最高人民法院民事審判庭

最高人民法院民事審判庭關于王三槐訴通城縣商業局雋水商業綜合公司房屋買賣案的電話答復

1990年3月23日，最高法院民事審判庭

湖北省高級人民法院：
你院請示王三槐訴通城縣商業局雋水商業綜合公司房屋買賣一案，經研究，我們同意湖北省高級人民法院審判委員會的傾向性意見，即房屋買賣關系有效，但未履行完的協議應繼續履行；被上訴人應到縣人民政府補辦審批手續。

附：湖北省高級人民法院關于王三槐訴通城縣商業局雋水商業綜合公司房屋買賣一案的請示報告 鄂法（89）民行字第9號
最高人民法院：
關于我省咸寧地區王三槐訴通城縣商業局雋水商業綜合公司房屋買賣關系是否有效一案。請示如下：
王三槐之父王甫騰原在通城縣雋水鎮民主路88號處有磚木結構住房一棟。通城縣商業局雋水商業綜合公司（原為通城縣商業科城關合作商店）雋水鎮北門橋頭飲食店地處后街，生意蕭條。該合作商店負責人黎炳龍為增加營業額。于1968年9月向王甫騰提出暫時租用其門面房開飲食店。王甫騰以人口多，其子王三槐要結婚用房等理由不愿出租。經做工作。雙方口頭約定：王甫騰將其鋪面房一間，賬房一間，走廊一段計面積58．81平方米租給雋水商業綜合公司使用。月租金8元。租期至王三槐結婚時止。次年3月王三槐結婚前。王家要求退房，黎炳龍違背口頭約定，執意不退。王三槐婚后，與父親、兄嫂、侄兒，祖孫三代八口擠在未出租的房屋內居住。1970年，王三槐夫婦只好在外先后三次租房居住，王甫騰也搬至所在單位單人宿舍居住。在此期間，王家多次要求解除租賃關系。并采取提高租金、停收租金等辦法要求退房，合作商店飲食店以無處可搬為由堅持不退房。1975年11月15日，王甫騰將房產分給了二個兒子，王三槐分得了出租的那部分房產，從同年12月份起營業。1976年初，王三槐夫婦在外租不到房住。除口頭要求對方退房外，還于同年四、五月間三次書面要求停租退房，王三槐所在單位也出具了王三槐無房居住的證明。對方以“正街門面不能作住房，要由國家統一安排、繁榮市場”等理由不愿意退房，只同意將承租的房屋作價購買。王家父子在迫不得已的情況下，與通城縣城關合作商店飲食店達成賣房協議。其內容為：我飲食業于1968年租了王甫騰的房子�？山駮r情況有變化，王甫騰的兒子王三槐在外面租住的房子，租主已斷了租路。在這種情況下，飲食業既沒有房子換給三槐住，也更不能將門面退還原主，在這種進退兩難的情況下，雙方同意達成如下協議：一、將房屋出售給飲食業，其價格樓房每平方30元。有樓腳無樓板房每平方20元；二、用賣房金額另做房子，木材由合作商店解決杉木指標一立方米，其它材料由賣方（王甫騰）自理。買方（飲食業）一概不負責任�！痹搮f議由房管部門審查，將樓板房每平方30元降至25元，無樓板房每平方20元降至18元，按審定價格折算為1382．26元。原雙方協定為1，800元，在給付價款時，賣方要求按1，800元執行，買方將1，800元與1382．26元之間的差額417．74元采取變通的辦法作為搬家費補給了王三槐。1976年5月28日辦理了房屋過戶手續。協議第二條買方至今未予履行。王三槐賣房后，自建平房二間，后又增建三間，建筑面積為96．23平方米。1988年6月15日，王三槐向通城縣人民法院起訴，要求認定原房屋買賣關系無效。將其房屋返還，第一審法院于1989年6月22日裁定駁回起訴。王三槐不服裁定提出上訴。第二審法院在審理該案中請示我院。經我院審判委員會討論有二種意見：一種意見認為，這起房屋買賣關系無效，法律不予保護。其理由：一是買賣關系實質要件不具備，賣方不是真實意思的表示，是在迫不得已的情況下簽訂的房屋買賣協議；二是這起房屋買賣沒有經過縣以上人民政府的批準，根據最高法院1984年4月17日〔84〕法研字第5號批復精神，這起房屋買賣關系原則上無效；三是房屋買賣合同（協議）不具備書面合同的必要形式，均未載明買賣房屋的位置、面積、結構、價款、合同訂立的日期等。第二種意見認為，這起房屋買賣關系應有效，法律應予保護。一是買賣雙方簽訂了協議，經過房管部門準許買賣，并過了戶；二是價款基本合理，是等價有償的；三是買方交付了房款，實際占有使用該房屋十余年，賣方住房困難問題已經解決。從本案的實際出發，應認定這起房屋買賣關系有效。我院傾向后一種意見。
以上報告，請批示。
1989年12月28日