房屋轉移登記的三重審查標準


實踐中，房屋登記機關和人民法院在處理上述類型案件時所采取的審查標準不盡相同。總的說來，主要存在以下三個不同層面的審查標準。
(一)形式主義的審查標準
房屋轉移登記行為屬依申請之行政行為，其主要的審查依據是涉及房屋轉移登記的相關行政法律規范。同時，考慮到房屋轉移登記的基礎系民事法律關系，在立法層面上，這些行政法律規范需要與相關的民事法律規范相銜接。否則，房屋登記機關作出的行政行為可能違反相關的民事法律規范。
在《物權法》施行前，房屋登記機關主要依據《城市房屋權屬登記管理辦法》對房屋轉移登記申請進行審查。《城市房屋權屬登記管理辦法》第二十七條規定，登記機關應當對權利人(申請人)的申請進行審查。凡權屬清楚、產權來源資料齊全的，初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記應當在受理登記后的30日內核準登記，并頒發房屋權屬證書。第三十六條第一款規定，以虛報、瞞報房屋權屬情況等非法手段獲得房屋權屬證書的，由登記機關收回其房屋權屬證書或者公告其房屋權屬證書作廢，并可對當事人處以1千元以下罰款。
　　基于上述規定，如果申請人提交的材料齊全、權屬清楚，則房屋登記機關應當予以登記。反之，如果房屋登記機關發現申請材料存在虛假，則可以不予登記。對于已經做出的登記行為，房屋登記機關可以予以撤銷。同理，人民法院在審理此類案件時也可以持同樣的審查標準，其中最為典型的一種表述為“鑒于申請材料存在虛假，被訴房屋轉移登記行為的合法性基礎已經不存在，本院依法應予撤銷”。
　　上述審查標準系形式主義的審查標準，其將房屋轉移登記的基礎限定在申請材料的層面上。申請材料齊全、真實，則房屋轉移登記行為的基礎合法。反之則基礎不合法，如申請材料中存在虛假簽字問題、代辦房屋轉讓事宜的委托公證被撤銷等。依據該標準，房屋登記機關只需要對申請材料是否齊全、真實進行審查，至于房屋轉移登記行為背后的權利狀況則在所不問。
　　(二)債權主義的審查標準
　　相對于形式主義的審查標準，債權主義的審查標準將登記行為的合法性基礎僅限定在一項申請材料上，即房屋買賣合同。至于其他的申請材料，如果不影響房屋買賣合同本身的效力，則認定為瑕疵，不足以導致房屋轉移登記行為本身被撤銷。持該標準者將房屋買賣合同視為房屋轉移登記的原因行為，即房屋買賣合同為因，而房屋轉移登記為果，只有房屋買賣合同被確認無效或被撤銷，房屋轉移登記才失去原動力，成為無因之果、無源之水。也僅在此情形下，基于該房屋買賣合同進行的房屋轉移登記才能被撤銷。
　　上述標準邏輯比較清楚，看似無懈可擊。但筆者認為該標準存在一個無法回避的問題：如果房屋登記機關以房屋買賣合同被撤銷或被確認無效為由撤銷該房屋轉移登記，則相當于基于一個無效的債權撤銷了一個存在的物權(至少是形式上的物權)，這是否有違相關的民事法律規范?進一步說，如果受讓人主張善意取得并得到人民法院認可，則即使房屋買賣合同無效，受讓人基于善意取得制度仍能取得該房屋的所有權，此時的登記權利人即為真實權利人，房屋登記機關予以撤銷顯然不當。
　　上述問題將房屋轉移登記與物權聯系起來，順著這條思路，房屋登記的審查標準也觸及到物權的層面，這是一種更深層次的審查標準，筆者將之稱為物權主義的審查標準。
　　(三)物權主義的審查標準
　　這是最為嚴格的標準，即只有在明確判定登記權利人不是真正權利人的情形下，即登記權利人已明確喪失物權的情形下，才撤銷房屋登記，其追求的是登記權利人與真正權利人的一致。如房屋買賣合同因涉及無權處分而被法院確認無效，但買受人基于善意取得主張該房屋的所有權并得到法院的支持，在此情形下，雖然債權滅失，但物權仍然存在，房屋的登記權利人與真實權利人一致，該房屋轉移登記行為無需撤銷。
　　上述標準涉及到不動產善意取得制度，其為《物權法》第一百零六條所確認，但該制度在《城市房屋權屬登記管理辦法》這一行政規章中并無體現。為了適應《物權法》的上述規定，2008年7月1日，《城市房屋權屬登記管理辦法》被廢止，《房屋登記辦法》正式施行，其中第八十一條規定，當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構可以撤銷原房屋登記，但房屋權利為他人善意取得的除外。至此，《城市房屋權屬登記管理辦法》確定的房屋登記制度被打破，申請材料不再是房屋轉移登記的唯一基礎，善意取得成為房屋受讓人取得房屋權利的另一合法基礎。即使申請材料這一基礎的合法性因為虛假而喪失，但這并不能直接導出善意取得這一合法基礎的喪失。同理，房屋買賣合同被撤銷或被確認無效也不一定導致房屋轉移登記被撤銷，否則就可能損害善意取得人的合法權益。
　　綜上可知，房屋轉移登記的審查標準與房屋轉移登記行為背后的基礎行為(或稱原因行為)聯系緊密，不同層面的審查標準實際上是建立在不同層次的基礎行為之上的，對不同層次的基礎行為合法性的審查呈現出來的就是不同層面的審查標準。而這里所稱的基礎行為即為民事法律關系。
　　
　　
摘自：最高院行政庭 編《行政執法與行政審判(2012年第2集)(總第52集)》