Law-lib.com 2020-3-16 15:54:04 法制日報——法制網(wǎng)
法制日報全媒體記者 潘從武 通訊員 麥祖義
隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場交易日趨活躍，商品房買賣糾紛呈現(xiàn)大幅上升趨勢，并且案件類型復(fù)雜多樣。新疆烏魯木齊市天山區(qū)人民法院積極能動司法，妥善審理商品房買賣糾紛案件，全力維護當(dāng)事人合法權(quán)益，護航房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。近日，天山區(qū)人民法院選取了幾個典型案例，告訴您如何依法維權(quán)。
約定違約金低于實際遭受損失 可請求法院予以增加
2016年3月25日，張某與烏市某房地產(chǎn)公司簽訂《商鋪預(yù)售合同》。約定：出賣人未按合同規(guī)定的期限將房屋交付買受人使用的，出賣人逾期91日到180日的，以買受人實際已支付的首付款及銀行月還款總和為基數(shù)，按中國人民銀行公布的同期活期存款利率賠付。出賣人逾期180日以上的，以買受人實際已支付的首付款及銀行月還款總和為基數(shù)，按中國人民銀行公布的同期活期存款利率上浮10%賠付。
張某認為應(yīng)按照同地段商鋪租金標(biāo)準(zhǔn)向其賠付逾期交房造成的損失，房地產(chǎn)公司認為應(yīng)按照合同約定計算違約金金額。
法院判決：案件審理中，法院委托評估機構(gòu)對商鋪所在地段租金進行了評估，并依據(jù)評估報告，判決房地產(chǎn)公司賠付張某違約金38690.77元。
法官說法：我國《合同法》第一百一十四條第二項規(guī)定“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加。”《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十八條規(guī)定：當(dāng)事人依照合同法第一百一
十四條第二款的規(guī)定，請求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過實際損失為限。增加違約金以后，當(dāng)事人又請求對方賠償損失的，人民法院不予支持。
本案中，張某明確表示《商品房預(yù)售合同》中的違約金約定過低要求予以增加，同時有第三方估價報告作為租金損失的依據(jù)，故法院對張某主張增加違約金的請求予以支持。
構(gòu)成重大誤解 可請求撤銷合同
2017年4月20日，劉某在58同城平臺發(fā)布售房信息，宣傳其房屋為新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團第一中學(xué)、烏市第三十小學(xué)雙學(xué)區(qū)。2017年9月9日，王某與劉某簽訂《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》并支付購房款46000元。后王某得知涉案房屋位于烏魯木齊市第十一中學(xué)學(xué)區(qū)，并非兵團一中、三十小的學(xué)區(qū)房。
法院判決：王某提交58同城網(wǎng)絡(luò)平臺宣傳打印件以及劉某的微信記錄及通話錄音等證據(jù)，證實劉某承諾涉案房屋系兵團一中、三十小學(xué)區(qū)房，但實際與承諾不符。根據(jù)查明的事實，法院判決解除《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》，退還已支付的購房款460000元。
法官說法：民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用原則。在訂立合同時重大誤解的，當(dāng)事人一方可以請求人民法院撤銷。重大誤解是指行為人因為行為的性質(zhì)、對方當(dāng)事人、標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等的錯誤認識，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成重大損失的，可認定為重大誤解。王某為孩子上學(xué)而購買兵團一中、三十小學(xué)區(qū)房，其在58同城上看到涉案房屋出售的廣告宣傳以及中介人員的介紹均表明涉案房屋系兵一、三十小的學(xué)區(qū)房，故與劉某簽訂房屋買賣合同。王某作為購買人，在交易中處于弱勢地位，對其所購買房屋的具體情況只能通過廣告、中介人員的介紹以及劉某口頭的描述中得到認知。劉某在明知王某購房目的情況下，未如實告知王某欲購買的房屋并非兵一、三十小的學(xué)區(qū)房，致使王某未能正確認知房屋的現(xiàn)狀，誤認為涉案房屋為兵一、三十小的學(xué)區(qū)房，使其所購得的房屋與簽訂合同目的不相符，與其真實意愿存在重大差別，應(yīng)屬于意思表示錯誤，構(gòu)成重大誤解。王某要求撤銷合同的訴訟請求合理有據(jù)，合同被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)予返還。
開發(fā)商逾期不辦證 可請求解除合同
2016年3月31日，夏某與烏魯木齊市某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房預(yù)售合同》。約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2017年6月30日前將商品房驗收合格交付買受人使用；出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用、規(guī)劃驗收合格后365個法定工作日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記所需資料，報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。
開發(fā)商交付房屋后，未能將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，致使夏某未能約定期限在取得房屋權(quán)屬證書。
法院判決：解除雙方簽訂的商品房預(yù)售合同，房地產(chǎn)公司返還購房款248862元，并向夏某支付購房款利息損失。
法官說法：房產(chǎn)公司除應(yīng)向原告交付房屋外，還應(yīng)保證及時將出賣的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給夏某。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十二條規(guī)定：預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規(guī)定：商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
本案中，開發(fā)商超過合同約定辦證期限一年之久，仍未將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，未協(xié)助夏某辦理房屋權(quán)屬證書，其又未能舉證證明系非出賣人的原因?qū)е虏荒苻k證，其行為嚴(yán)重影響了夏某訂立合同時所期望的經(jīng)濟利益，致使夏某訂立合同的目的不能實現(xiàn)，開發(fā)商的行為已構(gòu)成根本違約。對夏某主張解除《商品房預(yù)售合同》之訴訟請求，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，終止履行，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀，采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。涉案商品房預(yù)售合同解除后，開發(fā)商應(yīng)向夏某返還已付購房款，并償付夏某已付購房款占用期間的利息損失。
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