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麗水市蓮都區(qū)人民法院
民 事 判 決 書


（2013）麗蓮民初字第548號


原告：葉××。
原告：王××。
上述兩原告委托代理人（特別授權(quán)）：葉甲。
原告：葉甲。
原告：葉乙。
被告：葉丙。
被告：羅××。
委托代理人（特別授權(quán)）：樓×。
原告葉××、王××、葉甲、葉乙與被告葉丙、羅××確認(rèn)合同無效糾紛一案，本院于2013年6月17日立案受理后，依法由審判員朱海峰獨任審判，于2013年7月18日公開開庭進(jìn)行了審理。原告葉××、葉甲（兩原告葉××、王××的委托代理人）、葉乙，被告葉丙，被告羅××及其委托代理人樓×到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告葉××、王××、葉甲、葉乙訴稱：被告葉丙與原告葉××、王××系子女與父母關(guān)系，與原告葉甲、葉乙系兄弟姐妹關(guān)系，四原告與被告葉丙共同擁有原麗水市城關(guān)某解放街118號房屋一幢。1994年因上述房屋拆遷，經(jīng)麗水市城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)在麗水市××都區(qū)××村××號建設(shè)住宅一幢。當(dāng)時建設(shè)審批是以被告葉丙以戶主，以四原告為房屋共有人，土地性質(zhì)為集體所有土地。1996年8月16日，被告葉丙與被告羅××共同簽訂了《房屋買賣協(xié)議》，協(xié)議約定：被告葉丙將其所有的坐落于麗東××村××磚××層，占地面積33.12平方米的房屋，以95000元的價格出賣給被告羅××，并約定被告羅××一次性付清房款即享有房屋的居住、轉(zhuǎn)讓等一切自主權(quán)；今后需辦理房屋過戶手續(xù)時，被告葉丙應(yīng)給予配合。原告認(rèn)為，被告葉丙出賣的房屋系四原告及被告葉丙共同共有，被告葉丙未經(jīng)全體共有人協(xié)商一致同意，私自將麗東二村104號房屋轉(zhuǎn)讓給被告羅××，并且該房屋土地性質(zhì)為集體所有土地，轉(zhuǎn)讓違反國家法律強制性規(guī)定，所以兩被告簽訂的《房屋買賣協(xié)議》系無效協(xié)議。另外，根據(jù)麗水市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)的編號（94）浙規(guī)證101052號《中華某某共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，批準(zhǔn)建造的麗東二村104號住宅，占地面積應(yīng)為33.12平方米，層次三層；（94）浙規(guī)證1010263號《中華某某共和國建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)建筑面積99.36平方米。經(jīng)實地測量，該住宅總建筑面積203平方米，層次五層，其中一層超占用土地3.68平方米，三層以下超建筑面積17.79平方米，加建第四、五層，建筑面積74.6平方米，底層陽臺封閉6平方米，樓頂搭建簡易棚17平方米。被告葉丙未按批準(zhǔn)的建造房屋的面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過經(jīng)批準(zhǔn)的施工面積，故該房屋屬于違法建筑，存在違法占地行為。以違法建筑和違法占地房產(chǎn)為標(biāo)的的買賣，應(yīng)認(rèn)定無效。故原告起訴要求確認(rèn)被告葉丙與被告羅××簽訂的《房屋買賣合同》無效。
被告葉丙辯稱：被告葉丙并非將麗東二村104號房屋出賣給羅××，而是出賣給案外人厲志豐。1995年12月25日，被告葉丙與案外人厲志豐簽訂房屋買賣合同；1996年8月26日，案外人厲志豐與被告羅××簽訂房屋買賣合同。1996年8月16日，被告葉丙曾與被告羅××簽訂一份公證書，將麗水市××都區(qū)××村××號房屋出售給被告羅××。簽訂公證書時，兩被告及案外人厲志豐三人說好由被告羅××當(dāng)場付給被告葉丙一定款項，但被告羅××卻沒有付，故被告葉丙對公證書不認(rèn)可。因麗水市××都區(qū)××村××號房屋是出賣給案外人厲志豐的，麗東二村104號房屋是一房二賣。故被告葉丙認(rèn)為兩被告間的買賣合同無效。
被告羅××辯稱：1996年8月16日，被告羅××與被告葉丙訂立了麗水市××都區(qū)××村××號房屋的買賣協(xié)議。該協(xié)議經(jīng)過公證處公證，房款兩清，且羅××在該房屋居住已有17年時間。在交易時，被告葉丙將登記在其名下的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證交付給羅××，這兩本證上沒有各原告的姓名。雙方簽訂的立賣斷屋契約定：被告葉丙將此屋同意出賣給被告羅××，永遠(yuǎn)管業(yè)居住，自由出租、買賣，并無權(quán)找續(xù)，父母兄弟姐妹叔伯另由賣主（被告葉丙）負(fù)責(zé)處理，雙方不得一言反悔。現(xiàn)在各原告以共同共有人身份對兩被告的房屋買賣合同提出異議沒有道理。首先，各原告不是房屋的共有人，被告葉丙出賣的房屋是以被告葉丙個人名義辦理的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。各原告在1986年時已在麗東二村建有房屋（地址是城關(guān)某麗東二村73號），被告葉丙早已從家庭中分離出來，單獨立戶，對自己的財產(chǎn)當(dāng)然有獨立的處置權(quán)。故，被告羅××認(rèn)為各原告不是適格的主體。其次，各原告居住地點與麗水市××村××房屋在同××路上，同屬一村，各原告在房屋買賣后的十幾年間都沒有提出異議，可見各原告對房屋買賣行為是認(rèn)可的、明知的。本案已過訴訟時效。房屋是否違章是由行政主管部門管理的行政事務(wù)，與各原告無涉，且現(xiàn)在根據(jù)政策規(guī)定，案涉房屋違章部分經(jīng)過處理，也可以得到政府認(rèn)可。被告葉丙雖將房屋賣給案外人厲志豐，之后案外人厲志豐通過三方某某將房屋轉(zhuǎn)賣給了羅××，且經(jīng)公證，事實上房屋最終由被告葉丙直接將房屋賣給被告羅××。
本院經(jīng)審理查明：被告葉丙與原告葉××、王××系子女與父母關(guān)系，與原告葉甲、葉乙系兄弟姐妹關(guān)系。1994年4月1日，被告葉丙以戶主名義填寫《麗水市城關(guān)集體、個人新（擴）建基地申請表》向政府提出用地申請。1994年5月25日，麗水市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會向被告葉丙發(fā)放了（94）浙規(guī)證1010263號《中華某某共和國建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。1996年8月16日，兩被告訂立《房屋買賣協(xié)議》并經(jīng)原麗水市公證處公證，約定：被告葉丙將坐落在麗水市××都區(qū)××村××號（現(xiàn)為麗水市××都區(qū)××村××號）住宅［詳見（94）浙規(guī)證1010263號中華某某共和國建設(shè)工程規(guī)劃許可證］出賣給被告羅××。合同訂立并房屋交付后至今，被告羅××一直居住在麗東二村104號。2008年，麗東村撤村建居。2013年6月17日，原告葉××、王××、葉甲、葉乙向本院起訴要求確認(rèn)兩被告簽訂的上述《房屋買賣協(xié)議》無效。
本院據(jù)以認(rèn)定以上事實的證據(jù)有：原、被告身份證、房屋買賣協(xié)議、麗水市城關(guān)集體、個人新（擴）建基地申請表、（94）浙規(guī)證1010263號建設(shè)工程規(guī)劃許可證及雙方當(dāng)事人當(dāng)庭陳述。
本院認(rèn)為：被告葉丙與羅××訂立案涉合同，系雙方當(dāng)事人真實意思表示，且經(jīng)原麗水市公證處公證，該合同成立。現(xiàn)原告未提供相反證據(jù)足以推翻該項公證，故經(jīng)公證的案涉合同應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定案件事實的根據(jù)。訂立案涉合同時，被告羅××對麗水市××都區(qū)××村××號房屋產(chǎn)權(quán)信息的了解源自（94）浙規(guī)證1010263號建設(shè)工程規(guī)劃許可證，該證載明的建設(shè)單位為“葉丙”，被告羅××有理由相信被告葉丙對麗東二村104號房產(chǎn)具有處分的權(quán)利；結(jié)合被告葉丙在麗東二村104號房屋原始登記材料中均為戶主的事實，被告羅××有理由相信被告葉丙對其家庭成員有代理權(quán)，應(yīng)認(rèn)定被告葉丙的行為構(gòu)成表見代理。四原告以被告葉丙未經(jīng)其同意出售房產(chǎn)，而主張合同無效，其理由不能成立。
案涉合同成立于合同法實施以前，且因房屋所在村已經(jīng)撤村建居，土地性質(zhì)可以變更為國有出讓。故四原告以麗東二村104號房屋土地性質(zhì)為集體土地為由主張合同無效，其理由不能成立。
四原告認(rèn)為麗東二村104號房屋屬于違法建筑，本院認(rèn)為案涉房屋是否構(gòu)成違章應(yīng)由相關(guān)行政機關(guān)予以認(rèn)定，本院在本案中不予評判。
根據(jù)原、被告提供的戶籍信息，原、被告均在麗東二村居住。被告羅××在麗東二村104號居住10多年的時間里，四原告應(yīng)當(dāng)知道兩被告間存在房屋買賣合同關(guān)系，但均未提出異議，其主張已經(jīng)超過訴訟時效。綜上，為維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，依照《中華某某共和國民法通則》五十四條、第六十三條、第八十五條、一百三十五條，《中華某某共和國合同法》第六條、第八條、第四十九條，《中華某某共和國公證法》第三十六條的規(guī)定，判決如下：
駁回原告葉××、王××、葉甲、葉乙的訴訟請求。
案件受理費11750元，減半收取5875元，由原告葉××、王××、葉甲、葉乙負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于浙江省麗水市中級人民法院。




審 判 員　朱海峰








二〇一三年八月二十日


本件與原本核對無異


代書記員　江煜劍