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麗水市蓮都區人民法院
民 事 判 決 書


（2012）麗蓮民初字第938號


原告：金××。
委任代理人（特別授權）：高巍，浙江博翔律師事務所律師。
委任代理人（特別授權）：李勇，浙江博翔律師事務所律師。
被告：郭甲。
被告：郭乙。
上述兩被告委托代理人（特別授權）：王××。
原告金××與被告郭甲、郭乙房屋租賃合同糾紛一案，本院于2012年11月5日立案受理后，依法由代理審判員趙敏沖獨任審判，于同年12月3日公開開庭進行了審理。原告金××及其委托代理人高巍，被告郭乙及兩被告的委托代理人王××到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告金××訴稱：2011年10月15日，原告與兩被告簽訂《轉讓協議》，將坐落于麗水市××號的麗水某某汽車裝潢店轉讓給兩被告，并約定原告將麗水某某汽車裝潢店轉讓給兩被告后，由兩被告繼續履行原告與案外人浙江正達置業股份有限公司所簽訂的原房屋租賃合同。協議簽訂后，原告依照協議的約定履行了相關的移交手續，但兩被告在實際控制經營上述店鋪后，并未按照雙方協議的約定，及時足額的支付房屋租金。原告迫于無奈陸某某被告墊付了本應由被告支付的房屋、物業費等費用。期間，原告多次與兩被告進行協商，但均無果。為此，訴請：一、判令兩被告立即支付2011年10月15日至2013年1月14日租金人民幣399070.74元，并支付逾期付款利息（利息按中國人民銀行同期貸款利率自2011年10月15日起計算至租金付清之日止，現暫計至起訴之日止約為人民幣30000元）；二、判令兩被告支付違約金人民幣20萬元；三、判令兩被告支某某告為其墊付的2011年10月15日至2013年1月14日期間的一樓物業費人民幣9573元及物業費違約金人民幣7275.08元；四、本案訴訟費用由兩被告承擔。
被告郭甲、郭乙辯稱：1、應付租金應當扣減已付的前三個月租金76745元及原告占用的78.68平方米的租金37556元；2、兩被告無須向原告支付租金利息及違約金；3、原告為兩被告墊付的物業費起止時間為2011年10月15日至2012年8月31日，金額為6040.5元。
經審理本院查明：2008年3月26日，浙江正達置業股份有限公司與原告金××簽訂《房屋租賃合同》，約定：由原告金××承租位于正達陽某某麗陽街商鋪，一層商鋪十間戶牌號為陽某某26、31幢樓110-119號，建筑面積為797.8平方米；一層營業用房26.5元／平方米／月，第三年起每年租金遞增10%；租賃期限自2008年7月15日至2013年7月14日；租金支付方式實行先交租后使用的原則，分十次支付租金，其中第七次租金（2011年7月15日至2012年1月14日）、第九次租金（2012年7月15日至2013年1月14日）在每年的12月31日前，第八次租金（2012年1月15日至2012年7月14日）于每年的6月3日前支付。2011年10月15日，原告與兩被告簽訂《轉讓協議》，將坐落于麗水市××號店鋪（原為麗水某某汽車裝潢店）轉讓給兩被告，并約定：租金為每半年交付一次，并于約定日期提前一個星期交付原告，店鋪轉讓給被告后，被告同意代替原告履行原有店鋪租賃合同中所規定的條款，并且每年定期交納租金及該合同所約定的應由原告交納的水電費及其他各項費用。協議簽訂后，被告向原告支付了2011年10月15日至2012年1月14日的租金。
另查明，案涉房屋的物業費收費標準為0.8元／平方米／月。
本院據以認定上述事實所依據的證據有：原、被告身份證明、房屋租賃合同、轉讓協議、網上銀行交易回單、正達公司2012年5月31日“函”、補充協議書、理財金賬戶歷史明細清單、交接清單、（2012）麗蓮民初字第312號案件的開庭筆錄及當事人庭審陳述。
本院認為：原、被告簽訂的《轉讓協議》，經法院生效判決已確認為合法有效，雙方均應依約及時履行各自的義務。
關于2011年10月15日至2012年1月14日的租金問題。（2012）麗蓮民初字第312號案件的庭審筆錄中，原告已明確答復該筆款項已付，在本案中原告無法提供充分的證據對前述自認的事實予以否定，故本院認定該三個月的房屋被告已經向原告支付。
關于案涉房屋一層112號店面總計78.68平方米是否應當在總承租面積內扣減的問題。根據被告提供的交接清單中列明的租金計算，其計算基數為797.8平方米，可見112號店面的面積顯然包含在內，且在租賃前被告應對該房屋的四至范圍做了現場查看與了解，現提出要求扣減該面積，依據不足，本院不予支持。
關于2012年1月15日至2012年7月14日的租金及是否應支付利息的問題。根據原被告雙方簽訂的《轉讓協議》及原告與浙江正達置業股份有限公司簽訂的《房屋租賃合同》，該筆租金數額應為：153488.74元（26.5元／平方米／月×1.1×1.1×797.8平方米×6月），支付日期為2012年5月27日。雖然案涉房屋的租賃問題一直處在訴訟過程中，但該期間并未對被告的經營造成實質的影響，故被告仍應依約及時履付租金。
關于2012年7月15日至2013年1月14日的租金問題。該筆租金數額為：168837.62元（26.5元／平方米／月×1.1×1.1×1.1×797.8平方米×6月），支付日期為2012年12月24日。被告在庭審中表示愿意在本案中一并支付，本院予以認可。但本案起訴時，該筆租金支付期限并未屆滿，原告要求被告承擔該筆租金的利息，依據不足，本院不予支持。
關于物業費及違約金的問題。庭審中，原、被告同意以2012年8月31日為界，其之前的物業費由被告向原告支付，其之后的物業費由被告直接向物業公司支付，故被告應向原告支付的物業費為6701.52元（0.8元／平方米／月×797.8平方米×10.5月）。原告并未提供因被告物業費未交而承擔了相應違約金的證據，故對原告要求被告支付逾期繳納物業費的違約金，本院不予支持。
原告訴請要求被告支付200000元違約金，無事實和法律依據，本院不予支持。綜上，對原告訴請的合理部分，本院予以支持。為保障當事人的合法權益，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、第二百二十六條的規定，判決如下：
一、被告郭甲、郭乙于本判決生效之日起十日內支某某告金××2012年1月15日至2013年1月14日的租金322326.36元及利息（利息以153488.74元為基數，自2012年5月27日起按中國人民銀行同期基準貸款利率計算至本判決確定的履行期限屆滿之日止）；
二、被告郭甲、郭乙于本判決生效之日起十日內支某某告金××為其墊付的物業費6701.52元；
三、駁回原告金××的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費10260元，減半收取5130元，由原告原告金××負擔1830元，被告郭甲、郭乙負擔3300元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于浙江省麗水市中級人民法院。




代理審判員　　趙敏沖








二〇一三年一月七日


本件與原本核對無異


書　記　員　　江煜劍