、管理和維護；

（五）統籌協調全市物業管理法律、法規和相關政策的培訓與宣傳工作；

（六）法律、法規規定的其他職責。

縣（市、區）物業管理主管部門按照職能職責做好轄區內物業管理的指導和監督管理工作。

第七條 市、縣（市、區）人民政府有關行政主管部門應當在物業管理活動中履行下列職責：

（一）發展和改革主管部門負責制定和調整涉及實行政府指導價的物業服務收費標準；

（二）公安機關負責指導和督促物業服務人落實安全防范措施，監督保安服務活動，推動智慧平安小區建設，依法查處違反治安管理規定的行為；

（三）民政部門負責指導社區居家養老服務設施的建設、維護和管理；

（四）司法行政主管部門負責組織提供物業管理法治宣傳教育、法律咨詢、人民調解等基本公共法律服務；

（五）自然資源和規劃主管部門負責對建設工程及其配套建筑的規劃設計以及調整變更的監督管理；

（六）住房和城鄉建設主管部門負責二次供水設施建設和日常監管，監督建設單位履行建設工程質量保修責任，依法處理建設工程質量、影響建筑結構和使用安全等行為；

（七）衛生健康主管部門負責指導傳染病防治工作，對二次供水、現制現售等生活飲用水的衛生實施監督管理；

（八）市場監督管理部門負責特種設備安全監督管理，依法處理特種設備安全、物業服務收費等違法行為；

（九）城市管理主管部門負責對環境衛生、園林綠化等工作的監督管理，依法查處違法建設、損壞公共綠地、任意棄置垃圾、違規飼養家禽家畜等行為；

（十）人民防空主管部門負責人防工程維護管理的監督檢查，依法查處侵占、破壞人防工程等違法行為；

（十一）消防救援機構負責督促和指導落實消防安全職責，依法查處占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道以及車輛違規充電等違法行為。

其他有關行政主管部門按照各自職責，共同做好物業管理相關監督管理工作。

第八條 街道辦事處（鄉、鎮人民政府）履行以下職責：

（一）組織、指導、協調本轄區內業主大會的設立和業主委員會選舉、換屆；

（二）指導、督促業主大會、業主委員會、物業服務人依法履行職責；

（三）調解處理物業管理糾紛，協調社區建設與物業管理的關系；

（四）指導和監督業主共同決定實施的物業服務招投標活動;

（五）指導和監督物業服務項目的移交;

（六）指導和協調老舊小區、散居樓棟等物業管理；

（七）法律、法規規定的與物業管理活動相關的其他職責。

街道辦事處（鄉、鎮人民政府）應當建立物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議由街道辦事處（鄉、鎮人民政府）負責召集，物業管理、公安、城市管理等主管部門和居（村）民委員會、人民調解組織、業主或者業主委員會、物業服務人、專業經營單位等各方代表參加，具體解決物業管理及其監督管理活動中的相關問題。

居（村）民委員會依法協助街道辦事處（鄉、鎮人民政府）和相關部門做好物業管理相關工作。

業主大會、業主委員會和物業服務人應當支持、配合居（村）民委員會依法履行職責。

第九條 縣（市、區）人民政府應當建立健全人民調解、行業調解、行政調解、司法調解銜接聯動的多元糾紛解決機制，加強物業管理糾紛源頭治理。

第十條 開展物業服務活動，應當依法保護業主、物業使用人的隱私和個人信息。

建設單位、物業服務人、業主大會籌備組、業主委員會、居（村）民委員會等在處理業主或者物業使用人個人信息時，應當遵循合法、正當、必要和誠信原則，不得泄露個人信息或者將個人信息用于與物業服務無關的活動。

第十一條  業主大會會議可以采用現場集體討論、書面征求意見的形式或者通過電子信息技術的方式召開。

業主大會會議表決可以采用書面方式，也可以采用電子投票方式或者其他具備真實性和可追溯性的方式。業主參與表決可以自行投票，也可以委托代理人代為投票。被委托人應當提供委托人和本人身份證明材料、委托人簽署的授權委托書、委托人不動產產權證明的復印件，按照受委托事項、時間、權限，代表業主行使權利。

第十二條 經業主大會決定，同一物業服務區域內可以以棟、單元、樓層等為單位，推選業主代表收集業主意見，協助業主委員會開展工作。

業主代表的推選及表決辦法可以在業主大會議事規則中約定。

第十三條  業主委員會委員由五人至十五人單數組成，具體人數根據該物業服務區域的實際情況確定。業主委員會工作經費的籌集方式、開支范圍、標準等由業主大會決定。

業主委員會可以設置候補委員，候補委員人數不超過業主委員會正式成員人數的二分之一。候補委員列席業主委員會會議，不具有表決權。候補委員的選舉產生規則、候補順序等事項在業主大會議事規則中約定。

第十四條  業主委員會應當接受業主、物業使用人的咨詢、投訴和監督。

業主委員會應當建立工作記錄、管理和查詢制度，對業主大會會議、業主委員會會議、物業服務合同簽訂、業主共有資金收支等事項如實記錄，建立檔案并妥善保管。業主有權查閱、復制相關資料，業主委員會不得拒絕，但是屬于法律保護范圍的個人信息除外。

第十五條 未產生業主委員會的，涉及業主共同決定事項，經專有部分面積占比百分之二十以上的業主或者人數占比百分之二十以上的業主向街道辦事處（鄉、鎮人民政府）提出請求，街道辦事處（鄉、鎮人民政府）應當組織業主共同決定。

第十六條 鼓勵業主通過公開招投標方式選聘物業服務人。

市物業管理主管部門應當通過物業管理信息共享平臺無償為建設單位或者業主選聘物業服務人提供服務。

縣（市、區）物業管理主管部門負責轄區內物業服務招投標活動的指導和監督。

第十七條 物業服務人應當按照物業服務合同約定，指派具備物業服務和管理專業技能的項目負責人負責物業服務項目的運營和管理。

物業服務人更換項目負責人的，應當及時告知業主、業主委員會并說明原因，予以公示。

第十八條 物業服務合同解除或者終止后，物業服務人應當在退出物業服務區域三十日前在物業服務區域顯著位置公示，履行法律、法規規定和合同約定的交接、告知等義務，清退業主、物業使用人預交但尚未為其提供物業服務期間的物業服務費，結清應當由物業服務人承擔的公共區域供水、供電、供氣等相關費用，完成退出程序。

第十九條 縣（市、區）人民政府應當推動老舊住宅小區配套設施改造，建立老舊住宅小區物業服務長效機制。

對不具備專業化物業管理條件，業主不能通過選聘物業服務人或者自行管理等方式實施物業管理的老舊小區、散居樓棟，街道辦事處（鄉、鎮人民政府）在組織業主共同決定后，可以通過委托居（村）民委員會代管、社會力量承接購買服務等方式提供清潔衛生、綠化養護、秩序維護等基本物業服務，所需費用由全體業主分攤。

實施基本物業服務的條件、程序、收費標準等具體辦法，由縣（市、區）人民政府制定指導意見。

第二十條 業主共有資金包括業主共有部分收益和其他合法收入，歸全體業主所有。利用共有部分開展經營活動，經業主共同決定，可以授權業主委員會管理，也可以以書面合同方式委托物業服務人或者其他經營主體經營。共有部分的收入，在扣除合理成本之后，收益屬于業主共有。

業主共有資金包括：

（一）利用業主共有的建筑物、停車場地、綠地、泳池、球場、道路、通道、樓梯、房屋外墻、電梯、照明設施等共有部分從事經營活動產生的收益；

（二）因業主的共有部分被侵占、損害所得的賠償費用；

（三）共有部分被依法占用、征收、征用的補償費用；

（四）共有收益的孳息；

（五）其他依法屬于業主共有的收益。

第二十一條  業主共有資金經業主共同決定可以用于下列支出：

（一）維修、更新、改造、增設共有部分；

（二）補充建筑物及其附屬設施的維修資金；

（三）召開業主大會會議工作經費；

（四）業主委員會工作經費和補貼；

（五）第三方審核、審計、檢測所需費用；

（六）共用設施設備專項財產保險；

（七）業主大會決定的其他事項。

業主、業主委員會可以制定業主共有資金使用規則，約定業主共有資金的用途、使用權限、程序、信息公開、監督方式等內容，并經業主共同決定。任何單位和個人不得挪用、侵占、擅自使用業主共有資金。

第二十二條 一個物業服務區域應當且只能開立一個業主共有資金賬戶，業主委員會、物業服務人不得以個人名義開立業主共有資金賬戶，業主共有資金不得存入私人賬戶。

前期物業服務期間，物業服務人應當設立業主共有資金專門賬戶，存入代收的前期業主共有資金。業主委員會設立業主共有資金賬戶后十五日內，前期物業服務人應當將業主共有資金轉入業主共有資金賬戶，并注銷業主共有資金專門賬戶。

第二十三條 物業服務人和業主委員會應當每半年至少公示一次業主共有資金收支情況，公示期不少于三十日。經業主共同決定對業主共有資金收支情況或者離任業主委員會委員進行財務審計的，或者業主依法對業主共有資金收支情況提出書面異議的，應當組織業主審計小組或者聘請專業機構進行財務審計，并將審計結果向全體業主公布，街道辦事處（鄉、鎮人民政府）應當進行指導監督。

物業服務人或者業主委員會不得拒絕或者阻礙財務審計工作。業主對收支情況有異議的，物業服務人或者業主委員會應當及時答復。

第二十四條 對物業服務區域內的違法建設行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止，向街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、城市管理等主管部門報告并協助處理，相關行政主管部門接到報告后應當及時受理和依法處理。

第二十五條  物業服務人、業主委員會對物業服務區域內的違法行為應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告相關行政主管部門，相關行政主管部門應當及時依法處理。

物業服務人應當加強日常巡查，發現高空墜物、車輛違規充電和侵占消防通道、疏散通道、安全出口以及堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品等危害公共安全情形的，應當及時采取措施，設置警示標識，消除安全障礙和安全隱患，并及時向相關部門報告。

對物業服務區域內的違法行為，業主、物業使用人有權向相關行政主管部門投訴、舉報，對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第二十六條 物業服務人應當將房屋裝飾裝修的注意事項、禁止行為等書面告知業主、物業使用人及其委托的裝飾裝修企業。物業服務人無正當理由不得阻止裝飾裝修人員和材料進出物業服務區域，阻礙裝飾裝修施工；不得向業主、物業使用人指定裝飾裝修施工單位、材料供應商以及材料搬運人員。

業主、物業使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務人。裝飾裝修期間，業主、物業使用人或者裝飾裝修企業應當配合物業服務人對裝飾裝修現場進行必要的檢查。

裝飾裝修造成共用部位、共用設施設備損壞的，業主、物業使用人、裝飾裝修企業應當及時修復；造成損失的，責任人應當依法承擔賠償責任。

第二十七條 建設單位應當將車位（庫）納入商品房預售方案。在銷售房屋時，應當將車位（庫）規劃配建數量、位置、租售價格等信息在房屋銷售現場與商品房信息一并公示并書面告知買受人。

同一物業服務區域內有不同物業類型或者分期開發的，建設單位還應當公開各物業類型（區域）的車位（庫）配置情況，并動態公示車位（庫）租售方案。

第二十八條 按照規劃設置的車位（庫），應當首先滿足本物業服務區域內業主的購買和承租需要。

建設單位應當公開未出售或者未附贈的車位（庫）信息，業主要求承租的，建設單位不得拒絕。車位（庫）有空余的，經公示后，可以出租給業主以外的單位或者個人，每次租期不得超過十二個月。

第二十九條 建設單位、物業服務人確需調整車位（庫）出租和車輛停放服務費標準的，應當提前三個月與業主委員會或者業主代表協商價格調整方案，合理確定價格漲跌幅，不得超過同一地區、同一期間、同一檔次、同種商品或者服務的市場平均價格的合理幅度。價格調整方案應當經業主大會共同決定。

第三十條 新建小區應當按照國家相關比例要求為固定車位（庫）建設車輛充換電設施或者預留安裝條件，滿足直接裝表接電要求，并納入整體工程驗收范圍。

鼓勵和支持既有住宅小區根據需要建設公用充換電設施，供電專營單位應當提供技術指導和支持。物業服務人應當在供電專營單位指導下配合業主依法安裝充換電設施，為現場勘察、線路安裝、通電運行等環節提供便利條件。

充換電設施應當符合國家相關標準和技術規范，經驗收合格后方可投入使用。

第三十一條 公用充換電設施由充換電設施運營方負責管理維護的，充換電設施運營方承擔安全主體責任；由物業服務人負責管理維護的，物業服務人承擔安全主體責任。

業主在固定車位建設的充換電設施由充換電設施所有人或者其使用人負責管理維護，并承擔安全主體責任。所有人或者使用人委托他人管理維護的，由受委托人按照規定和約定承擔安全主體責任。

第三十二條 市、縣（市、區）人民政府應當按照政府引導、業主自愿的原則，依法推動既有住宅增設電梯。業主應當弘揚中華民族與鄰為善、守望相助等傳統美德，依法配合既有住宅增設電梯。

物業服務人應當按照法律法規規定和合同約定，履行電梯使用單位安全管理責任，明確電梯安全管理責任人和電梯維護保養單位，建立日常巡檢、風險排查、維護保養和檢驗檢測等工作制度，保障電梯安全運行。

住宅增設電梯的所有權人將安全維護責任委托給物業服務人的，物業服務人應當按照前款規定履行電梯使用單位安全管理責任；沒有委托給物業服務人的，所有權人應當委托有資質的電梯維護保養單位負責電梯的安全運行、維護管理。

第三十三條 經業主共同決定委托物業服務人實施二次供水設施運行維護的，物業服務人應當按照安全運行、衛生管理、設施保衛等有關要求和合同約定，做好日常管理維護。

清洗消毒工作人員應當取得健康證。對二次供水儲水設施開展清洗消毒時，物業服務人應當從二次供水使用人中隨機邀請兩名以上具備監督能力的業主代表參加，并將維護設施名稱、具體內容、水質測檢結果、參加人員等相關信息在顯著位置予以公示。

鼓勵業主、物業服務人將二次供水設施委托專業單位按照法律法規規定和規范要求進行運行維護。

第三十四條 新建小區時應當按照國家標準或者相關要求，在公共服務設施布局中統籌建設郵件和快遞收投服務場所或者智能收投設施。已建成的小區，鼓勵業主委員會、物業服務人為收投服務和安裝智能收投設施提供支持。

第三十五條 鼓勵物業服務人依法提供維修、家政、養老、托幼、文化、健康等便民服務和特約服務，并與業主協商確定合理服務價格，在物業服務區域內顯著位置公示。

物業服務人提供增值物業服務項目時不得損害公共利益，不得損害他人合法權益，不得違反公序良俗。

第三十六條  建筑物及其附屬設施的維修資金管理機構應當建立維修資金專戶存儲和增值收益統籌機制，編制并公告維修資金申報流程和操作指南，在物業管理信息共享平臺建立維修資金管理信息系統。

任何單位和個人不得以任何方式為招標人指定招標代理機構；不得指定、限制、排斥投標人或者施工企業。

第三十七條 建筑物及其附屬設施的維修資金申請人應當組織業主委員會、相關業主代表、物業服務人對工程范圍、工程數量、施工質量等進行現場核實監督和現場驗收，可以聘請工程監理機構對維修項目施工質量進行監管，聘請專業審計機構對維修資金使用情況進行審計。竣工驗收報告、審計報告應當在物業服務區域顯著位置向業主公示。

建筑物及其附屬設施的維修資金使用申請人應當對資金使用的真實性、合理性和有效性負責，在資金申請使用期間，將全部申請使用資料供業主查詢。

業主對建筑物及其附屬設施的維修資金使用存在異議的，應當以書面形式向資金使用申請人提出，資金使用申請人應當對業主異議予以書面回復。業主對資金使用申請人的書面回復仍有異議，或者對資金使用存在其他爭議的，可以依法通過協商、調解、仲裁、訴訟等方式解決。

第三十八條 縣（市、區）人民政府物業管理主管部門應當會同公安機關、城市管理主管部門對被投訴較多的物業服務人開展物業服務質量檢查和滿意度測評，對存在嚴重違法行為的物業服務人依法處理和實施聯合懲戒。

第三十九條 縣（市、區）人民政府應當建立健全物業管理違法行為投訴、舉報處理制度，在各物業服務區域內顯著位置公布有關行政主管部門負責的監管事項、聯系單位、舉報電話。

縣（市、區）人民政府有關行政主管部門接到投訴、舉報的，應當在接到投訴、舉報的五日內依法處理，必要時會同街道辦事處（鄉、鎮人民政府）依照職責開展物業管理監督檢查，可以依法查閱、復制有關文件、資料、賬簿、憑證等材料，詢問人員、記錄情況，實施現場檢查、調查取證；對可能被轉移、隱匿或者損毀的文件、資料、賬簿、憑證、電子設備等予以先行登記保存或者封存。

業主、業主委員會、物業服務人等應當予以配合和協助，不得拒絕或者阻礙監督檢查人員依法開展工作。

第四十條 業主委員會違反本條例規定，有下列行為之一的，由城市管理主管部門按照下列規定予以處罰：

（一）違反本條例第二十二條第一款規定，以個人名義開立業主共有資金賬戶、將業主共有資金存入私人賬戶的，責令限期改正；逾期未改正的，對直接責任人員處三千元以上一萬元以下罰款；有違法所得的，沒收違法所得；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任;

（二）違反本條例第二十三條第二款規定，拒絕或者阻礙對業主共有資金進行財務審計的，責令立即改正；拒不改正的，對直接責任人員處三千元以上二萬元以下罰款。

第四十一條 物業服務人違反本條例規定，有下列行為之一的，由城市管理主管部門按照下列規定予以處罰：

（一）違反本條例第二十二條第一款規定，以個人名義開立業主共有資金賬戶、將業主共有資金存入私人賬戶的，責令限期改正；逾期未改正的，處二萬元以上五萬元以下罰款；有違法所得的，沒收違法所得；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任;

（二）違反本條例第二十三條第二款規定，拒絕或者阻礙對業主共有資金進行財務審計的，責令立即改正；拒不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款;

（三）違反本條例第二十六條第一款規定，無正當理由阻止裝飾裝修人員和材料進出物業服務區域，阻止裝飾裝修施工的，或者向業主、物業使用人指定裝飾裝修施工單位、材料供應商以及材料搬運人員的，責令立即改正；拒不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款；給業主、物業使用人造成損失的，依法承擔賠償責任。

第四十二條 建設單位違反本條例規定，有下列行為之一的，由城市管理主管部門按照下列規定予以處罰：

（一）違反本條例第二十七條規定，未在房屋銷售現場公示車位（庫）的規劃配建數量、位置、租售價格等信息的，或者未公開各物業類型（區域）的車位（庫）配置情況的，責令改正；拒不改正的，處二萬元以上十萬元以下罰款;

（二）違反本條例第二十八條第二款規定，不公開未出售或者未附贈的車位（庫）信息的，或者拒絕業主要求承租車位（庫）的，或者每次出租給業主以外的單位或者個人期限超過十二個月的，責令改正；拒不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

第四十三條 違反本條例規定的行為，法律、法規另有法律責任規定的，適用其規定。

第四十四條  本條例自2024年7月1日起施行。