一、法理依據
抵押物一般為不動產，而不動產物權以登記為公示方式，這也是各國的立法通例。抵押權作為一種擔保物權，也應當遵循物權公示原則，否則抵押權的轉讓無效。
二、法律規定
《物權法》第九條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。法律另有規定的除外是指《物權法》第三節，第二十八條、第二十九條、第三十條等所規定的生效的人民法院判決、仲裁委裁定、政府征收、依法繼承、遺贈，以及因合法建造、拆除房屋等事實行為導致的物權變動。
《城市房地產抵押管理辦法》第三十七條第一款規定，抵押權可以隨債權轉讓。抵押權轉讓時，應當簽訂抵押權轉讓合同，并辦理抵押權變更登記：抵押權轉讓后，原抵押權人應當告知抵押人。
《房屋登記辦法》第三十二條規定：發生下列情形之一的，當事人應當在有關法律文件生效或者事實發生后申請房屋所有權轉移登記：（一）買賣；（二）互換；（三）贈與；（四）繼承、受遺贈；（五）房屋分割、合并，導致所有權發生轉移的；（六）以房屋出資人股；（七）法人或者其他組織分立、合并，導致房屋所有權發生轉移的；（八）法律、法規規定的其他情形。
三、典型案例及分析
2013年2月1日，雙健公司向廣發銀行貸款392萬元，吳小健以其房地產提供抵押擔保，擔保范圍為本金及其利息、罰息、律師費等費用。9月29日．廣發銀行與浙江潔豪實業有限公司（以下簡稱潔豪公司）簽訂《信貸資產買斷型轉讓合同》，將借款債權及其附屬抵押擔保物權轉讓于潔豪公司。潔豪公司將該債權轉讓事宜通知雙健公司及吳小健。12月25日，申請人潔豪公司向法院提出實現擔保物權的申請，請求裁定對抵押的房地產采取拍賣、交賣等方式依法變價，變價后所得價款在本金392萬元、利息、逾期利息范圍內優先受償。
浙江省金華市婺城區人民法院認為，受讓債權不需辦理抵押登記，抵押登記仍然有效觀點背離了我國物權法的立法精神和物權變動公示公信的原則�！稉７ā返谖迨畻l只是對單獨轉讓抵押權或者將抵押權作為其他債權的擔保作出了禁止性規定，并不是說債權受讓人不需辦理抵押權轉讓變更登記，就當然取得了抵押權。應該說辦理了抵押登記變更手續就享有了抵押權．不辦理抵押登記變更手續，就有可能放棄該項權利。上述司法解釋只是提及原抵押權登記繼續有效，即沒有變更登記仍然有效。
摘自《大資管與信托實戰之法》p159-160頁，中國法制出版社，2018年11月出版。內容簡介：本書從中國信托業變遷、幾種信托業務模式的結構分析、相關信托大資管法律評析、信托訴訟實務以及信托監管來論述，基本概況了整個信托市場的全貌，本書既有一定的理論基礎，又結合了一定的實務背景，同時還兼顧了監管背景。
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