三、不能交易的二手房

王二居住在京郊某縣，根據分配的宅基地建造了一個3層小樓，房屋依山傍水，風光甚好，王二一家住得甚是自在。但是，隨著經濟的發展和公共交通建設的需要，王二所住區域將要修建地鐵，其房屋被列入了拆遷范圍之內，拆遷賠償讓王二覺得有些吃虧，心里一直悶悶不樂。
近日，喜愛田園風光的李四，隨友踏春游玩，見王二所住之處一派田園風光，覺得這是一個修身養性，親近自然之地，但是他并不知此處10月后將被拆除。經過和家人商量，富裕的李四決定出高價購買其房屋。李四向王二表達意愿后，王二對比了拆遷補償款和李某所出價款，覺得將房屋賣給李四更劃算，他表示愿意將其房屋賣給李某，于是爽快簽訂購房合同后。但是簽訂完后，卻無法辦理過戶，這是為什么呢？
_法律分析
一般來說，由于城鎮建設需要而將房屋列入拆遷范圍后，拆遷戶的戶口是被國家凍結了的。而被列入拆遷公告的房屋，房地產交易管理部門是不會協助其辦理過戶的。具體到本案中，王二的房屋已經被列入規劃范圍之內，10個月后將被拆除，因此，該房屋已經被國家備案登記，在房地產交易管理部門能夠查詢，李四雖然購買了房屋，但是無法辦理過戶手續。因此，購買這樣的房子存在著很大的風險，花了錢，卻不能將產權過戶到自己的名下。那么，怎么提前知道該房屋是否被列入規劃呢？在簽訂合同前，買房者可以提前到房地產交易所去查詢房屋是否會被拆遷的公告檔案等。尤其是看到想要購買的二手房交近在拆遷施工時，買房者一定要小心謹慎，提前去房地產交易所去查詢該房屋的相關情況，避免不必要的損失發生。
本案中的李四不能獲得該房，還有一個原因，就是該房是王二的自建房，國家對農村宅基地的轉讓是有嚴格限制的。根據《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）的規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地管理法》)等法律和國家有關規定。而根據我國《土地管理法》的規定，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。這并非對宅基地使用權轉讓的禁止，僅是對農民宅基地分配申請資格的限制。1999年《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”這是對農村宅基地使用權轉讓的禁止性規定。通俗來說，王二的宅基地使用權是不能轉讓給城市居民李四的。
對于買房者來說，除了看房屋是否列入拆遷范圍，還要注意避免購買到以下種類的房屋：
1．已經抵押的房屋。根據我國《物權法》規定，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產。因此，此類房屋的買賣是要經過抵押人同意的。
2．被依法查詢、扣押的房屋。
3．違章建筑，即未經國家主管部門許可而擅自動工新建的各種建筑物，主要是指房屋。這種房屋不僅無法取得所有權，還有可能因為其違章修建而被國家強制拆除。
4．鑒定為危房的房屋：在買房時一定不要因為價格的便宜而購買房齡很老的房屋。
5．沒有住滿5年的經濟適用住房、限價商品房：經濟適用住房和限價商品房都是政策性優惠住房，未住滿5年是不允許轉讓的。
6．購買存在租戶的房屋時一定得謹慎：根據我國《合同法》的規定，承租人（租戶）是享有優先購買權的，因此如果購買存在租戶卻又沒有告知的房，是有一定風險的。
本案涉及的法條有：《物權法》第153、191條，《土地管理法》第62條，《合同法》第230條。

摘自：《房屋買賣合同法律風險與防范》，中國政法大學出版社2017年7月出版。

微店鏈接：https://weidian.com/item.html?itemID=2169069608