最高人民法院

最高人民法院關于楊金容訴新建、廣場兩居委會房屋買賣一案的電話答復

1989年10月10日，最高人民法院

江西省高級人民法院：
你院請示的楊金容訴新建、廣場兩居委會房屋買賣一案收悉。
經研究認為，楊金容之夫于1976年與交通街道居委會之間的房屋買賣協議是雙方自愿達成的，并經房管部門同意，交納了契稅，且價格合理，交付多年。特別是居委會在訴訟期間，又報請鷹潭市月湖區人民政府批準，補辦了審批手續。故該買賣關系已經具備了我院（1985）民他字第14號批復規定的要件。據此，我們同意省院審判委員會的第一種意見。即承認雙方的房屋買賣關系有效，駁回楊金容的訴訟請求。

附：江西省高級人民法院關于楊金容訴新建、廣場兩居委會房屋買賣一案請示報告
最高人民法院：
本院審判委員會因對鷹潭市楊金容訴新建、廣場兩居委會房屋買賣一案的處理意見不一，特請示報告如下：
原告：楊金容，女，54歲，漢族，江西省貴溪縣人，系鷹潭市郵電局退休職工，住月湖區趙家巷34號。
被告：鷹潭市月湖區交通街道辦事處新建居民委員會（主任饒桂金）。
被告：鷹潭市月湖區交通街道辦事處廣場居民委員會（主任胡普秀）
爭議房屋座落在鷹潭市月湖區交通街70號，兩層石木結構，樓上樓下面積計90．98平方米。此房屋是原告丈夫繆火階1974年繼承他父親繆祥茂的遺產。1976年3月，繆火階經過當地房管機關審核同意，以1084．46元的價格賣給交通街居民委員會（1985年以后，此房劃分給新建和廣場二個居委會），寫有買賣契約，買方交付了房價款隨即實際使用和管理了房屋，并依法辦理了房屋交易手續。
1982年11月，原告丈夫繆火階病故，1988年4月1日，原告首先以“典當”要求回贖，后又以買賣房屋她“不知情”為由向月湖區人民法院起訴，主張房屋買賣關系無效。在訴訟期間，被告向月湖區人民政府補辦了購買私房的批準手續。
月湖區人民法院經審理認為，繆火階于1976年3月將房屋賣給交通街居民委員會，是在等價有償的基礎上成交的，有買賣契約，辦理了房屋交易手續，且原告在1987年7月前對此從未提出異議，據此判決買賣關系有效。
原告不服，上訴于鷹潭市中級人民法院，鷹潭中院對此案有三種不同的處理意見：第一種意見認為，這起房屋買賣關系全部有效。理由是已經房產部門辦理過戶手續，且原告長達十多年未提出異議。故買賣關系早已成立，全部有效。第二種意見認為，這起房屋買賣關系一半有效，一半無效，理由是繆火階只有權出賣自己那一部分（即：半棟房屋）房屋的權利。而無權出賣妻子楊金容的那一部分房屋；第三種意見認為這起房屋買賣關系全部無效。理由是國家一貫政策規定：不準機關、團體、企事業單位購買私人的房屋，如確需購買也必須經縣以上人民政府批準，但是交通街居委會購買此房時沒有經過縣以上人民政府批準，不符合國家規定的一貫精神，也不符合最高人民法院的司法解釋精神。故這起房屋買賣關系無效，該院審判委員會傾向于第三種意見。因把握不準，故向本院請示。
本院承辦人認為，從本案的情況來看，以承認房屋買賣關系有效為宜。理由是：
1．成交時，買賣雙方完全自愿；
2．寫有房屋買賣契約；
3．買方交付了房價款并實際使用和管理了房屋十多年時間；
4．繆火階當時將房屋的全部契證交給了交通街居民委員會，只是買方未能及時辦理產權過戶手續，但照章交納了房屋交易稅（經電話詢問，中院民庭的同志說辦了過戶手續）。
5．原告在其丈夫將房屋出賣給交通街居委會11年之久，從未提出異議。根據最高法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第（55）條的規定，其它共有人當時明知而不反對，事后又提出異議的，應承認買賣關系有效。
6．訴訟期間，被告向月湖區人民政府補辦了購買私房的批準手續，因此，房屋買賣關系有效，鷹潭中院應駁回上訴，維持第一審判決。
民庭集體討論意見：
同意承辦人意見，房屋買賣關系有效。
經本院審判委員會討論，第一種意見認為，房屋買賣關系有效，其理由是：該房屋所有權已轉移到被告方，被告長期使用管理了該房屋。居委會作為基層群眾性自治組織，屬于國家一貫強調的機關、團體、部隊、企事業單位不經批準不得購買私房的限制之列，被告在訴訟期間補辦區人民政府批準手續符合最高法院〔1985〕法民字第14號批復精神。第二種意見認為，國家雖然一貫強調機關、部隊、團體、企事業單位不經縣以上人民政府批準不得購買私房，但居委會不是機關、部隊，也不是團體、企事業單位，不屬于限制之列，無須補辦購買私房的批準手續，主張房屋買賣關系有效；第三種意見認為，如果居委會屬于不經批準不得購買私房的單位，那么，其在訴訟期間補辦購買私房的批準手續的行為是一種規避法律的行為，應宣布雙方的房屋買賣關系無效。
上述處理意見當否，請予批示。
1989年7月22日