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買賣房屋協(xié)議糾紛案


鄂爾多斯市中級人民法院
民事判決書
（2008）鄂民再終第16號
申請再審人(一審原告、二審被上訴人)張某，男，司機(jī)，住(略)。

被申請再審人（一審被告、二審上訴人）徐某，女，無業(yè)，住(略)。

被申請再審人（一審被告）王某，男，達(dá)拉特旗勝達(dá)公司職員，住(略)。

被申請再審人（原審第三人、二審上訴人）丁某，男，住(略)。

張某與徐某、王某、第三人丁某房屋買賣糾紛一案，達(dá)拉特旗人民法院于2006年12月14日作出（2006）達(dá)民初字第1328號民事判決，徐某、丁某不服上訴至本院，本院于2007年3月12日作出（2007）鄂民一終字第28號民事判決，該判決已發(fā)生法律效力。張某不服生效判決，向本院提出再審申請。本院于2008年4月17日以（2008）民申字第52號民事裁定，決定對本案進(jìn)行再審。本院依法組成合議庭于2008年8月5日公開開庭進(jìn)行了審理，張某及其委托代理人，王某、徐某委托代理人，丁某委托代理人到庭參加了訴訟（徐某、丁某未出庭參加訴訟）。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

經(jīng)再審審理查明：王某、徐某、丁某是親屬關(guān)系（王某與徐某是夫妻關(guān)系、丁某是徐某的姐夫）。張某原是王某、丁某雇傭的司機(jī)。2005年7月26日徐某和張某簽訂了買賣房屋協(xié)議，協(xié)議書上出賣方有丁某，但未在合同上簽字。同日張某給徐某交付了買房款84000元，履行了合同的義務(wù)，且從2004年農(nóng)歷10月至今居住該房屋。該房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證的所有人是丁某。因產(chǎn)權(quán)過戶發(fā)生糾紛。張某于2006年10月10日訴至原審法院。請求:判令二被告繼續(xù)履行雙方簽訂的《買賣房屋協(xié)議書》，責(zé)令二被告與第三人協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。徐某以丁某未在合同上簽字，合同未生效為由進(jìn)行答辯。王某以其與本案沒有關(guān)系為由進(jìn)行答辯。第三人丁某答辯稱，原告與徐某的協(xié)議中約定，雙方在協(xié)議上簽字捺印后生效，可協(xié)議上第三人丁某未簽字捺印，此協(xié)議對第三人不生效，本案爭議的房屋所有權(quán)人是丁某的，其它人對丁某的房屋處分時無效的。2002年7月26日前說王某、徐某夫妻買了房不是事實，丁某沒有給王某、徐某賣房。應(yīng)駁回原告的訴訟請求。

一審判決認(rèn)為：因二被告與第三人屬近親屬關(guān)系，故雙方買賣房屋時未寫書面協(xié)議，也未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但第三人丁某認(rèn)可此房已賣給被告王某夫婦。原告在征得王某同意后與徐某簽訂書面買賣房屋協(xié)議，向徐某一次性交付房款，并入住一年之久。被告王某、徐某未能按約將房屋產(chǎn)權(quán)過戶于原告張某，應(yīng)承擔(dān)給原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的責(zé)任。因房屋產(chǎn)權(quán)證在丁某名下，故過戶手續(xù)還需丁某協(xié)助。故依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條一款之規(guī)定，判決：被告王某、徐某、第三人丁某于判決書生效之日起十日內(nèi)，協(xié)助原告張某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。案件受理費(fèi)50元，其它訴訟費(fèi)200元，共計250元由被告王某、徐某承擔(dān)。

本院二審判決認(rèn)為，被上訴人張某雖與上訴人徐某簽訂了房屋買賣協(xié)議，且房款已全部履行，房屋入住一年之久。但通過對雙方當(dāng)事人所提供證據(jù)分析與認(rèn)定，該訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)歸上訴人丁某所有，且房屋權(quán)屬證由上訴人丁某持有。被上訴人張某向法院提供的其與上訴人徐某所簽訂的房屋買賣協(xié)議及被上訴人與上訴人丁某的談話錄音并不能充分證明上訴人丁某已將房屋出賣于上訴人徐某，上訴人徐某并沒有處分上訴人丁某財產(chǎn)的權(quán)利，故上訴人徐某與被上訴人張某所簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。上訴人徐某在無權(quán)處分他人財產(chǎn)情況下，處分上訴人丁某的財產(chǎn)，并給被上訴人張某所造成的損失本案不作調(diào)整。綜上，上訴人丁某的上訴理由能夠成立，應(yīng)予以支持。判決：1、撤銷內(nèi)蒙古達(dá)拉特旗人民法院（2006）達(dá)民初字第1328號民事判決。2、駁回被上訴人張某的訴訟請求。二審案件受理費(fèi)100元，其他訴訟費(fèi)400元，共計500元由上訴人徐某負(fù)擔(dān)。

張某不服二審判決，向本院申請再審稱：二審判決在事實認(rèn)定、法律依據(jù)以及實體判決中均存在錯誤。請求：撤銷二審判決，維持一審判決。主要理由是，本人在一、二審中向法院提供了與第三人丁某的通話錄音足以證明丁某已將房屋賣給王某、徐某。第三人丁某在與本人的通話中明確回答房產(chǎn)賣給了王某。只是未辦理房屋過戶手續(xù)。徐某有權(quán)處分該房屋，是雙方真實意思表示，雙方的買賣行為應(yīng)受法律保護(hù)，是否辦理過戶手續(xù)并不影響雙方所簽房屋買賣合同的有效性。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第56條的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定雙方的買賣關(guān)系有效，應(yīng)補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)。因此，徐某與本人所簽訂的房屋買賣合同合法、有效。徐某以買賣房屋協(xié)議未生效為由進(jìn)行答辯。王某表示不清楚。丁某仍以協(xié)議未生效為由進(jìn)行答辯。

本案雙方爭議的焦點：1、2005年7月26日前丁某與徐某、王某是否形成訴爭房屋的買賣關(guān)系。2、 2005年7月26日張某與徐某所簽訂的《買賣房屋協(xié)議書》的效力。

關(guān)于本案爭議的第一個焦點，張某在一審?fù)�審中提供了其和丁某的電話錄音，主要�?nèi)容：“房來了產(chǎn)權(quán)長與短我給王某賣給了，總體是人家的，至于手續(xù)辦沒辦，那是另一說”。一審?fù)�審中證人史某出庭作證。證實，其帶女兒去張某家，聽見張某電話里問丁某，房是不是賣給王某了，丁某說是賣給了。經(jīng)質(zhì)證，丁某對張某提供的與其的電話單不認(rèn)可。對錄音辨稱，“錄音必須有與其他證據(jù)相佐證，按證據(jù)法規(guī)定，除了電話錄音再沒有其他證據(jù)，再沒有其他證據(jù)，不應(yīng)當(dāng)作為定案的依據(jù)”。 對證人史某的證言的意見為，“證人與原告有利害關(guān)系，有疑問，證人不能證明陳述是真實的，證人與電話錄音是矛盾的，均不應(yīng)采信”。在再審的庭審中經(jīng)詢問徐某代理人和丁某代理人，稱2005年10月30日后，丁某知道了徐某將房屋出賣給了張某，但其未向有關(guān)部門提出張某和徐某買賣房屋無效的主張。

關(guān)于本案爭議的第二個焦點，張某在一審?fù)�審中提供了其與王某的電話錄音，主要內(nèi)容是，張某買房時先給其打電話，其稱，“現(xiàn)在計劃趕不上變化，我同意是同意，但是現(xiàn)在房產(chǎn)證我給張拿不出來。想住你就住的，我不保證我哪天讓你往出搬，你搬就行了”。經(jīng)質(zhì)證，王某在一審?fù)�審中認(rèn)可其與張某的通話錄音，對真實性沒有異議。但現(xiàn)在辨稱，“張某買誰的房我都同意，與我沒有關(guān)系。”對證人史某的證言不發(fā)表意見。

張某與徐某對簽訂的《買賣房屋協(xié)議書》本身無爭議。該協(xié)議書約定，徐某收到張某的房產(chǎn)價款后，必須于2005年10月30日前將房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移過戶張某。徐某保證所出賣房產(chǎn)擁有所有權(quán)。若出賣房產(chǎn)無所有權(quán)或房產(chǎn)與第三人有爭紛或不能過戶，由徐某承擔(dān)違約責(zé)任。除退還乙方已交付的房產(chǎn)價款外，另外支付張某違約金兩萬元。本協(xié)議一經(jīng)雙方簽字、捺指印后生效，任何一方不得變更或解除。本協(xié)議一式四份，雙方各持一份，留存一份待辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶時交付房屋管理機(jī)關(guān)。

本案經(jīng)本院審判委員會討論認(rèn)為。徐某與張某簽訂了房屋買賣協(xié)議，丁某沒有簽字是事實，張某有過失，但從本案張某提供的證據(jù)及有關(guān)事實綜合分析，丁某將爭議的房屋出賣給徐某的事實能夠認(rèn)定。有張某提供的其和丁某的電話錄音、證人史某的證言以及張某提供的其和王某的電話錄音相互印證；張某占有該房屋的事實；另根據(jù)丁某從2005年10月30日知道徐某將房屋出賣給張某，在法定時間內(nèi)一直未明確主張該協(xié)議無效的事實。張某提供的間接證據(jù)能夠形成鏈條。相互印證丁某將爭議的房屋出賣給徐某、王某。丁某的“沒有給王某、徐某賣房”的抗辯理由不能成立。徐某與張某簽訂的房屋買賣協(xié)議，雙方對合同無爭議。徐某與張某均具有完全行為能力，意思表示真實，該協(xié)議有效。張某履行了合同義務(wù)，并居住該房屋。王某對張和其的電話錄音認(rèn)可，說明張某征得王某的同意后與徐某簽訂房屋買賣協(xié)議。所以，徐某和張某簽訂房屋買賣協(xié)議對王某有約束力。王某的“其不知道”的理由不能成立。徐某收到賣房款后，應(yīng)按合同約定的時間履行協(xié)助張某辦理房屋過戶手續(xù)的義務(wù)。徐某違約卻又提出丁某未在協(xié)議上簽字，房屋買賣協(xié)議不生效的抗辯理由不予支持。張某的再審申請理由能夠成立，應(yīng)予支持。原一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予以維持。鑒于丁某在一審期間未獨立提出徐某與張某的買賣房屋協(xié)議無效的請求，其抗辯理由不予支持。二審判決支持了丁某的抗辯理由屬程序不當(dāng)，應(yīng)予撤銷。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十六條、第一百五十三條第一款第（三）之規(guī)定，判決如下：

一、維持達(dá)拉特旗人民于2006年12月14日作出的（2006）達(dá)民初字第1328號民事判決；

二、撤銷本院于2007年3月12日作出的（2007）鄂民一終字第28號民事判決。

三、二審案件受理費(fèi)150元，其它案件訴訟費(fèi)600元由徐某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長 斯琴圖雅

審判員 劉 靈 芝

審判員 尤 建 華

二00八年八月二十二日

書記員 烏蘭托亞