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金平區人民法院
民 事 裁 判 文 書
(2001)汕中法房初字第7號
原告汕頭經濟特區金海灣大酒店有限公司，住所地汕頭市金砂路96號。
法定代表人張潤鋼，董事長。
訴訟代理人張文偉，男，1948年3月出生，漢族，住（略），系汕頭經濟特區金海灣大酒店副總經理。
訴訟代理人王金沙，廣東金粵律師事務所律師。
被告汕頭金海灣國際名店有限公司，住所地汕頭市金砂路96號。
法定代表人鄭煜楠，董事長。
訴訟代理人陳鴻基，男，1946年9月出生，漢族，住（略），系汕頭金海灣國際名店有限公司副總經理。
汕頭經濟特區金海灣大酒店有限公司（以下簡稱大酒店）訴汕頭金海灣國際名店有限公司（以下簡稱名店）租賃合同糾紛一案，本院于2001年2月2日受理后，依法組成合議庭，于2001年2月21日召集雙方當事人進行庭前交換證據，并于2001年3月1日公開開庭進行了審理。原告的訴訟代理人王金沙律師和張文偉，被告的訴訟代理人陳鴻基到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
原告大酒店訴稱，原告與被告于1997年8月6日簽訂了一份《金海灣大酒店副樓商業場地租賃合同書》，約定由被告向原告承租金海灣大酒店副樓商業場地，租期為12年。同時對租金、水電費、空調費的計算與支付均作了具體約定。并約定如被告不按期交付各項費用和租金，則原告將按日千分之一向其收取滯納金，逾期超過一個月，則原告有權收回該地和終止相關的服務。合同簽訂后，原告依約履行，但被告卻不遵守約定，從2000年第一季度起開始拖欠場地租金，從1998年5月起開始拖欠原告代墊的水、電、空調費。原告經多次發函催討，被告拒不履行，被告的行為已對我司造成嚴重經濟損失，為維護我司的合法權益，請求判令:1.被告立即付還其拖欠的水、電、空調費3662055.80元（暫計至2001年5月21日），租金5840640元（暫計至2001年6月30日），及違約金3487891.55元，共計12990587.35元及此后應繼續付還的水、電、空調費、租金和違約金。2.解除租賃合同。
原告大酒店對其陳述的事實在舉證期限內提供的證據有：1.雙方于1997年8月6日簽訂的《金海灣大酒店副樓商業場地租賃合同書》；2.大酒店分別于1998年8月21日、2000年4月15日、2000年4月19日、2000年5月15日、2000年6月8日、2000年10月10日、2000年12月8日、2001年1月12日發與被告催討欠款及承諾同意被告自1998年8月起每月的水、電、空調費先付還10萬元，余款暫予掛帳的函件；3.被告自1998年9月21日至2001年5月21日期間結欠原告的水、電、空調費明細表，被告共結欠原告的水、電、空調費3662055.80元；4.被告自1998年至2000年6月31日結欠原告的水電費、租金、滯納金計算明細表；5.被告分別于1999年11月30日、2000年5月10日、2000年5月17日、2000年5月2日、2000年12月7日、2000年12月18日、2000年12月24日、2001年1月12日、2001年1月30日（二份）發函與原告，就計劃還款事宜答復原告及要求原告協助外圍保安工作、向原告借外圍保安亭、要求原告給予減免租金、要求原告建設配套的音樂噴泉等設施以吸引招商等問題的函復；6.原告于2001年1月22日發與名店的催款《通知》及名店的答復；7.原告保安值班記錄。原告上述的證據均是要說明原告起訴的主張。
被告名店辯稱，其與原告簽訂合同后，即按合同約定，分三次付清前兩年的租金。但在其公司進場經營后，原告發生了多項違約行為，經常不按合同的約定提供足時、足量的空調，影響該公司的正常營業；沒按合同的約定提供外圍保安的義務，其外圍保安一直是自行解決；強行封堵名店與大酒店的通道門，并私自將通道改為“啤酒廊”、“可園餐廳”，使其客源被堵，致其地下層的燉品村、茶座、咖啡廳等項目無法正常經營，造成其巨大的經濟損失；原告沒有依其招商資料的承諾建造音樂噴泉，外圍環境沒有改善，造成其沒有經營競爭優勢，無法吸引客戶，嚴重影響其經營收入，最終使其陷入經營困境，伍仟多萬元的投資血本無歸。因此，原告要求仍按合同約定計收租金及空調費，不合約定也不合情理，原告負有與其公司協商并賠償損失的義務。原告無視商業信譽及道德而起訴，要求按合同約定要其公司支付租金及空調費而回避自己的責任，請求法院依法駁回原告的訴訟請求。
被告名店為其辯解在舉證期限內提供的證據有：1.雙方于1997年8月6日簽訂的《金海灣大酒店副樓商業場地租賃合同書》；2.1997年8月1日名店在《汕頭日報》刊登的招聘啟事；3.2000年5月15日、2000年6月8日大酒店發函給名店，就催討欠款及限定被告應還款的時限、條件、給予被告優惠水、電、空調費、滯納金等問題的信函；2000年5月10日、2000年12月7日、2000年12月24日、2001年1月30日名店發函給大酒店，要求原告將外圍的保安亭借其使用及異議原告沒有依約提供外圍保安及配套音樂噴泉等問題的函件；4.名店《營業執照》；5.名店與大酒店相鄰通道的照片；6.證人付美華的證實材料，證實原告從1999年起撤銷名店外圍的保安及巡邏；7.名店與各戶商戶的聯營、承包、合作合同書。被告向本院提交了上述證據材料證實其辯稱的事實。
經開庭質證，當事人對下列證據和事實均無異議：《金海灣大酒店副樓商業場地租賃合同書》；大酒店于1998年8月21日、2000年4月15日、2000年4月19日、2000年5月15日、2000年6月8日、2000年10月10日、2000年12月8日、2001年1月12日給名店的信函；名店自1998年9月21日至2001年5月21日結欠大酒店的水、電、空調費租金的明細表；名店于1999年11月30日、2000年5月10日、2000年5月17日、2000年5月2日、2000年12月7日、2000年12日18日、2000年12月24日、2001年1月12日、2001年1月30日給大酒店的信函；2001年1月22日大酒店發與名店的催款《通知》及名店的答復；1997年8月1日名店在《汕頭日報》刊登的招聘啟事；名店的《營業執照》等。雙方對以上證據均無異議，本院予以確認。
被告對原告提供的證據及所陳述的事實有如下異議：
1.對原告所提供的《金海灣大酒店副樓商業場地租賃合同書》的附件有異議。稱其沒有原告提供的附件，但對其中雙方租賃的紅線范圍的副圖無異議。
2.對原告保安的值班記錄有異議。稱其外圍的保安是其自行負責。
原告對被告提供的證據及陳述的事實有如下異議：
1.對被告提供的《金海灣大酒店副樓商業場地租賃合同書》的附件有異議，稱該附件其從未見過。
2.對相片有異議，認為被告辯稱相片的問題不屬本案的訴訟范圍。
3.對被告提供的證人付美華的證言有異議，認為其證實被告一直沒有提供保安的問題不屬實，事實上原告一直有向被告提供外圍的保安。
4.對被告提供的與各商戶的聯營合同書有異議，稱被告系未經原告同意而私自轉租，被告與各商戶的問題與本案無關。
本院查明，1997年8月6日，原、被告簽訂了《金海灣大酒店副樓商業場地租賃合同書》，約定由被告向原告承租金海灣大酒店副樓總建筑面積為6110平方米的商業場地，即地下層2532平方米，第一層1789平方米，第二層1789平方米，扣除通道及共用面積外，按實以5200平方米的面積計租，租期為12年，自1998年1月1日起至2009年12月31日止。第一年的第一季度給予優惠免計租外，每年的租金為374400元（第一年為2860000元），從第三年起至第七年每年租金遞增4%，第八年起不再遞增。被告應在簽協議書之日支付租金4128150元，在被告裝修工程隊進場之日支付2222850元，在同年的七月底前支付253000元（該三筆款為第一、二年的租金，共計6604000元）。從2000年起被告應于每年的3月31日、6月30日、9月30日、12月31日各付該年度25%的租金，水電費以實際發生額加額定無功損耗10%計收，價格按水、電部門的計價標準計算，熱水按每噸26元收加熱費，空調費則按計租面積的80%實計，每月每平方米20元，每月共83200元，每年從3月份計至10月份（共計8個月），若電費價格升降變動，則按升降的比例計收。水、電、空調費逐月清結，并于次月的10日前付清。同時，還約定雙方的責任范圍。租賃期內，原告應向被告提供承租場地外圍的保安、燈光照明、綠化、環境衛生、設備維修等；被告若逾期交付各項費用和租金，則應按日千分之一計付滯納金，若拖欠時間超過一個月，則原告有權收回該場地和終止相關的服務等等。合同簽訂后，雙方沒有依法到有關部門辦理租賃登記手續。但原告已依約提供了上述的租賃場地給被告進行裝修并營業，被告也依約已支付了第一、二年的租金，且至目前為止，被告已利用租賃場地共與30戶商戶進行了合作、聯營、承包經營及自營。被告自2000年1月1日起至今未交租金，水、電、空調費也自1998年5月起部分拖欠，經原告多次催討，雙方于1998年8月21日達成了諒解協議，原告同意被告每月暫支付10萬元的水、電、空調費，余水、電費欠款暫予掛帳。此后，被告斷斷續續地按月付還原告10萬元的水、電、空調費，但從2001年2月起至今，沒有再依約付款，原承諾結欠原告的水、電、空調費及租金在2000年底付清，也沒有兌現。原告經多次發函向被告催討欠款未果，遂于2001年2月2日向本院提起訴訟。
計至2001年6月30日止，被告共結欠原告租金5840640元;計至2001年5月21日止，被告共結欠原告水、電、空調費3662055.80元。
案在本院審理期間，經本院委托汕頭市價格事務所對汕頭金海灣國際名店內被告的裝修物殘值進行評估，該所于2001年6月27日作出了汕價事（2001）第369號《價格評議報告書》，結論為位于汕頭市金海灣國際名店內汕頭金海灣國際名店有限公司的裝修物現值為人民幣8748662.90元，即裝飾工程部分的現值為4719620.80元，電氣及線路安裝工程的現值為1056156.60元，給排水管道安裝工程的現值為97521.38元，消防管道及煙感噴淋工程的現值為223120.90元，中央空調安裝工程的現值為1784641.34元，其他項目的現值為867601.88元。其中固定裝修物的現值為8302845.33元，可移動的裝修物的現值為445817.57元。
另，經原告申請財產保全并提供擔保，本院于2001年5月16日作出了（2001）汕中法房初字第7號之一的《民事裁定書》，對被告位于本案租賃場地內的燈飾系列、中央空調配套設施、消防設施配套系統、報警閉路設施、廣播音響系統、“好��”中餐廳內的經營設施等設備財物（價值以人民幣215萬元為限）進行了查封。
被告自2001年5月31日起自行停止汕頭金海灣國際名店的營業至今。
本院認為，原、被告于1997年8月6日所簽訂的《金海灣大酒店副樓商業場地租賃合同書》系雙方的真實意思表示，內容合法，該租賃合同雖沒有依法到有關部門辦理租賃的登記手續，但不影響合同的效力，該租賃合同應認定為有效合同。原告已依約提供租賃場地給被告進行經營使用，被告應依約履行交付租金和水、電、空調費的義務。被告違約逾期欠交租金已一年多，根據《城市私有房屋管理條例》第二十一條第（三）項的規定，原告要求解除租賃關系，依法應予支持。被告應計還原告自2000年1月起至其交還租賃場地之日止的租金及實際使用的水、電、空調費，并按雙方的約定以日息千分之一計還原告逾期付款的違約金。被告與各商戶的合作聯營，系被告經營的內部事務，應由被告與合作者自行理楚。被告在租賃期間，對租賃場地進行了裝修，其中不可拆除的固定裝修項目的現值為8302845.33元，根據有關法律的規定及本案的實際情況，原告應承頂該裝修項目的費用，因此，原告應付還被告已投入名店該固定裝修物的裝修費8302845.33元。被告稱原告沒有按約定提供足時、足量的空調，缺乏足夠的依據，本院不予采納。被告稱原告沒有按約定提供名店外圍保安的問題，原告提供的保安值班記錄有記錄其保安有對名店的外圍進行巡邏，該值班記錄足以采信，被告也自行向原告借名店外圍的保安亭自行雇員加強名店外圍的保安工作，均是事實。由于雙方在合同中并沒有明確約定提供外圍保安應采用何種形式，因此，本院對被告提出原告違約沒有提供外圍保安問題不予采納。被告提出原告自行將名店與大酒店的通道堵塞并將通道改為啤酒廊、可園餐廳的問題，因該場地不屬被告的承租范圍，不屬本案的審理范圍，且原告此舉并沒有對被告的經營造成妨礙，被告此請求缺乏依據，本院予以駁回。被告提出原告未依約建造音樂噴泉而影響其經營的外部環境問題，由于雙方在合同中對此問題并沒有約定，被告也未提供充分的依據，本院不予采納。據此，本院依照《城市私有房屋管理條例 》第二十一條第（三）項、《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款、第一百一十二條第二款、第一百一十五條、第一百三十四條第一款第（四）、（八）項、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十八條之規定，判決如下：
一．解除原、被告雙方于1997年8月6日簽訂的《金海灣大酒店副樓商業場地租賃合同書》。
二．被告應將金海灣大酒店副樓即汕頭金海灣國際名店承租的場地交還原告。
三．被告應付還尚欠原告的租金，計至2001年6月30日止為5840640元，自2001年7月1日起至被告交還場地之日止的租金繼續按原雙方在《金海灣大酒店副樓商業場地租賃合同書》中約定的金額計付。上述逾期支付的租金的滯納金，被告應按各期應付租金的時間分別起計，并按日千分之一計付原告。
四．被告應付還尚欠原告的水、電、空調費，計至2001年5月21日止為3662055.80元，自2001年5月22日起至被告交還租賃場地之日止以被告的實際使用額計付。上述逾期支付的水、電、空調費的滯納金，被告應按各期應付水、電、空調費的時間分別起計，并按日千分之一計付原告。
五．原告應補償被告在汕頭金海灣國際名店內固定裝修物的現值8302845.33元。
上述第二、三、四、五項，原、被告應于本判決發生法律效力之日起十日內履行完畢。
本案受理費56298元，評估費60000元，財產保全費11270元，合共127568元由被告負擔。原告已預交的訴訟費用，本院不再收退，該款被告應在本判決發生法律效力之日起十日內逕付原告。
如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀及副本一式五份，上訴于廣東省高級人民法院。




審 判 長 李惠松

審 判 員 曾佩杏

審 判 員 陳順才



二○○一年八月十五日


書 記 員 黃曉忠
評語：
這是一份由中級法院一審的民事判決書，從整體上寫得較好。
一、事實敘述的清楚。事實的敘述清晰、完整，對原、被告的訴請、答辯采取一訴一證，一辯一證，令人一目了然，庭審質證中雙方當事人對事實和證據存異也清晰可辯。特別是法庭的認證部分脈絡清晰，令人信服。
二、理由部分充分、有力，適用法律正確。判決結果表述準確、規范。
需要改進的是：1、在理由部分不應當泛寫“根據有關法律的規定”，而應當直接寫明法律名稱、條款，否則給人以含糊之感。2、判決主文部分的法律引用，應當按照先程序法，后實體法；先普通法，后特別法的格式。