湖南省常德市人大常委會

常德市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)監(jiān)督若干規(guī)定

（2024年12月19日常德市第八屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十三次會議通過

2025年3月27日湖南省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第十五次會議批準）



第一條 住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)監(jiān)督應(yīng)當堅持中國共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)。推動在住宅小區(qū)、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立黨組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。

市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當加強對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)監(jiān)督的組織領(lǐng)導(dǎo)，建立工作協(xié)調(diào)機制，負責(zé)組織開展物業(yè)管理聯(lián)合執(zhí)法、集中整治，協(xié)調(diào)解決經(jīng)費保障、重大矛盾糾紛處置等問題。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門主管本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)監(jiān)督工作，負責(zé)制定物業(yè)服務(wù)監(jiān)督的相關(guān)實施細則和物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約等示范文本，會同人民法院、司法行政等有關(guān)部門，成立物業(yè)糾紛調(diào)解委員會，推動建立有街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會等多方參與的物業(yè)糾紛多元調(diào)解機制，按照分級受理、分類調(diào)解、訴調(diào)聯(lián)動的原則，常態(tài)化開展物業(yè)糾紛調(diào)解工作。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責(zé)組織建立具備信息公開、投票表決、決策監(jiān)督、服務(wù)評價、信用記錄、備案管理和投訴處理等功能的物業(yè)服務(wù)監(jiān)督平臺，制定平臺管理細則。

城市管理、應(yīng)急管理、公安、市場監(jiān)督管理、民政、工業(yè)和信息化、消防救援等有關(guān)部門，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會等，應(yīng)當按照《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《湖南省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定，履行相應(yīng)監(jiān)督職責(zé)。

第二條 符合成立業(yè)主大會條件的住宅小區(qū)，應(yīng)當依法成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。有下列情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在三個月內(nèi)組建物業(yè)管理委員會：

（一）住宅小區(qū)具備成立業(yè)主大會的條件，但確有困難未能成立，持續(xù)時間超過一年的；

（二）住宅小區(qū)業(yè)主委員會任期屆滿，未能選舉產(chǎn)生下一任業(yè)主委員會，持續(xù)時間超過六個月的。

物業(yè)管理委員會負責(zé)組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，推動成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法履行合同義務(wù)。

第三條 物業(yè)管理委員會組成人員應(yīng)當包括居（村）民委員會工作人員、業(yè)主代表等，成員總數(shù)為五至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主代表不得少于成員總數(shù)的二分之一。物業(yè)管理委員會主任應(yīng)當由居（村）民委員會工作人員擔(dān)任。

物業(yè)管理委員會中的單位代表人選由單位推薦產(chǎn)生。業(yè)主代表人選由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府通過聽取業(yè)主意見、召開座談會等方式，在自愿參加的業(yè)主中推薦產(chǎn)生。鼓勵業(yè)主中的黨員在物業(yè)管理委員會中擔(dān)任職務(wù)。

物業(yè)管理委員會自業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起自動解散，任期一般不超過二年。期滿仍未推動成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在三十日內(nèi)重新組建物業(yè)管理委員會。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當加強對物業(yè)管理委員會的監(jiān)督，組織業(yè)主進行定期評議。評議不合格的，應(yīng)當及時重新組建或者更換相關(guān)成員。

第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當依法加強對業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉等工作的監(jiān)督和指導(dǎo)，確保業(yè)主委員會委員候選人符合法定條件、充分代表業(yè)主的集體利益。

業(yè)主委員會任期即將屆滿的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在任期屆滿前六個月內(nèi)組織成立業(yè)主委員會換屆選舉籌備組。業(yè)主委員會換屆選舉籌備組負責(zé)組織業(yè)主推選業(yè)主委員會委員候選人，鼓勵和引導(dǎo)業(yè)主中的黨員、其他有公共服務(wù)經(jīng)歷的人員主動參加業(yè)主委員會競選。

第五條 業(yè)主委員會及其成員應(yīng)當每年向業(yè)主大會報告工作情況，接受業(yè)主大會評議。鼓勵使用物業(yè)服務(wù)監(jiān)督平臺報告工作情況、組織業(yè)主進行評議。工作報告和評議結(jié)果應(yīng)當同時向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會報送。評議不合格的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以建議業(yè)主大會罷免該業(yè)主委員會成員或者重新選舉業(yè)主委員會。

鼓勵業(yè)主大會根據(jù)評議結(jié)果對業(yè)主委員會工作經(jīng)費和工作津貼的支付數(shù)額、方式等作出約定。

第六條 業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當代表業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督合同履行。除法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同中作出約定的內(nèi)容外，物業(yè)服務(wù)合同還應(yīng)當就空置房物業(yè)服務(wù)費、物業(yè)信息公開、合同執(zhí)行情況評估和物業(yè)服務(wù)費收費標準調(diào)整等內(nèi)容作出約定。

鼓勵采取招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當公開下列信息：

（一）物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等；

（二）物業(yè)服務(wù)項目保潔、維修、秩序維護等服務(wù)人員，自動消防系統(tǒng)操作人員的配置情況以及基本信息；

（三）建筑消防設(shè)施的防火巡查、檢查記錄以及建筑消防設(shè)施綜合檢驗、評定情況；

（四）電梯安全檢查、高層二次供水檢查情況；

（五）前期物業(yè)服務(wù)合同，以及由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取的利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營所得收益的收入、管理情況；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當公開的其他信息。

業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當公開下列信息：

（一）業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的名單及其成員基本信息；

（二）業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會及其成員履職承諾、工作報告；

（三）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營所得收益及其分配與使用情況；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當公開的其他信息。

依法應(yīng)當公示公開的事項，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置和物業(yè)服務(wù)監(jiān)督平臺同時公示公開，并及時更新。

利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營所得收益應(yīng)當單獨列賬，存入銀行專用賬戶。

第八條 縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當按照質(zhì)價相符的原則，組織對投訴舉報較多的住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行情況進行評估，評估結(jié)果向社會公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)達不到承諾的服務(wù)等級標準的，縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當督促其及時整改。整改期限內(nèi)仍不能達標的，對于前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門可以相應(yīng)下調(diào)其服務(wù)等級標準，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會可以組織業(yè)主依法共同作出解聘、不再續(xù)聘的決定。對于業(yè)主自行選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商下調(diào)收費標準，也可以組織業(yè)主依法共同作出解聘、不再續(xù)聘的決定。

物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行情況評估和相應(yīng)調(diào)整前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)等級標準的具體細則，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同市發(fā)展與改革部門制定。

第九條 業(yè)主應(yīng)當按照合同約定支付物業(yè)服務(wù)費，逾期不支付的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催告業(yè)主在合理期限內(nèi)支付，合理期限屆滿仍不支付的，可以由物業(yè)糾紛調(diào)解委員會調(diào)解，也可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

第十條 違反本規(guī)定，有下列情形之一的，對負有責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)人員和直接責(zé)任人員依法給予處分。構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任：

（一）未在規(guī)定時限內(nèi)組織成立物業(yè)管理委員會、首次業(yè)主大會會議籌備組、業(yè)主委員會換屆選舉籌備組，造成嚴重后果的；

（二）發(fā)現(xiàn)住宅小區(qū)內(nèi)的違法行為，或者接到違法行為報告、投訴，未依法作出處理，造成嚴重后果的；

（三）利用參與住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理的便利獲取不正當利益的；

（四）其他濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的行為。

第十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

（一）未按照法律、法規(guī)規(guī)定公示公開、更新相關(guān)信息的；

（二）物業(yè)服務(wù)合同終止后，拒絕辦理移交手續(xù)，或者拒絕退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域的；

（三）采取停止供水、供電、供氣、供熱以及停運電梯、限制業(yè)主或者業(yè)主車輛進出小區(qū)等方式催繳物業(yè)服務(wù)費的；

（四）違反法律、法規(guī)規(guī)定或者侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)有前款第一項、第二項、第三項情形的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令其限期改正；逾期不改正的，由城市管理部門予以通報，并處罰款。其中，違反前款第一項規(guī)定的，處一千元以上五千元以下罰款；違反前款第二項規(guī)定的，處一萬元以上十萬元以下罰款；違反前款第三項規(guī)定的，處二千元以上二萬元以下罰款。

第十二條 本規(guī)定自2025年6月1日起施行。