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麗水市蓮都區(qū)人民法院
民 事 判 決 書


（2013）麗蓮民初字第327號(hào)


原告：吳甲。
原告：丁××。
原告：吳乙。
原告：吳丙。
原告：吳丁。
原告：吳戊。
上述六原告的委托代理人（特別授權(quán)）：蘇××。
被告：陳××。
被告：賈××。
上述二被告的委托代理人（特別授權(quán)）：何×。
原告吳甲等六人與被告陳××、賈××房屋買賣合同糾紛一案，于2013年4月2日向本院起訴，本院受理后，依法由審判員黃野松獨(dú)任審判，于2013年4月27日、7月16日公開開庭進(jìn)行了審理，后因案情復(fù)雜，依法組成由審判員黃野松擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員朱海峰、人民陪審員張靈飛參加評(píng)議的合議庭，于2013年8月26日公開開庭進(jìn)行了審理。兩被告提起反訴，本院依法受理后，決定合并審理。原告吳丙以及原告吳甲等六人的委托代理人蘇××，兩被告的委托代理人何×到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告吳甲等六人訴稱：各原告均系同一家庭成員，兩被告系夫妻關(guān)系。2005年，原告與兩被告共同簽訂房屋賣契，將屬于家庭共有的坐落于麗水市××都區(qū)××號(hào)××層房屋一套及柴間一間出賣給被告所有，兩被告付給原告人民幣222800元。該房屋土地使用權(quán)性質(zhì)屬于農(nóng)村集體無償劃撥，房屋所有權(quán)某和土地使用權(quán)某至今未過戶，依法也不能過戶。原、被告之間的房屋賣契損害了國(guó)家和集體的利益，依照有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)屬于無效。為此，請(qǐng)求判決：一、依法確認(rèn)原、被告于2005年簽訂的房屋賣契無效；二、被告立即將坐落在麗水市××都區(qū)××號(hào)××層房屋一套及柴間一間返還給原告所有。
被告陳××、賈××辯稱：一、雙方簽訂的賣契合法有效，應(yīng)按約定繼續(xù)履行。雙方于2005年簽訂的賣契明確約定了買賣標(biāo)的以及相應(yīng)價(jià)款，寫明“雙方自愿，雙方簽字后即日生效，永不反言、反悔，永遠(yuǎn)為照”并簽字畫押，且各自履行了支付房屋價(jià)款及交付房屋的義務(wù)，該賣契所約定的內(nèi)容已實(shí)際履行完畢，這些都充分表明了雙方對(duì)于買賣房屋的合意，在我國(guó)法律沒有明確規(guī)定城市居民不得購(gòu)買農(nóng)村房屋的前提下。雙方簽訂的賣契恰恰體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則，應(yīng)屬合法有效。二、若認(rèn)定雙方簽訂的賣契無效，則應(yīng)根據(jù)“不誠(chéng)信者不應(yīng)得利的原則”并參照房屋市場(chǎng)價(jià)值賠償被告損失。被告認(rèn)為，原告時(shí)隔八年主張房屋買賣無效的行為與中國(guó)的傳統(tǒng)道德相悖，如果出賣人均能通過主張買賣無效而獲得巨大利益，容易引發(fā)人們的道德危機(jī)，為和諧社會(huì)不容。
反訴原告陳××、賈××反訴稱：本案涉及的這類房屋買賣合同，被判令無效后，賠償金額基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)是不存在的，申請(qǐng)?jiān)u估得出的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的計(jì)算方式?jīng)]有任何法律依據(jù)。為此，請(qǐng)求依法判令：反訴被告賠償反訴原告經(jīng)濟(jì)損失441144元。
反訴被告吳甲等六人辯稱：反訴原告按照月利率2%計(jì)算損失，但雙方對(duì)此沒有約定，故該訴請(qǐng)沒有事實(shí)和法律依據(jù)。損失按照什么標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，只有根據(jù)評(píng)估，評(píng)估與原來的買賣價(jià)款差額部分就是損失，再根據(jù)過錯(cuò)大小分擔(dān)。
本院對(duì)事實(shí)認(rèn)定如下：原告（反訴被告）吳甲等六人系麗水市水東新村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，被告（反訴原告）陳××、賈××并非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員。2005年，原告（反訴被告）吳甲等六人作為賣方與作為買方的被告（反訴原告）簽訂賣契一份，將登記于原告吳甲名下，坐落于麗水市××都區(qū)××房屋××房屋（房屋所××權(quán)證號(hào)：01081962）及柴間出賣給兩被告。賣契寫明：“現(xiàn)吳甲將第五層房間壹套與柴間壹間，評(píng)價(jià)人民幣貳拾貳萬貳仟捌佰元整，賣于陳××所有。”合同簽訂后，買賣雙方均按照約定履行了交房和付款的義務(wù)。
審理過程中，經(jīng)被告陳××、賈××申請(qǐng)，本院依法委托麗水新時(shí)代資產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)案涉房產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估，評(píng)估報(bào)告書認(rèn)為案涉房產(chǎn)價(jià)值為410000元。
本院據(jù)以認(rèn)定上述事實(shí)的證據(jù)有：原告提供的原告吳甲等六人的身份證復(fù)印件、兩被告的身份證明、房屋產(chǎn)權(quán)某存根、集體土地使用權(quán)某、賣契、評(píng)估報(bào)告書以及當(dāng)事人庭審陳述。
本院認(rèn)為：案涉合同雖系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，但合同所涉房屋系建筑在集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地上，而被告陳××、賈××并非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，故該合同違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，依法應(yīng)確認(rèn)無效。原告吳甲等六人作為案涉房屋的所有權(quán)人訴請(qǐng)被告陳××、賈××返還案涉房屋，符合法律規(guī)定，本院予以支持。反訴被告訴請(qǐng)反訴原告賠償經(jīng)濟(jì)損失，但因雙方并無借貸的合意，故本案中反訴原告的損失不應(yīng)按照購(gòu)房款利息予以計(jì)算。合同無效后，案涉房屋需要返還，因反訴原告支付給反訴被告的款項(xiàng)反映的是案涉房屋當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，故反訴被告應(yīng)當(dāng)賠償?shù)膬r(jià)款也應(yīng)為案涉房屋現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)值，評(píng)估意見將之確定的410000元，本院對(duì)該金額的訴請(qǐng)，予以支持。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十三條、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十八條的規(guī)定，判決如下：
一、確認(rèn)原告吳甲、丁××、吳乙、吳丙、吳丁、吳戊與被告陳××、賈××于2005年簽訂的賣契無效；
二、被告陳××、賈××于本判決生效后三十日內(nèi)將坐落于麗水市××都區(qū)水東新村35-1號(hào)第五層房屋（房屋所有權(quán)某號(hào)：01081962）及柴間返還原告吳甲、丁××、吳乙、吳丙、吳丁、吳戊。
三、反訴被告吳甲、丁××、吳乙、吳丙、吳丁、吳戊于本判決生效后十五日內(nèi)賠償反訴原告陳××、賈××經(jīng)濟(jì)損失410000元；
四、駁回反訴原告陳××、賈××的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)5640元，反訴案件受理費(fèi)3960元，鑒定費(fèi)5000元，合計(jì)14600元，由原告（反訴被告）吳甲等六人負(fù)擔(dān)7300元，由被告（反訴原告）陳××、賈××負(fù)擔(dān)7300元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于浙江省麗水市中級(jí)人民法院。




審　判　長(zhǎng)　　黃野松
審　判　員　　朱海峰
人民陪審員　　張靈飛








二〇一三年九月十六日


本件與原本核對(duì)無異


書　記　員　　何　燁