Law-lib.com 2022-8-10 13:05:23 人民法院報
違約方提起訴訟要求解除合同，而守約方拒絕解除合同。在無約定解除及法定解除權(quán)的情形下，如何平衡當事人之間的利益關(guān)系？近日，安徽省廣德市人民法院審結(jié)了一起房屋租賃合同糾紛案，依法判令合同解除，違約方承擔年租金20%的違約責任。
2022年2月，鄭某在廣德市桃州鎮(zhèn)購得一處商鋪，收房時發(fā)現(xiàn)房屋存在滲水、開裂等問題，遂反映至物業(yè)公司。2月21日，杜某某通過微信向鄭某支付租房定金500元，并與鄭某簽訂租賃合同承租該商鋪，雙方約定每年租金3萬元、押金5000元。鄭某于當天收取杜某某房屋租金及押金共計34500元。2月27日，杜某某在裝修房屋時發(fā)現(xiàn)柱子開裂并告知房東鄭某。次日，雙方經(jīng)過核實確認該開裂不影響商用安全。3月1日，承租人杜某某向鄭某發(fā)出解除房屋租賃合同通知，鄭某未同意。3月2日，房產(chǎn)開發(fā)公司對開裂問題進行了維修。同日，杜某某將裝修材料清理出承租房屋。后經(jīng)廣德市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站的調(diào)查和監(jiān)督，開裂部位于構(gòu)造柱，不影響主體結(jié)構(gòu)安全，可進行維修。4月2日，承租人杜某某訴至法院，請求確認解除雙方房屋租賃合同，并要求返還其交付的租金及押金。5月7日，出租人鄭某亦訴至法院，請求確認杜某某發(fā)出的解除房屋租賃合同通知不產(chǎn)生解除合同的效力。
法院審理后認為，依法成立的合同對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。原被告雙方并未能通過協(xié)商一致的方式達成解除合意，且涉案合同中并未對合同解除情形進行約定，因此不存在約定解除的情形。根據(jù)民法典的規(guī)定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，當事人才有權(quán)解除合同。杜某某向政府主管部門就房屋質(zhì)量問題進行了投訴，但在處理意見出來之前就提出解除租賃合同，不符合不能實現(xiàn)合同目的的情形，杜某某亦不享有法定解除權(quán)。因此，杜某某向鄭某發(fā)出的解除合同通知并不發(fā)生合同解除的效力。雖然杜某某向鄭某發(fā)出的解除合同的通知不發(fā)生合同解除的效力，但依據(jù)《全國法院民商事審判工作會議紀要》第四十八條之規(guī)定，違約方起訴解除合同需要同時具備三個條件：一是違約方不存在惡意違約的情形；二是違約方繼續(xù)履行合同，對其顯失公平；三是守約方拒絕解除合同，違反誠實信用原則。本案中，雙方的房屋租賃合同屬于持續(xù)性履行合同，合同解除的初始是因杜某某認為開裂的系承重柱影響房屋安全導致，主觀上認為自己有解除權(quán)，并無違約的故意。同時，杜某某已將裝修材料搬離出承租房屋，合同履行形成僵局，涉案合同應予以解除，但合同解除并不影響杜某某因此承擔的違約責任。考慮到訴訟期間房租損失等因素，法院綜合確定杜某某承擔年租金20%即6000元的違約責任。鑒于杜某某已向鄭某支付房屋租金和押金共計3.5萬元，遂判令鄭某返還杜某某租金及押金2.9萬元。
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