廣東省汕頭市人民政府

汕頭經濟特區地價管理規定


汕頭市人民政府令第167號



《汕頭經濟特區地價管理規定》已經2015年12月4日汕頭市人民政府第十三屆75次常務會議討論通過，現予公布，自2016年1月15日起施行。

　　　　市　長

　　　　　　　　　　　　2015年12月10日







汕頭經濟特區地價管理規定



第一條　為加強地價管理，規范土地使用權交易行為，維護土地市場秩序，保障土地所有者、使用者的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《汕頭經濟特區土地儲備條例》等法律、法規的基本原則，結合汕頭經濟特區（以下簡稱特區）實際，制定本規定。

第二條　特區范圍內金平區、龍湖區、濠江區的地價管理，適用本規定。

第三條　本規定所稱的地價是指土地使用權（包括地下空間使用權）價格，主要包括基準地價、宗地地價和樓面地價。

基準地價由市土地行政主管部門制定，經市人民政府批準后公布施行，并根據社會經濟發展與土地市場供求狀況適時調整。制定和調整基準地價應當按規定報省土地行政主管部門備案。

宗地地價、樓面地價由市土地行政主管部門委托有相應資質的土地評估機構評估后綜合確定，或者根據基準地價及修正體系計算后確定。

第四條　市土地行政主管部門負責組織實施本規定，具體負責金平區、龍湖區的地價管理工作。

濠江區土地行政主管部門負責本行政區域內的地價管理工作。

區人民政府和有關園區管理機構以及財政、城鄉規劃、住房與城鄉建設、經濟與信息化、價格、國有資產管理、房產管理、稅務等行政管理部門，按各自職責做好地價管理相關工作。

第五條　以劃撥方式提供的土地使用權，按以下標準收取土地成本費用：

（一）屬征收（用）土地、圍填海造地的，按劃撥時土地征收（用）、圍填海造地的平均成本（含應當收取的相關稅費）和平整費用收�。�

（二）屬政府收購（回）土地的，按收購（回）成本收取。

城市道路、綠化等建設用地以劃撥方式提供土地使用權的，經人民政府同意，可以不收取土地成本費用。

第六條　以劃撥方式取得的土地使用權，因企業改革、土地使用權轉讓或者土地用途改變等原因，不再符合劃撥用地目錄的，應當實行有償使用。

國家和省、市對國有（集體）企業改革涉及處置劃撥土地使用權有規定的，按其規定執行。

第七條　以劃撥方式取得的土地使用權（宗地形式），經批準辦理土地使用權出讓手續且不改變土地用途的，按以下標準補交地價款：

（一）土地使用權人屬機關事業單位或者個人的，按剩余使用年限宗地地價的40％補交；

（二）土地使用權人屬企業和其他組織的，按剩余使用年限宗地地價的50％補交。

第八條　分攤土地使用權為劃撥性質的房產，轉讓、出租時經批準辦理土地使用權出讓手續且不改變土地用途的，除屬舊城改造項目中出售的商品房產以及1949年10月24日前已確認權屬的華僑房產和城鎮個人祖遺房產不需補交地價款外，應當按以下規定補交地價款：

（一）屬補貼出售、集資統建、房改出售、經濟適用住房出售的房產，以及1949年10月24日后確認權屬的華僑房產和城鎮個人祖遺房產，按批準土地用途基準地價的1％補交；

（二）屬其他類型房產的，按批準土地用途基準地價的3％補交。

第九條　以劃撥方式取得的土地使用權，經批準辦理土地使用權出讓手續的，土地使用權的使用年限和起始日期按以下規定確定：

（一）土地使用權證書已登記使用年限和起始日期的，按土地使用權證書確定，未登記的，按土地批準文件確定；

（二）土地使用權證書未登記或者未核發土地使用權證書，且土地批準文件也未規定，使用年限按批準土地用途的法定最高年限確定。屬1992年1月11日前劃撥的，起始日期自1992年1月11日起算；屬1992年1月11日后（含1992年1月11日）劃撥的，起始日期按土地批準文件的批準日期起算。

第十條　采取招標、拍賣、掛牌或者網上競價方式出讓、出租的土地使用權，以實際成交價格作為出讓、出租價格。

第十一條　采取協議方式出讓的土地使用權，根據宗地地價及相關產業政策等因素綜合確定出讓價格。

采取協議方式出租的土地使用權，土地年租金按宗地地價的5％確定。

第十二條　土地使用權的出讓價款，不得低于國家、省規定的協議出讓最低價。

第十三條　土地使用權人申請將非經營性用地或者工業、倉儲用地調整為商業、娛樂、旅游和商品住宅經營性用地的，按法定程序納入土地儲備。

第十四條　依法取得使用權的土地，經批準增加容積率或者計容建筑面積的，應當補交地價款，使用年限的起始日期不變。補交地價款＝剩余使用年限的樓面地價×新增加計容建筑面積。

出讓合同或者用地批準文件對補交地價款問題有約定或者規定的，從其約定或者規定。

第十五條　依法取得使用權的土地沒有約定、規定容積率，或者約定、規定不明確，經批準容積率超過2．0的，超過2．0的部分應當按本規定第十四條的規定補交地價款。

第十六條　工業、倉儲用地出讓期限內，在符合規劃、不改變土地用途的前提下增加容積率的，不補交地價款。

第十七條　依法取得使用權的土地（含房產分攤土地），經批準改變土地用途，且不屬于依法應當收回土地使用權或者人民政府決定不收回的，新用途土地的使用年限按法定最高年限確定，起始日期不變；新用途剩余使用年限樓面地價高于原用途剩余使用年限樓面地價的，應當補交地價款。補交地價款＝（新用途剩余使用年限樓面地價－原用途剩余使用年限樓面地價）×建筑面積。

出讓合同或者用地出讓批準文件對補交地價款問題有約定或者規定的，從其約定或者規定。

第十八條　依法取得使用權的土地（含房產分攤土地）經批準臨時改變土地用途，新用途樓面地價高于原用途樓面地價的，補交地價款＝（新用途樓面地價－原用途樓面地價）×建筑面積×臨時改變土地用途年限×5％。

第十九條　依法取得使用權的地下空間經批準增加建筑面積的，應當補交地價款，使用年限的起始日期不變。補交地價款＝剩余使用年限的樓面地價×新增加建筑面積。

依法取得使用權的地下空間經批準改變土地用途或者臨時改變土地用途，且不屬于依法應當收回土地使用權或者人民政府決定不收回的，新用途土地的使用年限按法定最高年限確定，起始日期不變；新用途剩余使用年限樓面地價高于原用途剩余使用年限樓面地價的，應當補交地價款。補交地價款按本規定第十七條、第十八條規定標準的80％計收。

出讓合同或者用地批準文件以及市人民政府對補交地價款問題有約定或者規定的，從其約定或者規定。

第二十條　2006年11月1日前依法取得土地使用權的綜合用地，根據現行城鄉規劃明確具體用途，再根據具體用途確定土地出讓年限，地價款按“不退不補”的原則處理。

第二十一條　因實施城鄉規劃需要依法收回土地使用權，應當補償土地使用權人，補償標準根據原土地用途、容積率以及收回時的剩余使用年限宗地地價確定。

第二十二條　經批準的農村集體建設用地，以及征收農村集體土地后安排給農村集體經濟組織的留用地，除用于建設村民住宅或者村（居）民委員會建設公共福利設施不需計收地價款外，按同類國有建設用地基準地價的5％計收地價款。

前款規定的農村集體建設用地和留用地經批準改變土地用途的，應當補交地價款。補交地價款＝新土地用途基準地價×5％－原已支付的地價款。

第二十三條　農村集體建設用地經批準征收為國有建設用地并返撥給被征地農村集體經濟組織使用的，轉讓、出租時應當按同類用途宗地地價的15％計收地價款，使用權取得方式確認為出讓，使用年限按法定最高年限確定，起始日期自批準轉讓之日起算。

第二十四條　以出讓方式取得的土地使用權，經人民政府同意延長使用年限的，應當補交地價款，延長后的使用年限自批準之日起算，但不得超過相應土地用途的法定最高年限。補交地價款＝法定最高年限宗地地價÷最高年限×延長年限×80％。

第二十五條　經批準臨時使用國有土地的，每年按宗地地價的5％計收臨時使用土地補償費，但屬劃撥用地目錄范圍的用地，每年按土地征收（用）平均成本（含應當收取的相關稅費）和平整費用總額的5％計收臨時使用土地補償費。臨時使用土地補償費應當在批準時一次性計收。

城市道路、綠化等公共設施臨時用地，經人民政府同意，可以不收取臨時使用土地補償費。

第二十六條　無法提供權屬依據但可以按有關規定確認使用權的土地，確權時確定為劃撥性質的，按現行土地征收（用）平均成本（含應當收取的相關稅費）的30％補交地價款；確權時確定為出讓性質的，按現行同類土地宗地地價的30％補交地價款。

第二十七條　本規定實施前已批準的舊城區改造項目，因土地使用權劃撥改出讓、增加土地容積率、改變土地用途或者延長土地使用權使用年限等情形應當補交的地價款，按本規定規定標準的60％收取。

第二十八條　實施“舊城鎮、舊村莊、舊廠房”改造項目（以下簡稱“三舊”改造項目）應當補交的地價款，按省、市有關規定執行。

“三舊”改造項目未能按規定比例配套公共服務設施建設用地的，應當計算補償金額，并作為“三舊”改造項目補繳地價款的構成部分進行征管。

第二十九條　以優惠價格取得土地使用權經批準轉讓的，轉讓人應當按轉讓時土地使用權的宗地地價與已繳交地價款的差額的60％補交地價款。

出讓合同或者用地批準文件對補交地價款問題有約定或者規定的，從其約定或者規定。

第三十條　同一宗用地涉及兩種或者兩種以上不同用途地價標準的，以及因土地使用權劃撥改出讓、增加土地容積率、改變土地用途或者延長土地使用權使用年限等情況應當補交地價款的，分別計價。

土地用途與容積率同時調整的，補交地價款＝新用途剩余年限樓面地價×新增計容建筑面積＋（新用途剩余年限樓面地價－舊用途剩余年限樓面地價）×原建筑面積。

第三十一條　按照本規定計算補交地價款、補償標準和臨時使用土地補償費涉及確定宗地地價和樓面地價的，由土地行政主管部門委托不少于兩家具備相應資質的土地評估機構依法進行評估后，根據評估結果的平均值綜合確定，但有下列情形之一的，可由土地行政主管部門根據基準地價及修正體系計算后確定：

（一）按照本規定第七條、第二十六條規定計算補交地價款，宗地面積不足100平方米的；

（二）按照本規定第十四條規定計算補交地價款，宗地增加容積率不足0．5且增加的計容建筑面積不足500平方米的；

（三）按照本規定第十七條規定計算補交地價款，改變土地用途的宗地面積不足500平方米或者改變使用功能的房產分攤土地面積不足100平方米的；

（四）按照本規定第二十條、第二十二條、第二十三條、第二十五條、第二十九條規定計算補償標準、補交地價款，宗地面積不足500平方米或者房產分攤土地面積不足100平方米的；

（五）按照本規定第十八條規定計算補交地價款的；

（六）按照本規定第三十條第二款規定計算補交地價款，增加的計容建筑面積不足500平方米，且改變土地用途的宗地面積不足500平方米或者改變使用功能的房產分攤土地面積不足100平方米的。

第三十二條　經市人民政府同意，由區人民政府和有關園區管理機構負責征地和土地開發配套并全額負擔費用或者組織出讓的土地，區人民政府和有關園區管理機構出讓土地收取地價款后，應當按該宗土地出讓總價款的15％上繳市財政。

市人民政府對上繳金額另有規定的，從其規定。

第三十三條　根據本規定采取評估方式確定地價的，土地使用權提供前產生的評估費用由財政負擔，提供后產生的評估費用由土地使用權人負擔。

財政部門應當將評估費用列入土地出讓業務費的預算安排。

第三十四條　土地價格評估應當遵循市場準入規則和行業規范，健全定價機制，規范從業機構管理，營造公平的市場競爭環境。

第三十五條　潮陽區、潮南區、澄海區的地價管理，參照本規定執行。

第三十六條　本規定自2016年1月15日起施行。