《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋理解與適用》書(shū)評(píng) —— 查看此書(shū)介紹

王德超 2005-7-9 18:45:42

負(fù)責(zé)人
您好
當(dāng)前違約金主要是約定的.充分體現(xiàn)當(dāng)事人意思自治，合同自由.只有在明顯違背民法公平原則情況下，才能由法官變更。自２００３年６月１日最高人民法院關(guān)于《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》施行后。以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，絕大部是開(kāi)發(fā)商主張?zhí)岢觥Ｓ捎谶`約金數(shù)額大小是和逾期時(shí)間成正比，逾期交房時(shí)間特別長(zhǎng)是開(kāi)發(fā)商以獲利為前提而產(chǎn)生某種違規(guī)過(guò)錯(cuò)行為造成的。司法解釋第十六條變成違規(guī)開(kāi)發(fā)商主張減少約定違約金損失的依據(jù)。


由于為司法解釋第十六對(duì)約定違約金過(guò)高的標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有說(shuō)明，并且對(duì)違約方在什么時(shí)間提出違約金過(guò)高也沒(méi)有限制。造成了約定違約金略高于同期貸款利息的利率一點(diǎn)點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商都認(rèn)為約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求減少。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商認(rèn)為司法解釋第十六中所說(shuō)明的造成的損失是等于毛坯房租金損失。法院裁決毛坯房租金的130%為新認(rèn)定的違約金，約等于按日萬(wàn)分之一點(diǎn)三八。同期貸款的日利率是萬(wàn)分之一點(diǎn)四五。然而開(kāi)發(fā)商在逾期時(shí)間內(nèi)對(duì)購(gòu)房者實(shí)行欺騙，一再聲明逾期交房的違約責(zé)任按合同約定執(zhí)行。直至逾期近600天，才以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的。開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者使用了緩兵之計(jì)，使購(gòu)房者錯(cuò)過(guò)了保護(hù)自己利益的最佳時(shí)機(jī)。



逾期交房引起對(duì)約定違約金的糾紛是商品買賣合同糾紛中影響大，且波及范圍廣的一種糾紛。假如司法解釋能對(duì)開(kāi)發(fā)商提出違約金過(guò)高的時(shí)間設(shè)有期限，過(guò)了期限才提出違約金過(guò)高，不予支持。且對(duì)違約金過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)也設(shè)有限制。一定能減少商品房約定違約金糾紛，懇請(qǐng)最高人民法院發(fā)揮評(píng)判和監(jiān)督的權(quán)利，維護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益。

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