業主大會和業主委員會議事規則（示范文本）
第一章 總則
第一條 制定依據
為保障本物業管理區域內業主大會和業主委員會的規范設立、運作，根據國務院《物業管理條例》和相關法規、規章，制定本業主大會議事規則，并經 年 月 日業主大會討論通過。
第二條 業主大會宗旨
本業主大會維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，保障物業的合理、安全使用，維護本物業管理區域內的公共秩序，創造整潔、安全、舒適、文明的環境。
第三條 業主大會的組成
本業主大會由本物業管理區域的全體業主組成。業主身份的確認，一般按房屋所有權證記載的所有權人確定；已訂立房屋買賣合同但尚未取得房屋所有權證的，房屋竣工并已交付的，按照房屋銷售合同中明確的物業買受人確定。
房屋已經竣工但尚未交給物業買受人，或者尚未出售的，按建設單位向房產管理部門現售商品房備案確認。
房屋所有權屬 2人以上共有產的，推選一人參加業主大會會議。無民事行為能力或限制民事行為能力的業主，由一名法定監護人參加業主大會會議。
單位業主的，按該單位提供的書面有效委托證明中明確的人員確定。
第四條 業主大會活動范圍
業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不應作出與物業管理無關的決定，不應從事與物業管理無關的活動。
業主大會及其業主委員會應根據杭州市有關規定接受社區黨組織的領導，接受當地物業管理行政主管部門的指導和監督。
業主大會及其業主委員會應配合公安機關等部門，與社區黨組織、社區居委會、物業管理企業共同做好本物業管理區域內維護社會治安、交通秩序等相關工作，并支持社區黨組織、社區居委會開展其他各項工作。
第二章 業主大會議事規則
第五條 業主大會議事內容
（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；
（二）決定選聘、解聘物業管理企業；
（三）決定專項維修資金使用方案和續籌方案；
（四）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；
（五）審議決定業主委員會的工作權限和活動經費；
（六）審查業主委員會和物業管理企業的工作報告；
（七）審議決定物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、收益方案；
（八）審議制定和修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序、安全防范和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（九）改變和撤銷業主委員會的不當決定；
（十）決定本物業管理區域內涉及業主共同利益的其他重大事項。
第六條 業主大會召集主體
業主大會由業主委員會負責召集。
首屆業主大會應由建設單位和業主代表組成的籌備小組在社區黨組織和社區居委會的領導下，在所在區物業管理行政主管部門指導下召集。籌備組成員按《關于業主大會及籌備組組建工作指導意見》組成。
業主委員會換屆召開的業主大會會議，由本屆業主委員會在社區黨組織領導下召集。
本小區（大廈）逾期未換屆按《關于業主大會及籌備組組建工作指導意見》規定由所在地社區督促業主委員會召開，兩個月后仍不能召開的，由社區負責成立籌備組開展換屆選舉工作。
第七條 業主大會會議形式
業主大會可以選擇兩種形式，具體由籌備組或業主委員會確定。
（一）集體討論的形式；
采用集體討論形式議事的，按《 關于業主大會及籌備組組建工作指導意見 》規定， 100戶以下的召開全體會議，100戶（含100戶）以上的以業主代表會議的形式議事。
1、召開全體會議（業主應參加業主大會會議，業主接到會議通知不出席，也不委托他人參加業主大會會議的，須遵守業主大會作出的決定）；
2、召開業主代表會議。
業主推選業主代表參加業主代表會議的，業主可以幢、單元、樓層等為一單位，推選一名業主代表參加業主代表會議，具體推選辦法由籌備組或業主委員會確定。
業主代表應當在參加業主大會會議 3日前，就業主大會擬討論的事項書面征求所代表業主意見，并在業主大會會議上如實反映。業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主要另外推選一名業主代表參加（業主代表不出席、所代表的業主也不另外推選業主代表參加業主大會會議的，業主須遵守業主大會所作出的決定）。業主大會決議對全體業主有約束力。
業主大會會議，一般由業主委員會主任或業主委員會指定的其他成員主持。如意見不統一，可由社區黨組織協調，若協調不成，由社區黨組織確定主持人。
首屆業主大會由籌備組組長主持。
（二）書面征求意見的形式。
1、征求（表決）意見單由樓道召集人或工作服務人員逐戶送達并簽字；
2、在物業管理區域內設投票箱，由工作服務人員收取，當面投入投票箱內，也可由業主在規定時限內自行將征求（表決）意見單投入投票箱內。籌備組或業主委員會在社區黨組織、社區居委會或公證機構的監督下，進行統計匯總。
3、已送達的征求（表決）意見單，業主在規定的時間內不反饋，或不書面提出反對意見的，視為同意多數業主意見。
第八條 召開業主大會會議的程序
業主大會會議按下列程序召開：
（一）會議籌備工作
籌備組或業主委員會做好開會前的準備工作。根據業主的提議，草擬議案、制定征詢（表決）意見單、核實業主委員會候選人身份等。
召開籌備組、業主委員會會議審議決定提交業主大會議案、意見單等情況。
（二）發布公告
業主大會召開會議前 15日，籌備組或業主委員會應以書面形式向物業管理區域內全體業主公告。住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的社區黨組織和社區居委會。
公告 包括以下內容：
1、會議形式；
2、會議的日期、地點；
3、提交會議審議的事項；
4、會務常設聯系人姓名、聯系電話；
5、其他需公告的事項。
（三）召開業主大會
（四）通報大會議事決定及說明有投票權和參加人數等情況
籌備組或業主委員會應當做好業主大會會議書面記錄備查。
第九條 業主大會議題的限制
本物業管理區域內業主大會對所提議案已經做出決定的，業主一般在一年以內不得以同一內容再提議召開業主大會會議進行表決。
第三章 業主委員會議事規則
第十條 業主委員會議事內容
（一）召集業主大會會議，執行業主大會通過的各項決定，并報告物業管理的實施情況；
（二）擬訂選聘物業管理企業的方案提交業主大會討論，并代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；
（三）擬訂業主委員會的年度財務預算方案、決算方案，報業主大會決定；
（四）擬訂《業主大會和業主委員會議事規則》和《業主公約》修改方案，報業主大會決定；
（五）擬訂物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面規章制度的方案，報業主大會決定；
（六）擬訂物業管理區域內車輛行駛、停放的管理制度、公共能耗的分攤辦法、報業主大會決定；
（七）擬訂專項維修資金使用、續籌方案，報業主大會決定；
（八）支持和協助物業管理企業履行物業服務合同，指導和監督物業管理企業的日常管理和服務工作，并根據業主委員會工作例會決議提出指導性意見。
（九）監督業主公約的實施，督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主，限期交納物業服務費用；
（十）協調業主與物業管理企業之間的糾紛；
（十一）對有關檔案資料、會議記錄、印章及其他屬于業主大會的財物進行妥善保管；
（十二）
（十三）
第十一條 業主委員會會議
業主委員會會議須依法按程序進行，采用民主集中制，少數服從多數，一旦形成決議，必須共同遵守，持不同意見的委員不得串連業主抵制業主委員會議決議的貫徹執行。不得以散發公開信、張貼大小字報的形式干擾業主委員會的正常工作。
業主委員會會議應當按下列規則召開：
（一）會議由主任或其委托的副主任負責召集；
（二）會議通知及有關資料提前 3日送達每位委員；
（三）委員因故不能參加會議的，提前 1日向業主委員會召集人說明；
（四）會議有過半數委員出席，做出決定須經全體委員人數半數以上同意；
（五）做好會議書面記錄，并由與會人員簽字；
（六）業主委員會做出的決定，應當以書面形式向全體業主公告。
第十二條 檔案資料管理
業主委員會應當建立檔案資料管理制度。檔案資料由業主委員會指定專人保管。
業主委員會應建立下列檔案資料：
（一） 各類會議記錄、紀要；
（二） 業主大會、業主委員會做出的決定等書面材料；
（三） 各屆業主委員會備案登記的材料；
（四） 業主、使用人名冊；
（五） 訂立的物業服務合同；
（六） 其他有關材料。
第十三條 業主委員會活動經費
業主委員會的活動費用由全體業主共同承攤，活動經費由業主委員會負責向業主收取，或委托物業管理企業在收取物業服務費時收取。也可從小區共用部位、共用設施、物管商業用房的經營收益中支出，在同期物業服務收費總額 1%的額度內根據業主委員會的工作實際需要確定使用額度。
業主委員會活動費用于下列開支：
1、業主大會、業主委員會會議開支；
2、必要的日常辦公等費用；
3、有關人員津貼。
具體額度由業主大會確定
活動經費收支賬目每半年在物業管理區域內公布一次，接受業主的監督。
第四章 附則
第十四條 印章的使用管理
業主委員會應當建立健全印章管理制度。業主委員會印章由業主委員會指定專人保管，并按印章管理制度使用。
用印必須實行登記制度，每次用印，使用人應在印章使用登記簿上記錄備查。記錄內容為用印日期、用印事由、用印數等。違反印章使用規定，造成經濟損失或不良影響的，由管理印章的責任人承擔相應責任。
第十五條 業主大會和業主委員會議事規則的生效
本議事規則和本議事規則的修訂經業主大會通過生效。
本議事規則未盡事項由業主大會補充。
第五章 議事規則補充規定
杭州市物業管理工作協調小組制定
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