(2012)浙麗民終字第375號
——浙江省麗水市中級人民法院(2012-12-19)
浙江省麗水市中級人民法院
民 事 判 決 書
(2012)浙麗民終字第375號
上訴人（原審原告）胡某某。
委托代理人騰某某。
被上訴人（原審被告）龍泉市××貨××司。住所地：龍泉市××××號。
法定代表人壽某某。
委托代理人葉某某。
上訴人胡某某因與被上訴人龍泉市××貨××司（以下簡稱百××××司）房屋租賃合同糾紛一案，不服龍泉市人民法院于2012年11月15日作出的（2012）麗龍民初字第197號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案，上訴人胡某某及委托代理人滕××、被上訴人百××××司委托代理人葉某某到庭參加了訴訟，本案現已審理終結。
原審法院查明：2001年，被告百××××司通過原龍泉市百××××司改制，取得龍泉市××××號（原××大樓）的房屋所有權和土地使用權。后被告百××××司將該房屋出租給龍泉市甲總公司。2007年，龍泉市甲總公司將該房屋的第一層西首三間店面轉租給原告胡某某經營餐飲使用。同年11月26日，龍泉市甲總公司與原告胡某某簽訂了一份房屋租賃合同，合同約定租賃期限共60個月，自2007年7月26日起至2012年7月26日止，共計五年。前三年租金為每年23.8萬元，第四年、第五年每年租金為24.8萬元。合同簽訂后，雙方均按合同履行了權某義務。2010年7月12日，經龍泉市甲總公司、原告胡某某、被告百××××司共同協商同意，變更為原房屋租賃合同所有條款由被告百××××司履行，租賃押金1萬元，以后由被告百××××司支付給原告胡某某。2011年6月26日，原告支付給被告百××××司2011年7月26日至2012年7月26日的租金24.8萬元。2012年2月至3月期間，原龍泉市百××××司部分職工認為原龍泉市百××××司改制存在問題，損害其利益為由，曾到原告租賃的店面聚集。原告認為由于被告的原因，導致原告的合同目的不能實現，故訴至法院。
原審法院審理認為：原告胡某某與被告百××××司簽訂的房屋租賃合同系雙方當事人真實意思表示，合法有效。被告百××××司作為出租人，通過改制已取得本案涉訴房屋產權，并將租賃物交付原告，已履行了合同義務。對于原龍泉市百××××司部分職工的行為，首先原龍泉市百××××司與被告百××××司不是同一主體，其次該部分職工是認為原龍泉市百××××司改制存在問題，損害其利益，才到原告租賃的店面聚集，其并未對原告胡某某和被告百××××司主張某某，被告百××××司作為出租人不存在過錯和違約行為，故對原告胡某某要求解除合同，并要求被告百××××司返還租金、賠償損失的訴訟請求不予支持。因原告胡某某與被告百××××司簽訂的房屋租賃合同履行期限至2012年7月26日止，現已到期，雙方的合同權某義務已終止，被告應按合同約定返還原告合同保證金10000元。據此，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十八條、第二百二十八條，判決：一、被告龍泉市××貨××司在本判決生效之日起十日內返還原告胡某某合同保證金10000元；二、駁回原告胡某某的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費7920元，由原告胡某某負擔7870元，被告龍泉市××貨××司負擔50元。
宣判后，胡某某不服原審判決，上訴稱：（一）一審判決理由錯誤。一審判決認為原百××××司部分職工認為原龍泉市百××××司改制存在問題，損害其利益，才到原告租賃的店面聚集，其并未對原告胡某某和被告百××××司主張某某，被告百××××司作為出租人不存在過錯和違約行為。一審這一判決理由與客觀事實不符，也與法律規定相悖。上訴人向一審法院提交的原龍泉市百××××司全體職工送達給上訴人的通知載明的內容，明確表明原龍泉市百××××司全體職工認為本案的租賃物百貨大樓是其創建，與其存在利益關聯，并直接針對本案的租賃物向上訴人主張某某，而且直接造成了上訴人不能使用租賃物進行正常的經營活動。被上訴人對原百××××司部分職工干涉××大樓使用的行為處置不力，導致上訴人不能使用，顯然系被上訴人未依法保持租賃物在租賃期間符合約定用途。根據合同法的相關規定，因第三人主張某某，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。這明確規定了出租人對租賃物的權某瑕疵擔保責任，其包括五個要件，第三人向某租人主張某某、第三人主張某某妨礙承租人對租賃物的使用和收益、第三人主張的權某須某某在租賃物交付前、承租人在合同成立時不知道權某有瑕疵、承租人通知出租人，出租人未能及時有效救濟。本案滿足上述的五個要件，被上訴人作為承租人應當承擔租賃物的瑕疵擔保責任。（二）一審判決認證錯誤。一審法院認為上訴人在一審提交的證據3、5，只能證實原龍泉百××××司部分職工認為企業改制存在問題曾到上訴人租賃的房屋聚集。上訴人在一審提交的證據3明確表明原百××××司全體職工針對租賃物主張某某，證據5是原百××××司職工聚集場面的照面，能直觀反映出聚集造成上訴人的餐飲店無法營業。一審法院對被上訴人提供的證據未作出認證，顯然存在程序錯誤。綜上，請求二審法院撤銷原判決，改判支持上訴人的一審訴請。
被上訴人龍泉市××貨××司辯稱：（一）原審判決認定事實清楚。答辯人合法取得和擁有本案訟爭的租賃物，答辯人依據合同的約定將租賃物交付給上訴人使用，履行了合同義務。原百××××司部分職工到百××××司門口進行聚集活動，與答辯人無關，屬于一種他人擾亂社會公共秩序的行為，應由公安機關處理。答辯人購買百貨大樓的資產程序合法，原百××××司與答辯人龍泉市××貨××司沒有任何某系，對該行為，答辯人不存在過錯，無需承擔責任。如果第三人對上訴人實施了侵權行為，因第三人的侵權所致的損失，上訴人應向第三人主張。本案租賃物不存在權某瑕疵，答辯對租賃物擁有合法的房屋所有權證和國有土地使用權證。根據上訴人自己提供的證據《通知》的內容，原百××××司職工活動地點僅限于百貨大樓門口，不影響店內經營，沒有向上訴人主張某某。故答辯人認為第三人對涉案房屋主張某某沒有事實依據。（二）一審法院對證據的采信完全正確。一審法院對上訴人在一審期間提交的證據3、4、5的認定合法，證據采信正確。綜上，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
二審中，上訴人胡某某向本院提交了下列證據：證據一、照片4張，待證在一審判決后，原百××××司部分職工以紅字形式對百貨大樓主張某某，并在上訴人店門噴了紅某。證據二、照片11張，待證原百××××司部分職工不定期到上訴人店門聚集，民警也未能有效疏散。證據三、影像資料一份，待證2012年3月13日，原百××××司部分職工在上訴人店內及門口聚集，警察在場的情況下也無法疏散。證據四、報告兩份，待證原百××××司部分職工2007年及2008年以向有關部門發送書面報告的形式對本案租賃房屋主張某某。對上訴人胡某某提交的證據，被上訴人龍泉市百貨責任有限公司質證認為：證據一、二不符合新證據要求，而且照片未顯示拍攝時間，從照片上也看不出是原百××××司職工，無法認定發生的事實。證據三不符合新證據要求，不予質證。證據四也不屬于新證據，且是復印件，對真實性有異議。本院經審查作如下認定：證據一、二形成時間不能確定，本院不予采信；證據三上訴人待證的事實，一審法院事實認定部分已經予以認定，本院對該證據不予審查；證據四上訴人未提供原件，復印件與原件不能進行核對，本院不予采信。本院對一審判決認定的事實予以確認。
本院認為：被上訴人龍泉市××貨××司與原龍泉市百××××司并非同一主體，案外人原龍泉市百××××司部分職工認為企業改制存在問題，損害其權益，故到上訴人承租的店面聚集，該些職工的行為不屬于被上訴人龍泉市××貨××司的行為。被上訴人龍泉市××貨××司通過企業改制合法取得涉案租賃物的房屋所有權和土地使用權，現有證據不足以認定涉案租賃物存在權某瑕疵，上訴人胡某某認為被上訴人龍泉市百貨責任有限公司應承擔權某瑕疵擔保責任，該主張依據不足，本院不予支持。綜上，原審認定事實清楚，適用法律正確，處理并無不當，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費7870元，由上訴人胡某某負擔。
本判決為終審判決。
審 判 長 周小蘭
審 判 員 余慧娟
審 判 員 程允平
二0一二年十二月十九日
本件與原本核對無異
代 書記員 吳美珠
===================================================
聲明：
本站收錄的二十萬件裁判文書均來自法院官方網站公開信息，
本站裁判文書欄目不會接受任何個人或企業提供的裁判文書。
如您認為內容涉及個人或企業隱私，要求修改或刪除的，
請將網址發郵件至：
我們將在一個工作日內和您聯系妥善處理
===================================================
