最高人民法院民事審判庭

最高人民法院民事審判庭關于田雅與黃美嬌、黃嬌、曾木樅房屋買賣糾紛一案的電話答復

1990年8月30日，最高法院民事審判庭

福建省高級人民法院申訴告訴庭：
你院1990年7月4日《關于田雅與黃美嬌、黃嬌、曾木樅房屋買賣糾紛一案申訴的請示報告》收悉，經研究認為，根據本案的情況：雙方當事人買賣關系成立后，田雅已交付部分房款，黃嬌、曾江孝已將訟爭房的近一半面積交付田雅管理使用多年，且曾武在第二審期間仍同意將自己所得的房產繼續出賣，加之田雅又再無處可居，若認定雙方買賣關系無效，確實難于執行。據此，原則上同意你院審判委員會的第二種意見，即可確認田雅與黃美嬌、黃嬌、曾武之間的房屋買賣關系部分有效，部分無效。有關的具體問題，請根據本案的實際情況本著有利于社會穩定的精神，做好雙方當事人的工作妥善處理。

附：福建省高級人民法院關于田雅與黃美嬌、黃嬌、曾木樅房屋買賣糾紛一案申訴的請示報告 閩法〔1989〕告民申字第014號
最高人民法院：
漳州市中級人民法院再審的田雅與黃美嬌、黃嬌、曾木樅房屋買賣糾紛一案，因在適用法律政策上沒有把握，請示我院，我院審判委員會討論中，由于適用法律政策的意見不一致，現請示如下：
（一）案件的基本事實：
申訴人（原審原告、二審上訴人）：田雅，女，50歲，漢族，福建省東山縣人，現住東山縣銅陵鎮下田街下廟頂511號（原356號）。
對方當事人（原審被告、二審上訴人）：黃美嬌，女，66歲，漢族，福建省東山縣人，住東山縣銅陵鎮稅務局宿舍。
對方當事人（原審第三人、二審上訴人）：黃嬌，女，66歲，漢族，福建省東山縣人，住東山縣銅陵鎮文峰街84號。
對方當事人（原審第三人曾武的代理人、二審中因曾武死亡列為上訴人）：曾木樅，男，42歲，漢族，東山制鞋廠工人，住東山縣銅陵鎮頂街破沃角252號（原738號），系曾武之次子。
訟爭屋座落在東山縣銅陵鎮下田街下廟頂511號（原356號）內有廳一間、房二間、伙食房一間、天井二所，巷路一條、水井一口。該房是曾哈目（1935年亡）、盧慎（1951年亡）夫婦遺產。曾哈目、盧慎夫婦生有二個兒子，長子曾文（1931年亡），次子曾武（1984年故。）曾文生有三子，長子盧江欽（黃美嬌丈夫，1977年病故），次子曾江孝（黃嬌丈夫，1981年5月病故），三子曾江舜（居住在臺灣）。曾武生有三個兒子，長子曾木長，次子曾木樅，三子曾木坤。訟爭屋自曾哈目、盧慎夫婦死后一直由黃美嬌、黃嬌兩家居住。由于兩家經常發生口角，1980年3月25日在下田街居委會調解時，黃美嬌首先提出賣房，曾江孝、曾武也表示同意。在居委會干部和公安派出所民警主持下，三方達成調解協議，協議寫著：“現黃美嬌與曾江孝居住的房屋原系曾江孝、黃美嬌（盧江欽的妻子）、曾江舜的父親和曾武二房共有，因原曾武出祠外居，固先前該房屋一概未曾分析。歷由黃美嬌、曾江孝二叔嫂掌管居住，現叔嫂經常口角糾紛，故經調解和三方協議同意把該房屋出賣。該房屋出賣款4500元正，經調解和三方協議，把該款均分四份。曾武應分得1125元、曾江孝應分得1125元、黃美嬌應分得1125元、曾江舜應分得1125元。因現曾江舜在臺未回，分得的款項暫由江孝和黃嬌各代收伍百陸拾貳元伍角，如以后曾江舜歸回，曾江孝和黃美嬌具應把代收款項如數交還。……。該房屋現已出賣，以后各方俱不得重買回居住。”協議還對曾哈目夫婦遺下的家具進行分析，留下曾江舜的份額。房屋由許欽介紹賣給田雅，同日又立下《賣房屋斷根契》，曾武、曾江孝、黃美嬌、許欽及代書人歐福祥均在賣契上簽字蓋章。賣斷契寫：“立出賣房屋斷根契字人曾江孝、曾武、黃美嬌承先父遺下房屋三人同意出賣址在城關鎮下田街下廟仔頂門牌314號全座房屋出賣，托中招得董擔（田雅丈夫）就頭承買。三方同意出賣價格人民幣肆千五百元正，現交來定款人民幣二百一十元正，每人收人民幣七十元正。門窗戶扇俱各齊全。自賣厝之日起交還厝期間四個月。并且辦理土地證手續完整交過買主。”立《賣房屋斷根契》時田雅不在場，由許欽將定金付給曾武、曾江孝、黃美嬌各70元。第二天，黃美嬌又到居委會要求曾武償付往年修理房款，曾武不同意，居委會干部對許欽講，由于曾武不付修房款，不要把1125元款全部交給曾武。據庭審時曾武、黃美嬌、黃嬌講，賣房前他們沒對田雅講過有共有人曾江舜在臺灣，田雅也說不知道有其他共有人的事。1982年6月東山縣城關鎮建設規劃辦公室根據縣法院要求對訟爭屋進行估價為2924元。田雅買房時將自己原住房賣掉，于1980年5月至9月，分三次付給曾江孝房款1400元，8月交付給曾武房款300元。同年12月，曾江孝將自己居住的后房一間、廳一間、天井一塊交給田雅居住使用。當田雅要求黃美嬌交房時，黃美嬌反悔。1982年6月以后，黃美嬌寫了三封信給曾江舜，告訴有關賣房的事，曾江舜于同年9月9日從臺灣來信表示：“這是祖遺產業，無論怎么樣都不能出賣”。這之前曾江舜從未來過信，1982年至今也僅來過4封信。
（二）原審情況
1981年3月，田雅以向黃美嬌、曾武、曾江孝買有平房一座，因黃美嬌拒不交給房屋為由向東山縣人民法院城關人民法庭起訴。城關法庭經審理認為：被告人黃美嬌、關系人曾武、黃嬌的丈夫曾江孝于1980年3月25日在下田居委會達成協議，自愿把房屋賣給田雅，三方已收取賣厝款計人民幣1910元，田雅也于同年農歷十二月初二搬入居住。在達成房屋買賣協議時，田雅并不知道共有人曾江舜在臺灣。因此，該房屋買賣關系有效。但因曾江舜現尚在臺灣，在未取得其同意之前本應保留其應得房產，而不應該把其應得的房產份額出賣后把款代管保留。于1982年6月29日以（82）東城民審字第04號判決書判決：
一、被告人黃美嬌、關系人曾武、黃嬌三人共有的址在城關鎮下田街下廟頂356號平房一座的天井兩所、大廳一間、屏后房一間、巷路一條、伙食房一間、水井一口賣給原告人田雅所有，買賣關系有效，買厝款人民幣3375元，原告人田雅要付給黃美嬌、曾武、黃嬌各人民幣1125元。
二、該平房的后房一間（已隔成房一間、小廳一間）歸現在臺灣的曾江舜所有，暫由黃美嬌代管。
三、黃美嬌應負責堵塞后房通向前段伙食房的門路。
黃美嬌不服，上訴到龍溪地區中級人民法院。龍溪中院認為：原審東山縣城關人民法庭對本案事實的認定部分不清。于1982年12月10日以（82）龍中法民上字第234號民事裁定書裁定：撤銷東山縣城關人民法庭（82）東城民法字第04號民事判決書；發回東山縣人民法院重審。東山縣人民法院以原告田雅訴被告黃美嬌的房屋買賣和被告人與第三人曾武、黃嬌互訴的房產繼承糾紛為案由，重新進行審理，并于1983年5月4日以（83）東法民字第03號民事判決書判決：
（1）原告田雅與被告黃美嬌、第三人曾武、曾江孝的房屋買賣關系無效，黃美嬌應退還田雅人民幣70元，曾武應退還田雅人民幣370元，黃嬌應退還田雅人民幣1470元。
（2）城關鎮下田街下廟頂356號平房一座估值計人民幣4500元，前天井一所、前廳一間、屏后房一間、巷路一條，估值人民幣2592．5元，劃歸曾武繼承；后進房一間、小天井一所、伙食房一間、水井一口，價值人民幣1907．5元，劃歸黃美嬌、黃嬌、曾江舜共同代位繼承，曾武應付給黃美嬌、黃嬌、曾江舜的房屋差價人民幣340元。
（3）曾武應付還黃美嬌房屋維修費二分之一即人民幣188元。
（4）屏后房與后天井相連的墻為曾武私墻。屏后房、巷路與伙食房相連的墻為共墻，巷路通向伙食房的門由曾武負責堵塞。
（5）曾哈目、盧慎遺下的鐘表一只、柜桌一張、八仙桌一張、桌柜一張、手鏡一個、大桶一個、桌一張、柜子一只、圓梯一張黃美嬌、黃嬌、曾江舜共同繼承。
（6）曾武繼承的天井一所、前進廳一間、屏后房一間、巷路一條賣給田雅，價值人民幣2592．5元。
（7）以上房屋的移交、款項的支付、門的堵塞于本判決發生法律效力之日起的一個月實施完畢。同時，黃美嬌把堆放在前天井、前廳的物件搬遷清楚。

判決后田雅、黃美嬌、黃嬌、曾武均不服，上訴至龍溪地區中級人民法院。龍溪地區中級法院認為：上訴人黃美嬌和曾江孝、曾武對共有的房屋尚未分析，沒有征得共有人曾江舜同意，就與田雅協商買賣房屋是不對的，黃美嬌在協商買賣房屋期間就已反悔，原審法院判決雙方房屋買賣關系無效是正確的。上訴人田雅要求確認該房屋買賣關系有效與法不符，不予支持。上訴人曾木樅在本院審理中，考慮到黃美嬌、黃嬌住房確有困難，自愿把其父應得的房屋份額作價賣給黃美嬌、黃嬌，雙方自愿達成協議。于1984年12月26日以（84）龍中法民上字第175號民事判決書判決：
1．維持東山縣人民法院（83）東法民字第03號民事判決書第一、五、八條的判決。
2．撤銷東山縣人民法院（83）東法民字第03號民事判決書第二、三、四、六、七條的判決。
3．改判：
（1）曾武應分得的祖遺房屋份額人民幣2250元賣給黃美嬌、黃嬌、曾江舜。款項在本判決發生法律效力之日起6個月內全部付給曾武的合法繼承人曾木樅等人。
（2）田雅在本判決發生法律效力之日起一年內將房屋、天井全部歸還黃美嬌、黃嬌、曾江舜居住使用。
（3）黃美嬌、曾木樅退還田雅的款項，應在本判決發生法律效力之日起一個月之內付清，黃嬌退還田雅的款項，應在本判決發生法律效力6個月內付清。
第二審判決后，由于田雅無處搬遷，判決無法執行。田雅不服第二審判決，向漳州中院和東山縣人民法院提出申訴，東山縣人民法院經審判委員會討論，認為（84）龍中法民上字第175號民事判決有不妥之處，于1988年2月10日以（1988）東法函字第02號函件，向漳州中院提出申訴復查意見，要求維持東山縣人民法院（83）東法民字第03號民事判決。
漳州中院于1988年12月2日以（1988）漳中法申民字第48號民事裁定書裁定對該案進行再審。經公開開庭審理，并經院審判委員會討論向我院提出以下請示意見：對曾哈目夫婦遺產，曾武與曾文享有同等繼承權，現曾文與曾武已死亡，曾文與曾武應得的遺產份額應由他們各自的合法繼承人繼承。原第二審有關曾哈目、盧慎遺產的繼承的判決是正確的。黃美嬌、曾江孝、曾武在1980年自愿將其共有的房屋賣給田雅，并立下買賣合約字，各人收取定金70元，過后曾武收田雅買厝款300元，曾江孝收1400元。并于同年12月將前進屏后房一間、廳一間、天井一塊交付田雅使用至今。田雅為了買厝，已把自己居住房屋出賣，原第二審判決田雅與對方當事人房屋買賣關系無效是不當的，但考慮到該房屋買賣關系沒有征得共有人曾江舜同意，黃美嬌在出賣房屋的第二天就反悔，所以應認定田雅與黃美嬌、黃嬌、曾武房屋買賣關系部分有效，部分無效。即曾武和黃嬌應繼承份額買賣關系有效，黃美嬌和曾江舜應繼承份額買賣關系無效。
（三）我院審判委員會意見：
我院審判委員會于今年4月29日對此案進行了討論，一致認為處理該案應適用1979年最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律的意見》，但對具體適用該意見時，形成下列兩種意見：
一、買賣關系無效。該案黃美嬌、黃嬌、曾武、曾江孝事先未征得共有人曾江舜同意而擅自出賣共有房屋，其行為侵害了去臺人員曾江舜的合法權益，因此，該買賣關系無效。但由于買方事先不知有共有人在臺灣，沒有過錯，黃美嬌、曾武、曾江孝應賠償買方所受到的損失。
二、買賣關系部分有效，即曾武、曾江孝可繼承份額有效，黃美嬌、曾江舜可繼承份額無效。曾江孝不僅收了定金、房款、而且將他所住的房屋（約占訟爭屋一半）交付田雅使用和管理至今，曾武收了定金和部分房款，并在法院第二審期間還同意出賣房屋，因此，曾武、曾江孝可繼承份額買賣關系應認定有效；去臺人員曾江舜事前無法知道，事后不同意賣房，黃美嬌收定金后反悔，未收房款，亦未交付房屋，因此，該二人可繼承份額買賣關系應認定無效。此外，該房屋買賣是由于原房屋使用人黃美嬌、黃嬌不和引起的，田雅在買房時不知道有共有人在臺，為買訟爭房而賣掉了原住房，并實際使用管理了約占訟爭屋一半的房屋。根據1979年最高法院《關于執行民事政策法律的意見》亦應認定部分買賣有效。
1990年7月4日